Objektart · Neubau-WEG
Erstverwaltung für die Neubau-WEG: ein geordneter Start für Ihre Gemeinschaft
In einer neu errichteten Wohnanlage gibt es noch nichts, worauf man zurückgreifen könnte: kein Konto, keinen Wirtschaftsplan, keine Verträge, keine Erfahrungswerte zu den Kosten. Gleichzeitig laufen ab der Abnahme die Gewährleistungsfristen. Die ersten Jahre entscheiden darüber, ob die Gemeinschaft ihre Rechte wahrt und mit realistischen Zahlen arbeitet. Wir übernehmen die Erstverwaltung neuer Gemeinschaften in Salzgitter und der Region.
Ausgangslage
Was diese Objektart besonders macht
01
Hausgeld ohne Erfahrungswerte
Der erste Wirtschaftsplan beruht auf Schätzungen. Werden die Vorschüsse zu niedrig angesetzt, um die Wohnungen attraktiv erscheinen zu lassen, folgen im zweiten Jahr hohe Nachzahlungen und Unmut in der ersten Versammlung.
02
Fristen laufen, bevor sich die Eigentümer kennen
Ansprüche wegen Baumängeln verjähren bei Bauwerken grundsätzlich fünf Jahre nach der Abnahme. Mängel am Gemeinschaftseigentum müssen in dieser Zeit erkannt, dokumentiert und gerügt werden – während die Eigentümer noch mit Einzug und eigener Wohnung beschäftigt sind.
03
Abnahme des Gemeinschaftseigentums
Dach, Fassade, Tiefgarage und Haustechnik werden von den Erwerbern abgenommen, nicht vom Bauträger selbst. Wer wann was abgenommen hat und welche Vorbehalte erklärt wurden, ist später oft unklar – mit Folgen für den Fristbeginn.
04
Eine Gemeinschaft, die erst zusammenfinden muss
Selbstnutzer und Kapitalanleger, Erstkäufer und erfahrene Eigentümer treffen aufeinander. Es gibt keinen Beirat, keine eingespielte Praxis, häufig noch unverkaufte Einheiten beim Bauträger. Vieles, was später selbstverständlich ist, muss erstmals beschlossen werden.
01
Die ersten Monate: Grundlagen schaffen
Wir richten die Konten auf den Namen der Gemeinschaft ein, erfassen alle Einheiten mit ihren Miteigentumsanteilen und den in der Teilungserklärung festgelegten Verteilerschlüsseln und erstellen den ersten Wirtschaftsplan. Dessen Ansätze begründen wir nachvollziehbar und passen sie an, sobald die ersten tatsächlichen Verbräuche und Rechnungen vorliegen. Eine Erhaltungsrücklage empfehlen wir von Beginn an – ein neues Haus bleibt nicht neu.
Parallel schließen wir im Namen der Gemeinschaft die nötigen Verträge oder übernehmen und prüfen die vom Bauträger vorbereiteten: Gebäudeversicherung, Versorgung, Messdienst, Wartung von Heizung, Aufzug und Lüftung, Reinigung und Winterdienst. In der ersten Eigentümerversammlung werden Wirtschaftsplan, Hausordnung und – wenn sich Eigentümer bereitfinden – ein Verwaltungsbeirat beschlossen.
02
Gewährleistung: Mängel am Gemeinschaftseigentum verfolgen
Wir halten fest, wann das Gemeinschaftseigentum abgenommen wurde, und führen die daraus folgenden Fristen. Mängel, die Eigentümer melden oder die bei Begehungen auffallen, dokumentieren wir mit Datum und Foto und zeigen sie dem Bauträger an. Rechtzeitig vor Ablauf der Gewährleistung schlagen wir der Gemeinschaft eine Begehung durch einen Bausachverständigen vor, damit versteckte Mängel nicht unentdeckt verjähren.
Über das weitere Vorgehen entscheidet die Gemeinschaft durch Beschluss – etwa darüber, Mängelrechte am Gemeinschaftseigentum gemeinsam geltend zu machen, einen Gutachter oder einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Wir bereiten diese Beschlüsse vor und setzen sie um; die rechtliche Beratung selbst liegt beim Anwalt. Wichtig ist außerdem die regelmäßige Wartung der Anlagen von Anfang an, weil unterlassene Wartung in Streitfällen gegen die Gemeinschaft verwendet werden kann.
03
Unabhängige Verwaltung von Anfang an
Häufig bestimmt der Bauträger den ersten Verwalter bereits in der Teilungserklärung. Das Gesetz begrenzt diese erste Bestellung auf höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG), und die Eigentümer können einen Verwalter jederzeit durch Mehrheitsbeschluss abberufen. Wenn eine neue Gemeinschaft den Eindruck hat, dass ihre Interessen gegenüber dem Bauträger nicht mit Nachdruck vertreten werden, ist ein Wechsel also möglich; den Ablauf beschreibt die Seite zum Verwalterwechsel.
Wir sind ausschließlich der Gemeinschaft verpflichtet. Wir stehen in keinem Verhältnis zu Bauträgern und arbeiten mit einer klaren Linie: fester Ansprechpartner, geordnete Unterlagen ab dem ersten Tag, offene Zahlen. Eigentümer einzelner Wohnungen, die vermieten möchten, können zusätzlich die Betreuung ihres Mietverhältnisses beauftragen.
Passende Leistungen
Womit wir konkret helfen
WEG-Verwaltung
Professionelle Verwaltung Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Mehr erfahrenJahresabrechnung & Wirtschaftsplan
Abrechnung, Wirtschaftsplan und Vermögensbericht – so aufbereitet, dass man sie nachvollziehen kann.
Mehr erfahrenErhaltungsrücklage
Getrennt geführt, nachvollziehbar ausgewiesen und auf den Zustand Ihres Hauses abgestimmt.
Mehr erfahrenWartungsmanagement
Wartungsverträge, Prüffristen und Nachweise für Heizung, Aufzug und weitere Anlagen im Griff.
Mehr erfahrenFAQ
Häufige Fragen: Neubau-WEG
Ihre Frage ist nicht dabei? Rufen Sie uns an unter 05341 288 479 - 0 oder nutzen Sie das Rückruf-Formular.
Sinnvoll ist es ab dem Zeitpunkt, zu dem die ersten Wohnungen übergeben werden und Kosten für das Gemeinschaftseigentum entstehen. Dann müssen Konten geführt, Vorschüsse erhoben und Verträge geschlossen werden. Ist bereits ein Verwalter bestellt, können die Eigentümer später durch Beschluss wechseln.
Nicht dauerhaft. Die erste Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums darf höchstens drei Jahre dauern, und eine Abberufung durch Mehrheitsbeschluss ist jederzeit möglich; der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate später. Die Einzelheiten Ihres Falls sollten Sie im Zweifel rechtlich prüfen lassen.
Ja. In den ersten Jahren fallen wenige Reparaturen an, aber Aufzug, Heizung, Anstrich und Flachdachabdichtung haben begrenzte Lebensdauern. Wer früh mit moderaten Beträgen beginnt, vermeidet später hohe Sonderumlagen. Die Höhe beschließt die Gemeinschaft; eine erste Orientierung gibt unser Rücklagen-Rechner.
Der Aufwand im ersten Jahr ist höher als im laufenden Betrieb, weil alles erstmals eingerichtet wird. Wie sich das in der Vergütung niederschlägt, legen wir im Angebot offen dar. Sie erhalten es individuell und transparent nach einem kostenlosen, unverbindlichen Erstgespräch.
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