Das Wichtigste in Kürze
Ein Wohnraummietvertrag kann nur befristet werden, wenn der Vermieter die Wohnung nach Ablauf selbst nutzen, wesentlich umbauen oder an einen Dienstverpflichteten vermieten will und diesen Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt (§ 575 BGB). Fehlt der Grund, gilt der Vertrag als unbefristet. Wer nur Planungssicherheit sucht, vereinbart besser einen beiderseitigen Kündigungsverzicht.
Viele Vermieter wünschen sich einen Vertrag „erst einmal für zwei Jahre“ – um den Mieter kennenzulernen oder um sich Optionen offenzuhalten. Genau diese Art der Befristung lässt das Gesetz bei Wohnraum nicht zu. Der Zeitmietvertrag ist seit der Mietrechtsreform 2001 ein Instrument für wenige, klar umrissene Fälle. Wer ihn außerhalb dieser Fälle verwendet, hat am Ende einen unbefristeten Vertrag – und manchmal eine unangenehme Überraschung.
Wann darf ein Wohnraummietvertrag befristet werden?
§ 575 Abs. 1 BGB lässt die Befristung nur zu, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit eine von drei Verwendungen beabsichtigt:
| Grund | Inhalt | Beispiel |
|---|---|---|
| Eigennutzung | Der Vermieter will die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen. | Die Tochter beendet in drei Jahren ihr Studium und soll dann einziehen. |
| Baumaßnahme | Der Vermieter will die Räume in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen, dass die Maßnahme durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würde. | Das Haus wird in zwei Jahren entkernt und neu aufgeteilt. |
| Betriebsbedarf | Der Vermieter will die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten. | Die Wohnung ist für einen künftigen Hausmeister oder Mitarbeiter vorgesehen. |
Andere Gründe gibt es nicht. Ein geplanter Verkauf, der Wunsch nach einer „Probezeit“ oder allgemeine Flexibilität tragen keine Befristung. Anders als bei der Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter beim Zeitmietvertrag allerdings keinen dringenden Bedarf nachweisen – es genügt die ernsthafte Absicht, die er bei Vertragsschluss konkret benennt.
Welche Formalien sind einzuhalten?
Der Vermieter muss dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Die Mitteilung muss den Lebenssachverhalt so genau beschreiben, dass er von anderen unterscheidbar und später überprüfbar ist. „Wegen Eigenbedarfs“ oder die Wiedergabe des Gesetzestextes genügt nicht. Anzugeben ist, wer einziehen soll oder welche Baumaßnahme geplant ist.
Fehlt ein zulässiger Grund oder die schriftliche Mitteilung, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Vertrag ist also wirksam, nur die Befristung nicht. Der Vermieter kann dann lediglich unter den allgemeinen Voraussetzungen kündigen, die der Beitrag zur Kündigung durch den Vermieter beschreibt. Soll die Befristung länger als ein Jahr dauern, ist zudem die Schriftform des gesamten Vertrags nach § 550 BGB zu wahren.
Was gilt während der Laufzeit und am Ende?
Während der vereinbarten Mietzeit ist die ordentliche Kündigung für beide Seiten ausgeschlossen. Das wird oft übersehen: Auch der Vermieter ist gebunden, selbst wenn sich seine Pläne ändern. Möglich bleibt die außerordentliche Kündigung, etwa bei erheblichem Zahlungsverzug. Mit Ablauf der Zeit endet das Mietverhältnis, ohne dass es einer Kündigung bedarf.
- 1
Auskunftsverlangen des Mieters
Frühestens vier Monate vor Ablauf kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht (§ 575 Abs. 2 BGB).
- 2
Antwort des Vermieters
Antwortet der Vermieter verspätet, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.
- 3
Der Grund verzögert sich
Tritt der Grund erst später ein – der Umbau verschiebt sich um ein halbes Jahr –, kann der Mieter eine Verlängerung um diesen Zeitraum verlangen.
- 4
Der Grund entfällt
Fällt der Grund weg, kann der Mieter die Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Grundes und die Dauer einer Verzögerung trägt der Vermieter (§ 575 Abs. 3 BGB).
Ein Wechsel des Grundes ist nach überwiegender Auffassung nicht möglich: Wer wegen Eigennutzung befristet hat, kann sich am Ende nicht auf einen Umbau berufen. Vermieter sollten den Fristablauf deshalb rechtzeitig vorbereiten und dokumentieren, dass die angekündigte Verwendung tatsächlich ansteht.
Wann ist ein Kündigungsausschluss die bessere Lösung?
Geht es dem Vermieter nicht um ein festes Ende, sondern um eine Mindestlaufzeit, ist der Zeitmietvertrag das falsche Mittel. Dafür gibt es den Kündigungsverzicht: Der Vertrag läuft unbefristet, beide Seiten verzichten aber für einen bestimmten Zeitraum auf das Recht zur ordentlichen Kündigung. Der Bundesgerichtshof hält einen solchen Verzicht in einem Formularvertrag für wirksam, wenn er für beide Seiten gilt und einen Zeitraum von vier Jahren nicht überschreitet. Gerechnet wird ab Vertragsschluss, und die Kündigung muss zum Ablauf dieses Zeitraums möglich sein.
| Zeitmietvertrag | Beiderseitiger Kündigungsverzicht | |
|---|---|---|
| Ziel | festes Ende des Mietverhältnisses | Mindestlaufzeit, danach unbefristet |
| Voraussetzung | gesetzlicher Befristungsgrund, schriftlich mitgeteilt | klare Vereinbarung für beide Seiten |
| Höchstdauer | keine feste Grenze | im Formularvertrag höchstens vier Jahre |
| Ende | automatisch mit Zeitablauf | nur durch Kündigung nach den allgemeinen Regeln |
| Risiko bei Fehlern | Vertrag gilt als unbefristet | Verzicht entfällt, Mieter kann mit gesetzlicher Frist kündigen |
Ein Verzicht, der allein den Mieter bindet, ist in einem Formularvertrag nur in Verbindung mit einer Staffelmiete zulässig und auch dort auf vier Jahre begrenzt (§ 557a Abs. 3 BGB). Individuell ausgehandelt sind längere Bindungen denkbar, die Anforderungen an ein echtes Aushandeln sind aber hoch. Die Mietmodelle erläutert der Beitrag zu Indexmiete und Staffelmiete.
Welche Ausnahmen gibt es?
Die strengen Regeln des § 575 BGB gelten nicht für alle Mietverhältnisse. § 549 Abs. 2 BGB nimmt unter anderem Wohnraum aus, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, sowie möblierten Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und nicht einer Familie zum dauernden Gebrauch überlassen wird. Dort ist eine einfache Befristung möglich.
Der „vorübergehende Gebrauch“ wird allerdings eng verstanden. Gemeint sind Fälle, in denen der Mieter seinen Lebensmittelpunkt erkennbar nicht in die Wohnung verlegt – die Unterkunft während einer Montage oder eines Messeaufenthalts. Ein einjähriger Vertrag mit einem Berufseinsteiger fällt nicht darunter, auch wenn er als „Kurzzeitmiete“ überschrieben ist. Was sonst in den Vertrag gehört, zeigt der Beitrag zum Mietvertrag für Wohnraum.
Laufzeiten in der Verwaltung überwachen
Befristungen und Kündigungsverzichte sind Termine, die Jahre nach der Unterschrift fällig werden. Im Mietvertragsmanagement führen wir diese Daten je Mietverhältnis und sprechen Sie rechtzeitig an, bevor ein Vertrag ausläuft oder eine Bindung endet. Steht das Ende fest, bereiten wir den Mieterwechsel so vor, dass die geplante Nutzung oder Baumaßnahme nahtlos anschließen kann.
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