Was bedeutet Ortsübliche Vergleichsmiete?
§ 558 Abs. 2 BGB definiert die ortsübliche Vergleichsmiete als die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Preisgebundener Wohnraum bleibt außer Betracht.
Sie ist damit kein Durchschnitt aller Bestandsmieten und auch nicht die aktuelle Angebotsmiete aus Inseraten, sondern ein Mischwert aus Neuvertrags- und geänderten Bestandsmieten des Betrachtungszeitraums. In angespannten Märkten liegt sie deshalb regelmäßig unter den Mieten, die bei einer Neuvermietung verlangt werden.
Ermittelt wird sie in erster Linie über den Mietspiegel. Wo es keinen gibt, kommen eine Mietdatenbank, das Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen oder drei benannte Vergleichswohnungen in Betracht. Bedeutung hat die Vergleichsmiete an mehreren Stellen: als Obergrenze der Mieterhöhung im Bestand, als Bezugsgröße für die Mietpreisbremse in Gebieten, in denen eine solche Verordnung gilt, und als Maßstab bei der Prüfung überhöhter Mieten. Für Vermieter lohnt es sich, die Einordnung der eigenen Wohnungen in regelmäßigen Abständen zu überprüfen.
Die Erläuterung gibt den allgemeinen Stand wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.