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Glossar der Immobilienverwaltung
125 Fachbegriffe aus Wohnungseigentumsrecht, Mietrecht und Gebäudetechnik – so erklärt, dass man sie auch ohne juristische Vorbildung versteht.
A
- Abberufung des VerwaltersDie Abberufung beendet das Amt des WEG-Verwalters durch Mehrheitsbeschluss. Seit der WEG-Reform ist dafür kein wichtiger Grund mehr nötig.
- AbflussprinzipBeim Abflussprinzip zählen Kosten in dem Jahr, in dem sie bezahlt wurden – unabhängig davon, für welchen Zeitraum die Leistung erbracht wurde.
- AbgeschlossenheitsbescheinigungDie Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt behördlich, dass Wohnungen baulich in sich abgeschlossen sind – Voraussetzung für Wohnungseigentum.
- AbmahnungMit der Abmahnung rügt der Vermieter ein vertragswidriges Verhalten und fordert dessen Ende. Sie ist meist Voraussetzung für eine spätere Kündigung.
- AbnahmeprotokollDas Abnahmeprotokoll hält bei der Wohnungsrückgabe Zustand, Zählerstände und Schlüssel fest. Es dient beiden Seiten als Beweis über den Zustand.
- AbrechnungsspitzeDie Abrechnungsspitze ist die Differenz zwischen den im Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüssen und den tatsächlichen Kosten einer Einheit.
- AnfechtungsklageMit der Anfechtungsklage lässt ein Wohnungseigentümer einen Beschluss gerichtlich für ungültig erklären. Die Klagefrist beträgt einen Monat.
- AufteilungsplanDer Aufteilungsplan ist die behördlich bestätigte Bauzeichnung, die Lage und Größe von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum festlegt.
B
- BalkonkraftwerkEin Balkonkraftwerk ist eine kleine Solaranlage mit Steckeranschluss. Mieter und Wohnungseigentümer haben seit 2024 grundsätzlich Anspruch auf Erlaubnis.
- Bauliche VeränderungBauliche Veränderungen sind Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, die über die Erhaltung hinausgehen. Sie brauchen nach § 20 WEG einen Beschluss.
- BeschlussDer Beschluss ist die Mehrheitsentscheidung der Wohnungseigentümer. Er bindet alle Eigentümer – auch die, die dagegen gestimmt oder gefehlt haben.
- Beschluss-SammlungDie Beschluss-Sammlung verzeichnet fortlaufend alle Beschlüsse und Gerichtsentscheidungen einer WEG. Der Verwalter muss sie unverzüglich führen.
- BeschlussfähigkeitBeschlussfähig ist eine Eigentümerversammlung seit der WEG-Reform immer – unabhängig davon, wie viele Eigentümer erschienen oder vertreten sind.
- BetriebskostenBetriebskosten sind die laufenden Kosten, die dem Eigentümer durch das Gebäude und seinen Gebrauch entstehen, etwa Grundsteuer, Wasser, Heizung.
- BetriebskostenabrechnungDie Betriebskostenabrechnung stellt die Jahreskosten den Vorauszahlungen des Mieters gegenüber. Sie muss binnen zwölf Monaten zugehen.
- BetriebskostenspiegelEin Betriebskostenspiegel nennt Durchschnittswerte je Quadratmeter für einzelne Betriebskostenarten und dient als Vergleichsmaßstab, nicht als Grenze.
- BetriebskostenverordnungDie Betriebskostenverordnung (BetrKV) legt fest, welche laufenden Kosten eines Gebäudes als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden dürfen.
- BruttokaltmieteDie Bruttokaltmiete ist die Grundmiete zuzüglich der kalten Betriebskosten – also ohne die Kosten für Heizung und Warmwasser.
C
D
E
- EigenbedarfEigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt – ein Kündigungsgrund.
- EigentümerversammlungDie Eigentümerversammlung ist das Beschlussorgan der WEG. Der Verwalter beruft sie mindestens einmal im Jahr mit drei Wochen Frist ein.
- EnergieausweisDer Energieausweis bewertet die energetische Qualität eines Gebäudes. Bei Vermietung oder Verkauf muss er Interessenten vorgelegt werden.
- Entlastung des VerwaltersMit der Entlastung billigen die Eigentümer die Amtsführung des Verwalters für einen Zeitraum und verzichten auf erkennbare Ersatzansprüche.
- ErbbaurechtDas Erbbaurecht erlaubt, auf fremdem Grund ein Gebäude zu haben. Der Berechtigte zahlt dafür Erbbauzins und ist Eigentümer nur des Bauwerks.
- ErhaltungsrücklageDie Erhaltungsrücklage ist das zweckgebundene Sparguthaben einer WEG für künftige Reparaturen und Erneuerungen am Gemeinschaftseigentum.
F
G
- Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)Das Gebäudemodernisierungsgesetz regelt seit Juli 2026 als Nachfolger des Gebäudeenergiegesetzes die energetischen Anforderungen an Gebäude.
- GemeinschaftseigentumGemeinschaftseigentum sind das Grundstück und alle Gebäudeteile, die nicht Sondereigentum sind – etwa Dach, Fassade, Treppenhaus und Leitungen.
- GemeinschaftsordnungDie Gemeinschaftsordnung regelt als Satzung der WEG das Verhältnis der Eigentümer untereinander: Stimmrecht, Kostenverteilung, Nutzung.
- GewerbemietvertragEin Gewerbemietvertrag regelt die Vermietung von Geschäftsräumen. Der soziale Mieterschutz des Wohnraummietrechts gilt hier weitgehend nicht.
- GradtagszahlenGradtagszahlen gewichten die Monate eines Jahres nach ihrem Heizbedarf. Sie dienen dazu, Heizkosten bei einem Mieterwechsel zeitlich aufzuteilen.
- GrundbuchDas Grundbuch ist das öffentliche Register beim Amtsgericht, das Eigentum, Lasten und Grundpfandrechte an Grundstücken verbindlich ausweist.
- GrundsteuerDie Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer auf Grundbesitz. Vermieter können sie bei entsprechender Vereinbarung als Betriebskosten umlegen.
H
- HausgeldHausgeld ist der monatliche Vorschuss, den Wohnungseigentümer für Bewirtschaftung, Verwaltung und Rücklage an die Gemeinschaft zahlen.
- HausgeldrückstandEin Hausgeldrückstand entsteht, wenn ein Wohnungseigentümer beschlossene Vorschüsse oder Nachzahlungen nicht pünktlich an die Gemeinschaft zahlt.
- HausmeisterDer Hausmeister (Hauswart) erledigt laufende praktische Arbeiten am Objekt: Kontrollgänge, Reinigung, Pflege der Außenanlagen, kleine Hilfen.
- HausordnungDie Hausordnung regelt das Zusammenleben im Haus: Ruhezeiten, Reinigung, Nutzung gemeinsamer Flächen, Umgang mit Müll, Sicherheit und Ordnung.
- HeizkostenverordnungDie Heizkostenverordnung schreibt vor, dass Heiz- und Warmwasserkosten zu 50 bis 70 Prozent nach gemessenem Verbrauch verteilt werden.
- HeizkostenverteilerHeizkostenverteiler sind Erfassungsgeräte am Heizkörper. Sie messen keinen Energieverbrauch, sondern den Anteil am Gesamtverbrauch des Hauses.
I
- IndexmieteBei der Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex für Deutschland. Erhöhungen sind frühestens nach jeweils einem Jahr möglich.
- InstandhaltungInstandhaltung umfasst alle vorbeugenden Maßnahmen, die den funktionsfähigen Zustand eines Gebäudes bewahren: Wartung, Inspektion, Pflege.
- InstandhaltungsplanEin Instandhaltungsplan listet die Bauteile eines Gebäudes mit Zustand, Restlebensdauer und erwarteten Kosten auf – meist für fünf bis zehn Jahre.
- InstandsetzungInstandsetzung ist die Reparatur oder der Ersatz schadhafter Bauteile, um den ordnungsgemäßen Zustand eines Gebäudes wiederherzustellen.
J
K
- KappungsgrenzeDie Kappungsgrenze begrenzt Mieterhöhungen auf die Vergleichsmiete: höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in manchen Gebieten 15 Prozent.
- KautionDie Mietkaution sichert Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Sie darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 BGB).
- KautionskontoAuf dem Kautionskonto legt der Vermieter die Mietsicherheit getrennt von seinem Vermögen an. Die Zinsen stehen dem Mieter zu.
- KleinreparaturklauselDie Kleinreparaturklausel verpflichtet den Mieter, die Kosten kleiner Reparaturen bis zu einer Obergrenze zu tragen. Sie ist nur begrenzt wirksam.
- KopfprinzipNach dem Kopfprinzip hat jeder Wohnungseigentümer genau eine Stimme – egal, wie viele Einheiten er besitzt. Es ist der gesetzliche Regelfall.
- KostenverteilungsschlüsselDer Kostenverteilungsschlüssel legt fest, wie die Kosten der Gemeinschaft auf die Wohnungseigentümer verteilt werden – gesetzlich nach Anteilen.
L
- LastschriftmandatMit dem SEPA-Lastschriftmandat erlaubt der Zahler, Miete oder Hausgeld vom Konto einzuziehen. Es kann jederzeit widerrufen werden.
- LeerstandLeerstand bezeichnet Wohnungen oder Gewerbeflächen, die nicht vermietet sind. Er kostet Mieteinnahmen und verursacht weiterlaufende Kosten.
- LegionellenprüfungDie Legionellenprüfung ist die regelmäßige Untersuchung des Warmwassers auf Legionellen. In vielen Mehrfamilienhäusern ist sie Pflicht.
M
- MahnverfahrenDas gerichtliche Mahnverfahren führt ohne Verhandlung zu einem Vollstreckungstitel über Geldforderungen wie Miet- oder Hausgeldrückstände.
- MehrhausanlageEine Mehrhausanlage ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit mehreren Gebäuden auf einem Grundstück – rechtlich bleibt sie eine einzige WEG.
- MietausfallMietausfall bezeichnet Einnahmen, die dem Vermieter durch Leerstand, Zahlungsverzug oder Mietminderung entgehen. Er lässt sich begrenzen, nie ausschließen.
- MieterhöhungEine Mieterhöhung im laufenden Wohnraummietvertrag ist nur in den gesetzlichen Formen möglich – etwa bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
- MieterselbstauskunftIn der Mieterselbstauskunft macht ein Interessent Angaben zu Person, Einkommen und Haushalt. Erlaubt sind nur Fragen mit Bezug zum Mietverhältnis.
- MietminderungMietminderung ist die gesetzliche Herabsetzung der Miete, solange ein Mangel die Tauglichkeit der Wohnung mehr als unerheblich einschränkt.
- MietpreisbremseDie Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietung in ausgewiesenen Gebieten auf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
- MietrückstandEin Mietrückstand liegt vor, wenn der Mieter die Miete nicht bis zum Fälligkeitstag zahlt. Ab einer bestimmten Höhe droht die fristlose Kündigung.
- MietspiegelDer Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete einer Gemeinde – das wichtigste Begründungsmittel der Mieterhöhung.
- MietverwaltungMietverwaltung ist die Betreuung vermieteter Häuser im Auftrag des Eigentümers – von Mieteingang und Abrechnung bis zur Instandhaltung.
- MiteigentumsanteilDer Miteigentumsanteil ist der rechnerische Bruchteil eines Wohnungseigentümers am Gemeinschaftseigentum, meist in Tausendsteln angegeben.
- ModernisierungModernisierung verbessert ein Gebäude über den bisherigen Zustand hinaus – etwa durch Energieeinsparung oder einen höheren Gebrauchswert.
- ModernisierungsumlageMit der Modernisierungsumlage darf der Vermieter die Jahresmiete um acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen.
N
- NebenkostenNebenkosten ist der umgangssprachliche Begriff für die Kosten, die neben der Grundmiete anfallen – rechtlich gemeint sind die Betriebskosten.
- NebenkostenvorauszahlungDie Nebenkostenvorauszahlung ist der monatliche Abschlag des Mieters auf die Betriebskosten, über den der Vermieter einmal jährlich abrechnen muss.
- NettokaltmieteDie Nettokaltmiete ist das reine Entgelt für die Überlassung der Wohnung – ohne Betriebskosten, Heizung und Warmwasser. Auch: Grundmiete.
- NiederschriftDie Niederschrift ist das Protokoll der Eigentümerversammlung. Sie hält die gefassten Beschlüsse fest und ist unverzüglich zu erstellen.
- NotgeschäftsführungNotgeschäftsführung erlaubt Sofortmaßnahmen ohne Beschluss, wenn dem Gemeinschaftseigentum ein unmittelbarer Schaden droht, etwa bei Rohrbruch.
- NutzerwechselgebührDie Nutzerwechselgebühr berechnet der Messdienst für Zwischenablesung und Kostenteilung beim Mieterwechsel. Sie zählt nicht zu den Betriebskosten.
O
- ObjektbegehungBei der Objektbegehung prüft die Verwaltung das Gebäude systematisch vor Ort, um Mängel, Gefahrenstellen und Handlungsbedarf früh zu erkennen.
- ÖffnungsklauselEine Öffnungsklausel erlaubt es der WEG, Regelungen der Gemeinschaftsordnung per Mehrheitsbeschluss statt nur einstimmig zu ändern.
- Ortsübliche VergleichsmieteDie ortsübliche Vergleichsmiete ist das übliche Entgelt für vergleichbaren Wohnraum am Ort und die Obergrenze für Mieterhöhungen nach § 558 BGB.
P
- Peters’sche FormelDie Peters’sche Formel schätzt den jährlichen Instandhaltungsbedarf eines Gebäudes aus den Herstellungskosten und dient als Rücklagen-Faustregel.
- Privilegierte MaßnahmePrivilegierte Maßnahmen sind bauliche Veränderungen, auf die jeder Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 2 WEG einen Anspruch hat, etwa die Wallbox.
R
- RauchwarnmelderRauchwarnmelder sind in Niedersachsen in Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren mit Rettungswegfunktion Pflicht (§ 44 Abs. 5 NBauO).
- RäumungsklageMit der Räumungsklage setzt der Vermieter nach wirksamer Kündigung die Herausgabe der Wohnung gerichtlich durch, wenn der Mieter nicht auszieht.
- RechnungslegungRechnungslegung ist die geordnete, belegte Aufstellung aller Einnahmen und Ausgaben, die ein Verwalter über fremdes Vermögen schuldet.
S
- SchönheitsreparaturenSchönheitsreparaturen sind malermäßige Arbeiten zur Beseitigung normaler Abnutzung: Tapezieren, Streichen von Wänden, Decken, Türen, Heizkörpern.
- SondereigentumSondereigentum ist das Alleineigentum an einer Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft.
- SondereigentumsverwaltungSondereigentumsverwaltung ist die Mietverwaltung einer einzelnen vermieteten Eigentumswohnung im Auftrag ihres Eigentümers.
- SondernutzungsrechtEin Sondernutzungsrecht gibt einem Eigentümer das alleinige Nutzungsrecht an Gemeinschaftseigentum, etwa an Garten, Terrasse oder Stellplatz.
- SonderumlageDie Sonderumlage ist eine einmalige Zusatzzahlung der Wohnungseigentümer, wenn laufende Mittel und Rücklage für eine Ausgabe nicht ausreichen.
- StaffelmieteBei der Staffelmiete legt der Mietvertrag künftige Mieterhöhungen im Voraus fest – mit Zeitpunkt und Betrag, frühestens nach je einem Jahr.
- StimmrechtDas Stimmrecht ist das Recht des Wohnungseigentümers, in der Versammlung mit abzustimmen. Gesetzlich hat jeder Eigentümer eine Stimme.
T
- TagesordnungDie Tagesordnung nennt die Themen einer Eigentümerversammlung. Nur was in der Einladung angekündigt ist, kann gültig beschlossen werden.
- Technisches GebäudemanagementTechnisches Gebäudemanagement umfasst alle Leistungen, die Gebäude und technische Anlagen funktionsfähig, sicher und werthaltig erhalten.
- TeileigentumTeileigentum ist Sondereigentum an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen – etwa Läden, Büros, Praxen, Garagen oder Hobbyräume.
- TeilungserklärungMit der Teilungserklärung teilt der Eigentümer ein Grundstück gegenüber dem Grundbuchamt in Miteigentumsanteile mit Sondereigentum auf.
- TrinkwasserverordnungDie Trinkwasserverordnung legt fest, welche Qualität Trinkwasser haben muss und welche Untersuchungs- und Anzeigepflichten Gebäudeeigentümer treffen.
U
- UmlageausfallwagnisDas Umlageausfallwagnis ist ein Zuschlag auf die Betriebskosten für das Ausfallrisiko. Zulässig ist er nur bei preisgebundenem Wohnraum.
- UmlageschlüsselDer Umlageschlüssel (Verteilerschlüssel) bestimmt, nach welchem Maßstab Kosten auf Mieter oder Wohnungseigentümer verteilt werden.
- UmlaufbeschlussDer Umlaufbeschluss ist ein Beschluss ohne Versammlung. Er kommt zustande, wenn alle Wohnungseigentümer in Textform zustimmen.
- UntergemeinschaftEine Untergemeinschaft fasst in einer Mehrhausanlage die Eigentümer eines Hauses zusammen – mit eigener Kostentragung, aber ohne eigene Rechtsfähigkeit.
- UntervermietungUntervermietung ist die Überlassung der Wohnung oder eines Teils davon an Dritte. Sie braucht die Erlaubnis des Vermieters.
V
- VerkehrssicherungspflichtDie Verkehrssicherungspflicht verlangt vom Eigentümer, Gefahren auf Grundstück und im Gebäude im zumutbaren Rahmen von Dritten abzuwenden.
- VermögensberichtDer Vermögensbericht zeigt jährlich den Stand der Rücklagen und das wesentliche Vermögen der WEG. Ihn erstellt der Verwalter (§ 28 Abs. 4 WEG).
- VerwalterbestellungDie Verwalterbestellung ist der Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer einen Verwalter in sein Amt berufen – für höchstens fünf Jahre.
- VerwaltervertragDer Verwaltervertrag regelt Leistungen, Vergütung, Laufzeit und Haftung zwischen dem Verwalter und der Gemeinschaft oder dem Eigentümer.
- VerwaltervollmachtDie Verwaltervollmacht weist nach, dass die Verwaltung für die Gemeinschaft oder den Eigentümer handeln und Verträge schließen darf.
- VerwalterwechselBeim Verwalterwechsel geht die Verwaltung eines Objekts auf eine neue Verwaltung über – mit Übergabe von Unterlagen, Konten und laufenden Vorgängen.
- VerwalterzustimmungDie Verwalterzustimmung nach § 12 WEG ist eine vereinbarte Veräußerungsbeschränkung: Der Verkauf einer Wohnung wird erst mit Zustimmung wirksam.
- VerwaltungsbeiratDer Verwaltungsbeirat ist das ehrenamtliche Gremium der Wohnungseigentümer, das den Verwalter bei seinen Aufgaben unterstützt und überwacht.
- VerwaltungsvergütungDie Verwaltungsvergütung ist das Entgelt der Hausverwaltung. Sie gliedert sich meist in eine laufende Grundvergütung und gesonderte Sondervergütungen.
- Virtuelle EigentümerversammlungDie virtuelle Eigentümerversammlung findet ausschließlich online statt. Sie setzt einen Beschluss mit Dreiviertelmehrheit voraus.
- Vorkaufsrecht des MietersWird eine Mietwohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und erstmals verkauft, darf der Mieter sie zu den Bedingungen des Kaufvertrags selbst erwerben.
W
- WallboxEine Wallbox ist eine fest installierte Ladestation für Elektrofahrzeuge. Wohnungseigentümer und Mieter haben grundsätzlich Anspruch auf den Einbau.
- WärmecontractingBeim Wärmecontracting liefert ein Dienstleister die Wärme aus einer von ihm finanzierten und betriebenen Anlage; der Eigentümer zahlt einen Wärmepreis.
- WartungsvertragEin Wartungsvertrag verpflichtet einen Fachbetrieb, technische Anlagen wie Heizung oder Aufzug in festen Abständen zu prüfen und zu pflegen.
- WEG-Reform 2020Die WEG-Reform 2020 (WEMoG) hat das Wohnungseigentumsrecht zum 1. Dezember 2020 grundlegend modernisiert und viele Abläufe vereinfacht.
- WEG-VerwaltungWEG-Verwaltung ist die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch einen bestellten Verwalter.
- WinterdienstWinterdienst umfasst das Räumen und Streuen von Gehwegen und Zugängen bei Schnee und Glätte. Verantwortlich ist zunächst der Grundstückseigentümer.
- WirtschaftsplanDer Wirtschaftsplan ist der Haushaltsplan der WEG: Er schätzt Einnahmen und Ausgaben des Jahres und ist Grundlage für das Hausgeld.
- WohnflächeDie Wohnfläche ist die anrechenbare Grundfläche der Räume einer Wohnung. Sie wird üblicherweise nach der Wohnflächenverordnung berechnet.
- WohngebäudeversicherungDie Wohngebäudeversicherung deckt Schäden am Gebäude durch Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel – auf Wunsch auch Elementarschäden.
- WohnungseigentümergemeinschaftDie Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist der rechtsfähige Verband aller Eigentümer einer in Wohnungseigentum aufgeteilten Anlage.
- WohnungseigentumsgesetzDas Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt seit 1951 das Eigentum an Wohnungen und die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.
- WohnungsgeberbestätigungMit der Wohnungsgeberbestätigung bescheinigt der Vermieter den Einzug. Der Mieter braucht sie für die Anmeldung beim Einwohnermeldeamt.
Z
- ZeitmietvertragEin Zeitmietvertrag endet ohne Kündigung zum vereinbarten Datum. Bei Wohnraum ist die Befristung nur aus gesetzlich benannten Gründen zulässig.
- Zertifizierter VerwalterZertifizierter Verwalter ist, wer vor der IHK die nötigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse nachgewiesen hat (§ 26a WEG).
- ZwangsverwaltungBei der Zwangsverwaltung zieht ein gerichtlich bestellter Verwalter die Erträge einer Immobilie ein, um daraus Gläubiger zu befriedigen.
- ZwischenablesungDie Zwischenablesung erfasst beim Mieterwechsel die Stände von Heizkostenverteilern und Zählern, damit der Verbrauch richtig zugeordnet wird.
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