Was bedeutet Öffnungsklausel?
Vereinbarungen der Wohnungseigentümer – also der Inhalt der Gemeinschaftsordnung – können grundsätzlich nur durch eine neue Vereinbarung aller Eigentümer geändert werden. In größeren Anlagen ist das praktisch kaum erreichbar. Eine Öffnungsklausel durchbricht diesen Grundsatz: Sie gibt der Gemeinschaft die Kompetenz, bestimmte oder alle Regelungen durch Beschluss mit einer festgelegten Mehrheit zu ändern.
Man unterscheidet vereinbarte und gesetzliche Öffnungsklauseln. Vereinbarte stehen in der Gemeinschaftsordnung selbst und verlangen häufig eine qualifizierte Mehrheit, etwa zwei Drittel oder drei Viertel. Gesetzliche ergeben sich unmittelbar aus dem WEG. Das wichtigste Beispiel ist § 16 Abs. 2 Satz 2: Die Eigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen, auch wenn die Gemeinschaftsordnung einen anderen Schlüssel vorsieht.
Bei der Wirkung gegenüber Erwerbern liegt ein wesentlicher Unterschied. Beschlüsse aufgrund einer gesetzlichen Kompetenz binden Sondernachfolger ohne Weiteres. Beschlüsse, die aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel gefasst werden, wirken gegen sie nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG). Zudem sind auch Mehrheitsbeschlüsse nicht schrankenlos: Sie brauchen einen sachlichen Grund und dürfen einzelne Eigentümer nicht unbillig benachteiligen oder in unentziehbare Rechte eingreifen.
Die Erläuterung gibt den allgemeinen Stand wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.