Was bedeutet Modernisierungsumlage?
Hat der Vermieter eine Modernisierung durchgeführt – etwa Dämmung, neue Fenster, einen Aufzug oder Balkone –, kann er die jährliche Miete um acht Prozent der auf die Wohnung entfallenden Kosten erhöhen (§ 559 BGB). Anders als bei der Erhöhung auf die Vergleichsmiete ist die Zustimmung des Mieters nicht erforderlich; die Erhöhung wirkt dauerhaft, auch nachdem die Kosten rechnerisch eingespielt sind.
Umlagefähig sind nur echte Modernisierungskosten. Der Anteil, der auf ohnehin fällige Erhaltungsmaßnahmen entfällt, ist herauszurechnen – wird ein altes, schadhaftes Fenster durch ein besser gedämmtes ersetzt, zählt nur der Mehrwert. Öffentliche Fördermittel mindern die ansetzbaren Kosten. Zudem gilt eine Kappungsgrenze: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete durch Modernisierungen um höchstens drei Euro je Quadratmeter steigen, bei niedrigen Ausgangsmieten unter sieben Euro je Quadratmeter um höchstens zwei Euro.
Formal sind zwei Schritte nötig. Die Maßnahme ist dem Mieter in der Regel spätestens drei Monate vor Beginn in Textform anzukündigen (§ 555c BGB). Nach Abschluss wird die Erhöhung in Textform erklärt, berechnet und erläutert (§ 559b BGB). Der Mieter kann sich auf eine wirtschaftliche Härte berufen. Für den Austausch von Heizungsanlagen und für kleinere Maßnahmen enthält das Gesetz Sonderregeln.
Weiterführend
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