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Umlagefähige Nebenkosten prüfen
Hausmeister, Aufzug, Verwaltung, Versicherung: Der Check zeigt für die wichtigsten Kostenpositionen, ob Vermieter sie auf Mieter umlegen dürfen – mit Fundstelle in der Betriebskostenverordnung.
Grundsteuer
§ 2 Nr. 1 BetrKV
UmlagefähigLaufende öffentliche Lasten des Grundstücks, vor allem die Grundsteuer.
Wasserversorgung
§ 2 Nr. 2 BetrKV
UmlagefähigWasserverbrauch, Grundgebühren, Zählermiete, Eichkosten und Wartung von Wassermengenreglern.
Entwässerung
§ 2 Nr. 3 BetrKV
UmlagefähigGebühren für Haus- und Grundstücksentwässerung, Betrieb einer Entwässerungspumpe.
Heizung (Betrieb und Wartung)
§ 2 Nr. 4 BetrKV
UmlagefähigBrennstoff, Betriebsstrom, Bedienung, Wartung, Reinigung, Messungen nach Immissionsschutzrecht und Verbrauchserfassung. Reparaturen gehören nicht dazu.
Warmwasser
§ 2 Nr. 5 BetrKV
UmlagefähigKosten der zentralen Warmwasserversorgung, einschließlich der vorgeschriebenen Legionellenuntersuchung.
CO₂-Kosten der Heizung
CO2KostAufG
Teilweise / mit VereinbarungSeit 2023 werden die CO₂-Kosten nach einem Stufenmodell zwischen Vermieter und Mieter geteilt – je schlechter die energetische Qualität, desto höher der Vermieteranteil.
Aufzug (Betrieb, Wartung, Prüfung)
§ 2 Nr. 7 BetrKV
UmlagefähigBetriebsstrom, Beaufsichtigung, Wartung, Prüfungen und Notrufbereitschaft.
Aufzug-Vollwartungsvertrag
§ 2 Nr. 7 BetrKV
Teilweise / mit VereinbarungDer im Vollwartungsvertrag enthaltene Reparaturanteil ist herauszurechnen; nur der Wartungsanteil ist umlagefähig.
Straßenreinigung und Müllabfuhr
§ 2 Nr. 8 BetrKV
UmlagefähigGebühren der Kommune oder Kosten entsprechender privater Leistungen, auch Winterdienst.
Gebäudereinigung
§ 2 Nr. 9 BetrKV
UmlagefähigReinigung gemeinsam genutzter Gebäudeteile wie Treppenhaus, Flure, Keller und Waschküche.
Ungezieferbekämpfung
§ 2 Nr. 9 BetrKV
Teilweise / mit VereinbarungLaufende, vorbeugende Maßnahmen sind umlagefähig. Die einmalige Beseitigung eines akuten Befalls ist es in der Regel nicht.
Gartenpflege
§ 2 Nr. 10 BetrKV
UmlagefähigPflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen sowie Pflege von Spielplätzen und Zuwegen. Die erstmalige Anlage nicht.
Allgemeinstrom / Beleuchtung
§ 2 Nr. 11 BetrKV
UmlagefähigStrom für Außenbeleuchtung und gemeinsam genutzte Gebäudeteile.
Schornsteinreinigung
§ 2 Nr. 12 BetrKV
UmlagefähigKehrgebühren, soweit sie nicht schon bei den Heizkosten berücksichtigt sind.
Gebäude- und Haftpflichtversicherung
§ 2 Nr. 13 BetrKV
UmlagefähigWohngebäudeversicherung (Feuer, Leitungswasser, Sturm, Elementar), Glasversicherung sowie Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.
Rechtsschutz- und Mietausfallversicherung
§ 2 Nr. 13 BetrKV
Nicht umlagefähigDiese Versicherungen schützen den Vermieter persönlich und zählen nicht zu den Sach- und Haftpflichtversicherungen des Gebäudes.
Hauswart / Hausmeister
§ 2 Nr. 14 BetrKV
Teilweise / mit VereinbarungUmlagefähig sind Vergütung und Sozialbeiträge, soweit der Hauswart keine Instandhaltungs- oder Verwaltungsaufgaben erledigt. Dieser Anteil ist abzuziehen.
Kabelfernsehen (laufende Entgelte)
§ 2 Nr. 15 BetrKV
Nicht umlagefähigSeit dem 1. Juli 2024 dürfen laufende Entgelte für den Kabelanschluss nicht mehr umgelegt werden. Betriebsstrom einer Gemeinschaftsanlage bleibt umlagefähig.
Waschküche / Gemeinschaftswaschmaschinen
§ 2 Nr. 16 BetrKV
UmlagefähigBetriebsstrom, Wartung und Reinigung der Einrichtungen für die Wäschepflege.
Dachrinnenreinigung
§ 2 Nr. 17 BetrKV
Teilweise / mit VereinbarungAls sonstige Betriebskosten umlagefähig, wenn sie regelmäßig anfällt und im Mietvertrag ausdrücklich benannt ist.
Wartung der Rauchwarnmelder
§ 2 Nr. 17 BetrKV
Teilweise / mit VereinbarungWartungskosten sind als sonstige Betriebskosten umlagefähig, wenn vereinbart. Miete oder Anschaffung der Geräte nicht.
Wartung von Feuerlöschern
§ 2 Nr. 17 BetrKV
Teilweise / mit VereinbarungAls sonstige Betriebskosten umlagefähig, wenn im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart.
Verwaltungskosten
§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV
Nicht umlagefähigKosten der Hausverwaltung, Kontoführung und Porto sind keine Betriebskosten und bei Wohnraum nicht umlagefähig.
Instandhaltung und Reparaturen
§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV
Nicht umlagefähigKosten zur Beseitigung von Mängeln und Verschleiß trägt der Vermieter.
Erhaltungsrücklage (WEG)
§ 1 Abs. 2 BetrKV
Nicht umlagefähigDie Zuführung zur Rücklage der Eigentümergemeinschaft ist Teil des Hausgelds, aber keine Betriebskostenart.
Kosten leerstehender Wohnungen
Rechtsprechung
Nicht umlagefähigDen auf leerstehende Einheiten entfallenden Anteil trägt der Vermieter; er darf nicht auf die übrigen Mieter verteilt werden.
01
Die Grundregel: vereinbart und in der Verordnung genannt
Betriebskosten trägt der Mieter nur, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Üblich ist ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung, die in § 2 siebzehn Kostenarten aufzählt. Was dort nicht steht, ist nicht umlagefähig – allen voran Verwaltungs- und Instandhaltungskosten.
Eine Sonderrolle haben die „sonstigen Betriebskosten“ der Nummer 17: Sie sind nur umlagefähig, wenn der Mietvertrag sie einzeln benennt, etwa die Dachrinnenreinigung oder die Wartung der Rauchwarnmelder. Details im Ratgeber Umlagefähige Nebenkosten.
02
Wo in der Praxis die Fehler liegen
Die häufigsten Beanstandungen betreffen gemischte Positionen: ein Hausmeister, der auch Reparaturen erledigt, oder ein Vollwartungsvertrag für den Aufzug, der Instandsetzungen einschließt. In beiden Fällen muss der nicht umlagefähige Anteil herausgerechnet werden.
Hinzu kommt die Frist: Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Wie eine formell saubere Abrechnung aufgebaut ist, erklärt der Beitrag zur Betriebskostenabrechnung.
03
Abrechnung abgeben statt selbst rechnen
Im Rahmen der Mietverwaltung erstellen wir die Betriebskostenabrechnung fristgerecht, prüfen die Belege auf umlagefähige und nicht umlagefähige Anteile und beantworten Rückfragen der Mieter.
Für vermietete Eigentumswohnungen leiten wir die Abrechnung aus der Jahresabrechnung der WEG ab – ein Schritt, der häufig unterschätzt wird, weil Hausgeld und Nebenkosten nicht deckungsgleich sind.
FAQ
Häufige Fragen
Ihre Frage ist nicht dabei? Rufen Sie uns an unter 05341 288 479 - 0 oder nutzen Sie das Rückruf-Formular.
Bei Wohnraum nein. Verwaltungskosten sind nach § 1 Abs. 2 der Betriebskostenverordnung ausdrücklich keine Betriebskosten. Bei Gewerbemietverträgen kann etwas anderes vereinbart werden.
Das sind laufende Kosten, die in den Nummern 1 bis 16 der Verordnung nicht genannt sind, etwa Dachrinnenreinigung oder die Wartung von Feuerlöschern. Sie sind nur umlagefähig, wenn der Mietvertrag sie konkret benennt.
Nein. Der Check gibt die allgemeine Rechtslage wieder. Ob eine Position im Einzelfall umgelegt werden darf, hängt vom Mietvertrag und den konkreten Umständen ab und ersetzt keine Rechtsberatung.
Ratgeber
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