Lösung für Kleine WEG
Hausverwaltung für kleine WEG: professionell verwalten mit drei bis zehn Einheiten
In kleinen Eigentümergemeinschaften läuft vieles auf Zuruf: Einer führt die Kasse, einer bestellt den Schornsteinfeger, besprochen wird im Hausflur. Das funktioniert, solange sich alle verstehen und nichts Größeres ansteht. Wird eine Wohnung verkauft, das Dach undicht oder der bisherige Kassenführer möchte nicht mehr, zeigt sich, was fehlt.
Ausgangslage
Was diese Situation besonders macht
01
Die Verwaltung hängt an einer Person
Oft erledigt ein Miteigentümer seit Jahren alles nebenbei und unentgeltlich. Zieht er aus, wird er krank oder mag er nicht mehr, steht die Gemeinschaft ohne Wissen und ohne Zugang zu Konto und Unterlagen da. Zudem haftet er für Fehler grundsätzlich wie jeder andere Verwalter.
02
Keine Rücklage, keine Beschlüsse, kein Protokoll
Viele kleine Gemeinschaften haben nie förmlich einen Wirtschaftsplan beschlossen oder eine Erhaltungsrücklage aufgebaut. Spätestens wenn ein Käufer oder dessen Bank nach Abrechnungen, Protokollen und Rücklagenstand fragt, wird das zum Hindernis.
03
Jede Stimme wiegt schwer
Bei vier Parteien genügt ein Zerwürfnis, um Entscheidungen zu blockieren oder die Stimmung im Haus dauerhaft zu belasten. Dem Nachbarn, den man täglich trifft, eine Zahlungserinnerung zu schicken, bringt kaum jemand über sich.
04
Schwer, eine Verwaltung zu finden
Kleine Gemeinschaften machen je Einheit vergleichsweise viel Arbeit. Manche Verwaltungen nehmen sie deshalb gar nicht erst an. Wer anfragt, bekommt nicht selten keine Antwort.
01
Was das Gesetz auch von kleinen Gemeinschaften verlangt
Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet kaum nach Größe. Auch eine Gemeinschaft mit vier Wohnungen braucht einen Wirtschaftsplan, eine Jahresabrechnung mit Vermögensbericht, mindestens eine Versammlung im Jahr und eine Beschluss-Sammlung. Konten sollen auf den Namen der Gemeinschaft lauten, nicht auf einen einzelnen Eigentümer. Fehlt ein Verwalter, vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam – jede Unterschrift wird dann zur Rundreise durchs Haus.
Seit dem 1. Dezember 2023 kann grundsätzlich jeder Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen. Für kleine Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten, die einen Miteigentümer zum Verwalter bestellt haben, sieht das Gesetz eine Ausnahme vor, solange nicht mindestens ein Drittel der Eigentümer etwas anderes verlangt. Näheres steht im Ratgeber zum zertifizierten Verwalter. Diese Hinweise geben den allgemeinen Rahmen wieder und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.
02
Verwaltung im passenden Maß
Eine kleine Gemeinschaft braucht dieselbe Sorgfalt wie eine große, aber keine aufgeblähten Abläufe. In der WEG-Verwaltung übernehmen wir Buchhaltung, Hausgeldeinzug, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, laden zur Versammlung ein, führen Protokoll und Beschluss-Sammlung und kümmern uns um Versicherungen, Wartungen und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Sie haben einen festen Ansprechpartner, der Ihr Haus kennt.
Vieles lässt sich in kleinen Häusern unkompliziert halten: eine Versammlung in überschaubarem Rahmen, kurze Abstimmungen zwischen den Terminen und – wo es passt – ein Beschluss im Umlaufverfahren in Textform. Als neutrale Stelle übernehmen wir zudem, was unter Nachbarn schwerfällt: die Erinnerung an ausstehendes Hausgeld oder den Hinweis auf die Hausordnung.
03
Der Schritt von der Selbstverwaltung zur Verwaltung
Am Anfang steht eine Bestandsaufnahme: Teilungserklärung, vorhandene Abrechnungen, Kontostände, Versicherungen, Verträge – und das, was der bisherige Kassenführer im Kopf hat. Wir sichten die Unterlagen, begehen das Haus und benennen, was nachzuholen ist, etwa ein Konto auf den Namen der Gemeinschaft oder eine erste geordnete Abrechnung. Vergangenes wird nicht aufgerollt, wenn es keinen Anlass gibt; es geht um einen sauberen Start.
Bestellt wird die Verwaltung durch Beschluss der Eigentümer mit einfacher Mehrheit. Parallel empfehlen wir, über eine Erhaltungsrücklage zu sprechen: In einem kleinen Haus verteilt sich ein neues Dach auf wenige Schultern, und ohne Rücklage bleibt nur die Sonderumlage. Eine erste Orientierung zur angemessenen Höhe gibt unser Rücklagen-Rechner. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich, das Angebot individuell.
Passende Leistungen
Womit wir konkret helfen
WEG-Verwaltung
Professionelle Verwaltung Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Mehr erfahrenErhaltungsrücklage
Getrennt geführt, nachvollziehbar ausgewiesen und auf den Zustand Ihres Hauses abgestimmt.
Mehr erfahrenJahresabrechnung & Wirtschaftsplan
Abrechnung, Wirtschaftsplan und Vermögensbericht – so aufbereitet, dass man sie nachvollziehen kann.
Mehr erfahrenEigentümerversammlung
Von der Tagesordnung bis zur Niederschrift: Wir bereiten Ihre Versammlung vor und leiten sie.
Mehr erfahrenFAQ
Häufige Fragen: Kleine WEG
Ihre Frage ist nicht dabei? Rufen Sie uns an unter 05341 288 479 - 0 oder nutzen Sie das Rückruf-Formular.
Ja, kleine Gemeinschaften im Einsatzgebiet Salzgitter, Wolfenbüttel, Braunschweig und Lengede gehören ausdrücklich dazu. Wir sehen uns Objekt und Unterlagen an und erstellen danach ein individuelles Angebot. Dass der Aufwand je Einheit bei kleinen Häusern höher ist als bei großen Anlagen, sprechen wir dabei offen an.
Eine Pflicht, ohne Anlass einen externen Verwalter zu bestellen, besteht nicht. Jeder Eigentümer kann die Bestellung eines Verwalters aber als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung verlangen, und die gesetzlichen Aufgaben – Abrechnung, Versammlung, Beschluss-Sammlung – müssen in jedem Fall erfüllt werden.
Nein, ein Beirat ist nicht vorgeschrieben. In sehr kleinen Gemeinschaften prüfen häufig alle Eigentümer die Abrechnung gemeinsam. Sinnvoll ist es, zumindest eine Person zu benennen, die der Verwaltung zwischen den Versammlungen als Ansprechpartner dient.
Nein. Wir arbeiten mit dem, was vorhanden ist, und setzen ab dem Übernahmestichtag eine geordnete Buchhaltung auf. Wichtig sind die aktuellen Kontostände, die laufenden Verträge und die Teilungserklärung. Was darüber hinaus fehlt, halten wir fest und klären gemeinsam, ob es nachgeholt werden muss.
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