Was bedeutet Mietrückstand?
Die Miete ist bei Wohnraum spätestens bis zum dritten Werktag des Monats im Voraus zu zahlen (§ 556b Abs. 1 BGB). Geht sie später ein, ist der Mieter in aller Regel ohne weitere Mahnung in Verzug, weil der Termin kalendermäßig bestimmt ist. Zum Rückstand zählen neben der Grundmiete auch die Betriebskostenvorauszahlungen.
Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug ist oder wenn sich über einen längeren Zeitraum ein Rückstand von zwei Monatsmieten angesammelt hat (§ 543 Abs. 2 Nr. 3, § 569 Abs. 3 BGB). Bei Wohnraum wird diese Kündigung unwirksam, wenn der gesamte Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage ausgeglichen wird oder eine öffentliche Stelle die Zahlung zusagt – allerdings nicht, wenn das innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal geschehen ist.
In der Verwaltungspraxis kommt es auf frühes Handeln an: Zahlungseingänge monatlich prüfen, zeitnah erinnern, das Gespräch suchen, gegebenenfalls eine Ratenzahlung schriftlich vereinbaren. Bleibt das erfolglos, folgen Mahnung, Mahnverfahren oder Klage. Die Kaution darf während des laufenden Mietverhältnisses nicht einfach mit streitigen Forderungen verrechnet werden.
Die Erläuterung gibt den allgemeinen Stand wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.