Was bedeutet Untergemeinschaft?
In einer Mehrhausanlage – mehrere Gebäude oder Gebäude und Tiefgarage auf einem Grundstück – haben die Eigentümer der einzelnen Häuser oft kein Interesse daran, für Dach oder Aufzug des Nachbarhauses zu zahlen. Die Gemeinschaftsordnung kann deshalb Untergemeinschaften bilden. Sie bestimmt dann, dass bestimmte Kosten nur von den Eigentümern des jeweiligen Hauses getragen werden und dass nur diese darüber abstimmen.
Rechtlich bleibt es bei einer einzigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Untergemeinschaft ist nicht rechtsfähig: Sie kann keine Verträge schließen, kein eigenes Vermögen haben und nicht klagen. Aufträge für das einzelne Haus vergibt die Gesamtgemeinschaft, und nach außen haften alle Eigentümer nach ihrem Anteil. Auch die Jahresabrechnung ist ein einheitliches Rechenwerk, in dem die Kostenkreise der Häuser lediglich getrennt dargestellt werden; getrennte Rücklagen sind möglich, wenn sie vereinbart oder wirksam beschlossen sind.
Wie weit die Befugnisse reichen, hängt von der Formulierung der Gemeinschaftsordnung ab und ist häufig Anlass für Streit – etwa bei Maßnahmen, die das äußere Erscheinungsbild der gesamten Anlage berühren. Für die Verwaltung bedeutet das: Vor jeder Abstimmung ist zu klären, wer stimmberechtigt ist und wer die Kosten trägt, damit der Beschluss Bestand hat.
Weiterführend
Die Erläuterung gibt den allgemeinen Stand wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.