Das Wichtigste in Kürze
Eine Kleinreparaturklausel verpflichtet den Mieter, die Kosten kleiner Reparaturen zu tragen. Wirksam ist sie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur, wenn sie sich auf Teile beschränkt, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen, und zwei Obergrenzen enthält: je Reparatur und je Jahr. Fehlt eine davon, trägt der Vermieter sämtliche Reparaturen allein.
Der tropfende Wasserhahn, der Rollladengurt, der Lichtschalter: Kleine Defekte verursachen im Verhältnis zur Rechnung einen hohen Verwaltungsaufwand. Die Kleinreparaturklausel soll den Vermieter davon entlasten und den Mieter zu einem sorgsamen Umgang anhalten. Sie funktioniert aber nur, wenn sie eng gefasst ist. Kaum eine Vertragsklausel wird so häufig in einer unwirksamen Fassung verwendet.
Was ist der gesetzliche Ausgangspunkt?
Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Das schließt jede Reparatur ein, gleich wie klein, solange der Mieter den Schaden nicht schuldhaft verursacht hat. Die Kleinreparaturklausel weicht davon ab und ist deshalb nur in den Grenzen wirksam, die der Bundesgerichtshof seit Ende der 1980er-Jahre gezogen hat.
Die Überlegung dahinter: Der Mieter soll nur für Teile zahlen, auf deren Verschleiß er durch seinen Umgang Einfluss hat. Und er muss sein Risiko überblicken können – deshalb die doppelte Begrenzung der Höhe nach.
Welche Gegenstände darf die Klausel erfassen?
Zulässig ist die Beteiligung nur für Teile der Mietsache, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Die Rechtsprechung orientiert sich an einer Aufzählung, die aus dem Recht des öffentlich geförderten Wohnungsbaus stammt.
| Regelmäßig erfasst | Regelmäßig nicht erfasst |
|---|---|
| Wasserhähne, Mischbatterien, Duschköpfe und -schläuche | Wasser-, Abwasser- und Heizungsleitungen in Wand und Boden |
| Lichtschalter, Steckdosen, Klingeltaster | Elektroleitungen, Sicherungskasten, Zähler |
| Bedienteile von Heizkörpern, Heiz- und Kocheinrichtungen | Heizkessel, Brenner, Umwälzpumpen |
| Fenster- und Türgriffe, Schlösser, Beschläge | Fensterrahmen, Verglasung, Wohnungseingangstür als Bauteil |
| Rollladengurte und -kurbeln | Rollladenpanzer und außen liegende Bauteile |
| Spülkasten-Betätigung, WC-Sitz | Abflussrohre, Silikonfugen als Bauwerksabdichtung |
Die Tabelle gibt die verbreitete Linie wieder; im Grenzbereich entscheiden Gerichte nicht einheitlich. Eine Klausel, die pauschal „alle Reparaturen bis zu einem bestimmten Betrag“ auf den Mieter abwälzt, ist wegen der fehlenden gegenständlichen Beschränkung insgesamt unwirksam. Wartungskosten sind etwas anderes: Die regelmäßige Wartung etwa einer Gastherme kann als Betriebskostenposition vereinbart und umgelegt werden und hat mit der Kleinreparaturklausel nichts zu tun.
Welche Obergrenzen haben Gerichte gebilligt?
Das Gesetz nennt keine Beträge. Die Klausel muss aber zwei Grenzen selbst festlegen: einen Höchstbetrag je Reparatur und einen Höchstbetrag für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres. Zu beiden gibt es lediglich Größenordnungen, die Gerichte in einzelnen Entscheidungen als angemessen angesehen haben – sie sind keine festen Grenzwerte und haben sich über die Jahre mit dem Preisniveau verschoben.
- Je Einzelfall: Von Gerichten gebilligt wurden in neuerer Zeit überwiegend Beträge in einer Größenordnung von etwa 100 bis 120 Euro; vereinzelt wurden auch etwas höhere Beträge akzeptiert. Je weiter eine Klausel darüber hinausgeht, desto größer das Risiko der Unwirksamkeit.
- Je Jahr: Als gebilligte Größenordnung gelten etwa sechs bis acht Prozent der Jahreskaltmiete; teilweise wird stattdessen ein fester Jahresbetrag vereinbart, der sich in diesem Rahmen hält.
- Beide Grenzen verstehen sich einschließlich Umsatzsteuer und Anfahrtskosten – maßgeblich ist der Rechnungsendbetrag.
Entscheidend ist ein Punkt, der in der Praxis oft falsch gehandhabt wird: Die Einzelfallgrenze ist keine Selbstbeteiligung. Kostet die Reparatur mehr als der vereinbarte Höchstbetrag, handelt es sich nicht mehr um eine Kleinreparatur, und der Vermieter trägt die gesamte Rechnung. Eine Klausel, die den Mieter bei teureren Reparaturen anteilig bis zur Grenze beteiligt, ist unwirksam.
Welche Fehler machen die Klausel unwirksam?
- Die Klausel ist auf Gegenstände beschränkt, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen
- Sie nennt einen bezifferten Höchstbetrag je Reparatur
- Sie nennt eine Höchstgrenze für alle Kleinreparaturen eines Jahres
- Sie verpflichtet den Mieter nur zur Kostentragung, nicht dazu, die Reparatur selbst auszuführen oder zu beauftragen
- Sie sieht keine anteilige Beteiligung an teureren Reparaturen vor
- Sie ist nicht mit der Pflicht verknüpft, Geräte auf eigene Kosten zu ersetzen
Die sogenannte Vornahmeklausel – der Mieter muss kleine Schäden selbst beheben oder beheben lassen – hat der Bundesgerichtshof verworfen. Der Vermieter bleibt zur Reparatur verpflichtet und kann lediglich die Kosten weitergeben. Für die Folgen einer unwirksamen Klausel gilt wie bei allen Formularklauseln: Sie wird nicht auf das zulässige Maß zurückgeführt, sondern entfällt vollständig. Der Vermieter trägt dann jede Reparatur, und Beträge, die der Mieter auf Grundlage der unwirksamen Klausel gezahlt hat, kann dieser grundsätzlich zurückfordern.
Wie wird die Klausel in der Praxis abgewickelt?
- 1
Mieter meldet den Defekt
Die Meldung geht an den Vermieter oder die Verwaltung. Der Mieter ist zur Anzeige verpflichtet, nicht zur Reparatur.
- 2
Vermieter beauftragt den Handwerker
Auftraggeber ist der Vermieter. So bleibt die Kontrolle über Betrieb, Umfang und Preis bei ihm, und die Rechnung lautet auf den richtigen Empfänger.
- 3
Rechnung prüfen und zuordnen
Betrifft die Reparatur einen erfassten Gegenstand? Liegt der Bruttobetrag innerhalb der Einzelfallgrenze? Ist die Jahresgrenze des Mieters noch nicht ausgeschöpft?
- 4
Kosten weiterberechnen
Sind alle drei Fragen zu bejahen, wird der Betrag dem Mieter mit Kopie der Rechnung in Rechnung gestellt. Kleinreparaturen gehören nicht in die Betriebskostenabrechnung.
- 5
Jahressumme fortschreiben
Je Mietverhältnis wird festgehalten, welche Beträge im laufenden Jahr bereits weiterberechnet wurden.
Hat der Mieter den Schaden schuldhaft verursacht – der abgebrochene Fenstergriff nach unsachgemäßer Gewalt –, haftet er unabhängig von der Klausel und ohne Obergrenze auf Schadensersatz. Umgekehrt ändert die Klausel nichts an den Rechten des Mieters bei Mängeln: Wird ein Defekt nicht behoben, kann eine Mietminderung in Betracht kommen, sofern die Beeinträchtigung erheblich ist. Wie sich die Klausel in den gesamten Vertrag einfügt, zeigt der Beitrag zum Mietvertrag für Wohnraum; die verwandte Frage der Renovierungspflichten behandelt der Beitrag zu Schönheitsreparaturen.
Kleinreparaturen in der laufenden Verwaltung
In der Mietverwaltung nehmen wir Meldungen entgegen, beauftragen Betriebe über die Handwerkerkoordination und prüfen bei jeder Rechnung, ob und in welcher Höhe der Mietvertrag eine Weiterberechnung trägt. Im Mietvertragsmanagement ist je Vertrag hinterlegt, welche Klausel gilt – denn in einem Haus mit Verträgen aus verschiedenen Jahren ist das selten überall dieselbe.
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