Was bedeutet Mietspiegel?
Ein Mietspiegel weist aus, welche Mieten in einer Gemeinde für Wohnungen bestimmter Größe, Baualtersklasse, Ausstattung und Lage üblicherweise gezahlt werden. Erstellt oder anerkannt wird er von der Gemeinde oder gemeinsam von den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter (§ 558c BGB). Seit der Mietspiegelreform von 2022 sind Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen.
Das Gesetz unterscheidet zwei Formen. Der einfache Mietspiegel ist eine Übersicht ohne besondere methodische Anforderungen. Der qualifizierte Mietspiegel (§ 558d BGB) wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst und alle vier Jahre neu aufgestellt. Für ihn gilt die gesetzliche Vermutung, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
Bei der Mieterhöhung dient der Mietspiegel als Begründung. Die Wohnung ist dafür in das richtige Feld einzuordnen; innerhalb der ausgewiesenen Spanne entscheiden wohnwerterhöhende und -mindernde Merkmale. Existiert ein qualifizierter Mietspiegel mit Angaben für die Wohnung, muss der Vermieter dessen Werte im Erhöhungsverlangen auch dann mitteilen, wenn er sich auf ein anderes Begründungsmittel stützt. Gibt es keinen Mietspiegel, bleiben Vergleichswohnungen, Mietdatenbank oder Gutachten.
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