Mietkaution: Höhe, Anlage, Abrechnung und Rückzahlung

Die Kaution ist die einzige Sicherheit, die ein privater Vermieter üblicherweise in der Hand hat. Trotzdem wird sie oft nachlässig behandelt: bar entgegengenommen, auf dem eigenen Girokonto geparkt, nach dem Auszug pauschal einbehalten. Jeder dieser Punkte kann im Streitfall gegen den Vermieter ausgehen. Die Regeln des § 551 BGB sind überschaubar – sie müssen nur eingehalten werden.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Eine Kaution schuldet der Mieter nur, wenn sie im Mietvertrag vereinbart ist. Ihre Höhe ist auf das Dreifache der Monatsmiete begrenzt – gerechnet ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten. Maßgeblich ist also die Nettokaltmiete bei Vertragsschluss.

Die Obergrenze gilt für alle Sicherheiten zusammen. Wer neben einer Barkaution in voller Höhe zusätzlich eine Bürgschaft der Eltern verlangt, überschreitet sie in der Regel. Der übersteigende Teil der Vereinbarung ist unwirksam, und der Mieter kann zu viel Geleistetes zurückfordern. Abweichungen zum Nachteil des Mieters lässt das Gesetz nicht zu.

Wann ist die Kaution fällig?

Der Mieter ist berechtigt, eine Geldkaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen. Eine Klausel, die die gesamte Kaution vor Schlüsselübergabe verlangt, hält dem nicht stand.

Zahlt der Mieter nicht, hat der Vermieter ein scharfes Mittel: Gerät der Mieter mit einem Kautionsbetrag in Verzug, der zwei Monatsmieten entspricht, kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden; eine vorherige Abmahnung ist dafür nicht erforderlich (§ 569 Abs. 2a BGB). In der Praxis sollte der Zahlungseingang der Raten deshalb genauso überwacht werden wie die Miete.

Wird die Kaution bar übergeben, gehört eine Quittung dazu, und der Betrag ist anschließend ebenso auf das Kautionskonto einzuzahlen. Empfehlenswerter ist die Überweisung mit eindeutigem Verwendungszweck – sie dokumentiert Zeitpunkt und Höhe, ohne dass später ein Beleg gesucht werden muss. Weil nur die erste Rate zu Mietbeginn fällig ist, sollte im Vertrag klar stehen, wann die beiden folgenden Raten zu zahlen sind und auf welches Konto.

Wie muss die Kaution angelegt werden?

Der Vermieter muss eine als Geldsumme überlassene Kaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen – und zwar getrennt von seinem eigenen Vermögen. Die Parteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In jedem Fall stehen die Erträge dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.

Die Trennung hat einen handfesten Grund: Nur ein erkennbar als Treuhandkonto geführtes Kautionskonto ist vor dem Zugriff von Gläubigern des Vermieters und im Insolvenzfall geschützt. Der Mieter kann den Nachweis der getrennten Anlage verlangen und bis dahin weitere Zahlungen zurückhalten.

Was darf der Vermieter mit der Kaution verrechnen?

Die Kaution sichert alle Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis: rückständige Miete, Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen, Schadensersatz wegen Beschädigungen oder nicht ausgeführter, wirksam vereinbarter Renovierungsarbeiten. Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter allerdings nicht ohne Weiteres auf die Kaution zugreifen, um streitige Forderungen zu befriedigen – sie soll bis zum Ende als Sicherheit zur Verfügung stehen.

Umgekehrt darf der Mieter die Kaution nicht „abwohnen“, also die letzten Mieten mit Hinweis auf die Kaution einbehalten. Die Miete bleibt bis zum letzten Tag geschuldet.

Wann und wie wird die Kaution zurückgezahlt?

Eine gesetzliche Frist für die Rückzahlung gibt es nicht. Dem Vermieter steht nach Rückgabe der Wohnung eine angemessene Zeit zu, um zu prüfen, ob er Ansprüche hat. Wie lang sie ist, hängt vom Einzelfall ab; häufig werden drei bis sechs Monate genannt. Ist die Wohnung mangelfrei zurückgegeben und stehen keine Zahlungen aus, gibt es keinen Grund, so lange zu warten.

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   Zustand bei Rückgabe feststellen

   Grundlage ist das Abnahmeprotokoll. Was dort nicht festgehalten ist, lässt sich später schwer beweisen.

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   Offene Forderungen zusammenstellen

   Mietrückstände, bereits abgerechnete Betriebskosten und bezifferte Schäden mit Belegen oder Kostenvoranschlägen.

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   Einbehalt für die Betriebskosten prüfen

   Steht die Abrechnung für den letzten Zeitraum noch aus und ist eine Nachzahlung zu erwarten, darf ein angemessener Teil der Kaution vorläufig einbehalten werden – nicht pauschal die gesamte Summe.

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   Abrechnung erstellen und auszahlen

   Kautionsbetrag zuzüglich Zinsen, abzüglich der einzeln aufgeführten Forderungen. Den unstreitigen Teil zeitnah auszahlen.

Eine Frist sollten Vermieter dabei im Auge behalten: Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung (§ 548 BGB). Wer Schäden geltend machen will, sollte das innerhalb dieser Zeit beziffert tun. Wie die Abnahme abläuft, zeigt der Beitrag zur Wohnungsübergabe; welche Renovierungspflichten überhaupt bestehen, klärt der Beitrag zu Schönheitsreparaturen.

Wird das Haus oder die Wohnung verkauft, tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein. Der bisherige Vermieter bleibt aber in der Haftung, wenn der Mieter die Sicherheit beim Erwerber nicht zurückerhält. Die Kaution sollte beim Verkauf deshalb nachweisbar übertragen werden.

Kautionen in der Verwaltung

In der Mietverwaltung führen wir Kautionen getrennt vom übrigen Vermögen, überwachen den Eingang der Raten und rechnen nach dem Auszug nachvollziehbar ab. Die Kautionsabrechnung ist dabei Teil eines geordneten Mieterwechsels – zusammen mit Abnahme, Zählerständen und der anteiligen Betriebskostenabrechnung.