Das Wichtigste in Kürze
Ein Wohnraummietvertrag muss die Parteien, die Mietsache, die Miete und den Mietbeginn festlegen; alles Weitere regelt notfalls das Gesetz. Vermieter sollten vor allem die Umlage der Betriebskosten, die Kaution und die Wohnfläche sauber vereinbaren. Formularklauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligen, sind unwirksam – an ihre Stelle tritt die gesetzliche Regelung, meist zulasten des Vermieters.
Der Mietvertrag wird in einer halben Stunde unterschrieben und gilt oft Jahrzehnte. Was darin fehlt oder unwirksam formuliert ist, lässt sich später nur mit Zustimmung des Mieters ändern. Für Vermieter ist der Vertragsschluss deshalb der Moment mit dem größten Hebel. Dieser Beitrag zeigt, was zwingend hineingehört, welche Regelungen sich bewährt haben und welche Klauseln regelmäßig scheitern.
Welche Form braucht ein Wohnraummietvertrag?
Ein Mietvertrag kann grundsätzlich auch mündlich geschlossen werden. Für Verträge, die für längere Zeit als ein Jahr fest geschlossen werden, verlangt § 550 BGB bei Wohnraum die Schriftform. Wird sie nicht eingehalten, ist der Vertrag nicht unwirksam, gilt aber als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Das trifft vor allem Zeitmietverträge und längere Kündigungsverzichte. Unabhängig davon ist ein vollständiger schriftlicher Vertrag das einzige verlässliche Beweismittel für das Vereinbarte.
Wichtig ist, dass die Urkunde vollständig ist: Alle Vermieter und alle Mieter unterschreiben, Anlagen wie Hausordnung oder Übergabeprotokoll werden im Vertrag bezeichnet und fest verbunden oder eindeutig in Bezug genommen. Nachträge sollten denselben Standard einhalten.
Was muss im Mietvertrag mindestens stehen?
| Inhalt | Worauf Vermieter achten sollten |
|---|---|
| Vertragsparteien | Alle Vermieter laut Grundbuch und alle volljährigen Personen, die Mieter werden sollen, mit vollem Namen. Wer nicht im Vertrag steht, schuldet keine Miete. |
| Mietsache | Anschrift, Geschoss und Lage, Zahl der Räume, mitvermietete Nebenräume wie Keller, Stellplatz oder Gartenanteil, überlassene Einrichtung. |
| Mietbeginn und Laufzeit | Datum des Mietbeginns; im Regelfall unbefristet. Eine Befristung ist nur unter engen Voraussetzungen wirksam. |
| Miete | Grundmiete und Betriebskosten getrennt ausweisen, Fälligkeit und Zahlungsweg nennen. Staffel- oder Indexmiete ausdrücklich und schriftlich vereinbaren. |
| Betriebskosten | Vorauszahlung mit Abrechnung oder Pauschale festlegen, Kostenarten durch Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung übertragen, sonstige Betriebskosten einzeln benennen, Umlageschlüssel angeben. |
| Kaution | Höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten; der Mieter darf in drei Monatsraten zahlen. |
| Schlüssel und Übergabe | Zahl der übergebenen Schlüssel, Verweis auf ein Übergabeprotokoll. |
Die Wohnfläche ist ein heikler Punkt. Nennt der Vertrag eine Fläche, wird sie in der Regel Teil der vereinbarten Beschaffenheit. Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als zehn Prozent nach unten ab, liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Mangel vor, der zur Minderung berechtigt. Für Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen kommt es ohnehin auf die tatsächliche Fläche an. Wer eine Fläche angibt, sollte sie also kennen. Einzelheiten zur Mietkaution und zu den umlagefähigen Nebenkosten stehen in eigenen Beiträgen.
Welche zusätzlichen Regelungen sind sinnvoll?
- Schönheitsreparaturen: Eine Übertragung auf den Mieter ist nur in engen Grenzen wirksam und setzt in der Regel eine renoviert übergebene Wohnung voraus – siehe den Beitrag zu Schönheitsreparaturen.
- Kleinreparaturen: Kostenbeteiligung mit Obergrenze je Einzelfall und je Jahr, erläutert im Beitrag zur Kleinreparaturklausel.
- Tierhaltung: Erlaubnisvorbehalt für Hunde und Katzen statt eines Pauschalverbots.
- Untervermietung und Aufnahme weiterer Personen: Hinweis auf das Erlaubniserfordernis und die Anzeigepflicht.
- Kündigungsverzicht: Wenn beide Seiten Planungssicherheit wünschen, befristeter beiderseitiger Ausschluss der ordentlichen Kündigung.
- Widerspruch gegen die stillschweigende Verlängerung nach § 545 BGB für den Fall der Beendigung.
- Rauchwarnmelder, Wartung von Thermen, Winterdienst, Hausordnung: klare Zuständigkeiten, soweit sie auf den Mieter übertragen werden sollen.
- Anzeigepflicht bei Mängeln und Regelung zum Betreten der Wohnung nach Ankündigung und aus konkretem Anlass.
Daneben bestehen Pflichten rund um den Vertragsschluss, die nicht im Vertrag selbst stehen: Bei der Vermietung ist der Energieausweis vorzulegen, der Vermieter muss dem Mieter den Einzug für die Meldebehörde bestätigen, und er muss über die Verarbeitung der personenbezogenen Daten informieren. In Gebieten, in denen landesrechtlich eine Begrenzung der Miethöhe bei Neuvermietung angeordnet ist, kommen besondere Auskunftspflichten hinzu. Ob eine solche Regelung am Standort der Wohnung gilt, ist vor jeder Neuvermietung gesondert zu prüfen.
Welche Klauseln sind typischerweise unwirksam?
Fast jeder Mietvertrag ist ein Formularvertrag, also vom Vermieter für eine Vielzahl von Fällen vorformuliert. Solche Klauseln unterliegen der Inhaltskontrolle nach den §§ 305 ff. BGB. Sie sind unwirksam, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen oder von zwingenden Vorschriften des Mietrechts abweichen. Eine Rückführung auf das gerade noch Zulässige findet nicht statt: Die Klausel entfällt ganz, und es gilt das Gesetz.
- Starre Renovierungsfristen und Endrenovierungspflichten unabhängig vom Zustand der Wohnung
- Generelles Verbot der Haltung von Hunden und Katzen
- Kleinreparaturklauseln ohne Obergrenzen oder mit einer Pflicht des Mieters, die Reparatur selbst zu veranlassen
- Verlängerte Kündigungsfristen für den Mieter oder ein einseitiger Kündigungsverzicht ohne Staffelmiete
- Vertragsstrafen zulasten des Mieters (§ 555 BGB)
- Kaution über drei Monatsmieten hinaus, auch durch Kombination mehrerer Sicherheiten
- Recht des Vermieters, die Wohnung jederzeit und ohne Anlass zu betreten
- Pauschale Bearbeitungs- oder Vertragsausfertigungsgebühren
- Vollständiger Ausschluss von Minderung oder Aufrechnung
Die Folge trifft den Vermieter oft härter, als die Klausel ihm genutzt hätte. Ist die Renovierungsklausel unwirksam, bleibt die Renovierung vollständig seine Sache. Ist die Kleinreparaturklausel unwirksam, trägt er jede Reparatur. Wer alte Vertragsmuster ungeprüft weiterverwendet, vereinbart deshalb häufig weniger, als er glaubt.
Formularvertrag oder individuelle Vereinbarung?
Individuell ausgehandelte Vereinbarungen unterliegen der strengen Klauselkontrolle nicht. Die Anforderungen an ein echtes Aushandeln sind allerdings hoch: Der Vermieter muss den Inhalt ernsthaft zur Disposition gestellt haben, der Mieter muss Einfluss nehmen können. Ein handschriftlicher Zusatz oder die Überschrift „Individualvereinbarung“ genügt nicht. Auch individuell lässt sich nicht von den Vorschriften abweichen, die das Gesetz zum Schutz des Mieters für zwingend erklärt – etwa bei Kündigungsfristen, Kautionshöhe oder Abrechnungsfrist.
Für die Praxis bedeutet das: Ein aktuelles, an der Rechtsprechung ausgerichtetes Vertragsmuster ist die Grundlage. Besondere Absprachen mit einem bestimmten Mieter – die Übernahme einer Einbauküche, eine Gartennutzung, eine Renovierung gegen Mietnachlass – werden gesondert, konkret und nachvollziehbar dokumentiert.
Verträge im Bestand im Blick behalten
Im Mietvertragsmanagement erfassen wir für jedes Mietverhältnis, was tatsächlich vereinbart ist: Umlage, Schlüssel, Kaution, Anpassungsmöglichkeiten, Sonderabreden. Bei einem Mieterwechsel bereiten wir den neuen Vertrag auf aktuellem Stand vor. So wissen Sie als Eigentümer, worauf Sie sich in jedem einzelnen Vertrag stützen können.
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