Was bedeutet Gemeinschaftseigentum?
Das Gesetz spricht vom gemeinschaftlichen Eigentum und definiert es negativ: Dazu gehören das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 5 WEG). Im Zweifel ist ein Bauteil also Gemeinschaftseigentum.
Zwingend gemeinschaftlich sind nach § 5 Abs. 2 WEG alle Teile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Dazu zählen Fundament, tragende Wände, Geschossdecken, Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzug, die Zentralheizung und Versorgungsleitungen bis zur Abzweigung in die einzelne Wohnung. Auch Fenster und Wohnungseingangstüren gehören nach der Rechtsprechung dazu – selbst wenn die Teilungserklärung etwas anderes sagt.
Die Zuordnung entscheidet über Zuständigkeit und Kosten. Die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums ist Sache der Gemeinschaft; die Kosten tragen alle Eigentümer nach ihrem Miteigentumsanteil, wenn nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist (§ 16 Abs. 2 WEG). Die Gemeinschaftsordnung kann einzelnen Eigentümern die Kosten für bestimmte Bauteile – typischerweise Fenster – auferlegen. Am Eigentum selbst ändert das nichts: Über den Austausch entscheidet weiterhin die Gemeinschaft.
Die Erläuterung gibt den allgemeinen Stand wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.