Was bedeutet Verwaltervollmacht?
In der WEG ergibt sich die Vertretungsmacht des Verwalters unmittelbar aus dem Gesetz. Nach § 9b Abs. 1 WEG vertritt er die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich. Nur für den Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags braucht er einen Beschluss. Gegenüber Dritten kann diese Vertretungsmacht nicht beschränkt werden – Handwerker, Banken und Versorger sollen sich darauf verlassen können, dass der Verwalter die Gemeinschaft wirksam verpflichtet.
Davon zu trennen ist das Innenverhältnis. Was der Verwalter ohne Beschluss tun darf, bestimmt § 27 WEG: Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, sowie Eilmaßnahmen. Die Eigentümer können diese Befugnisse durch Beschluss erweitern oder einschränken, etwa durch Wertgrenzen. Überschreitet der Verwalter sie, ist der Vertrag mit dem Dritten wirksam, der Verwalter haftet aber gegenüber der Gemeinschaft.
Im Alltag verlangen Geschäftspartner einen Nachweis. Üblich ist eine Vollmachtsurkunde, die die Gemeinschaft dem Verwalter ausstellt; formell dient die Niederschrift über den Bestellungsbeschluss mit beglaubigten Unterschriften als Nachweis. In der Mietverwaltung gibt es keine gesetzliche Vertretungsmacht – hier erteilt der Eigentümer eine rechtsgeschäftliche Vollmacht. Bei einseitigen Erklärungen wie einer Kündigung sollte die Originalvollmacht beigefügt werden, weil der Empfänger die Erklärung sonst unverzüglich zurückweisen kann (§ 174 BGB).
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