Was bedeutet Nebenkostenvorauszahlung?
Vereinbaren die Mietparteien, dass der Mieter die Betriebskosten trägt, zahlt er darauf in aller Regel monatliche Vorauszahlungen zusammen mit der Miete. Sie dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden (§ 556 Abs. 2 BGB) und sollen die voraussichtlich anfallenden Kosten möglichst genau abdecken. Über die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen; aus der Abrechnung ergibt sich eine Nachzahlung oder ein Guthaben.
Davon zu unterscheiden ist die Betriebskostenpauschale. Bei ihr sind die Kosten mit dem festen Betrag abgegolten, eine Abrechnung findet nicht statt, und der Vermieter trägt das Risiko steigender Kosten, sofern keine Anpassung vereinbart wurde. Für Heiz- und Warmwasserkosten aus zentralen Anlagen ist eine Pauschale grundsätzlich nicht zulässig, weil die Heizkostenverordnung die verbrauchsabhängige Abrechnung verlangt.
Nach einer Abrechnung kann jede Seite die Vorauszahlungen durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB) – der Vermieter nach oben, der Mieter nach unten. Maßstab ist das Ergebnis der letzten formell ordnungsgemäßen Abrechnung; absehbare konkrete Kostensteigerungen dürfen berücksichtigt werden, ein pauschaler Sicherheitszuschlag nicht. Bewusst zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen, die einen Mieter über die wahre Belastung täuschen, können Ersatzansprüche auslösen.
Die Erläuterung gibt den allgemeinen Stand wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.