Das Wichtigste in Kürze
Schönheitsreparaturen sind nach dem Gesetz Sache des Vermieters. Sie können per Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden – aber nur mit einer Klausel, die ihn nicht unangemessen benachteiligt. Unwirksam sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs insbesondere starre Fristenpläne, pauschale Endrenovierungspflichten und die Übertragung bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne angemessenen Ausgleich.
Kaum ein Thema hat der Bundesgerichtshof im Mietrecht so gründlich umgepflügt wie die Renovierungsklauseln. Formulierungen, die über Jahrzehnte in nahezu jedem Formularmietvertrag standen, sind heute unwirksam. Für Vermieter mit älteren Verträgen heißt das: Die Annahme, der Mieter müsse beim Auszug streichen, trifft häufig nicht zu. Wer das vor der Abnahme weiß, vermeidet aussichtslose Forderungen und plant die Renovierung realistisch ein.
Was sind Schönheitsreparaturen überhaupt?
Gemeint sind die malermäßigen Arbeiten, mit denen die Spuren des normalen Wohnens beseitigt werden. Die übliche Definition umfasst das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Nicht dazu gehören das Abschleifen und Versiegeln von Parkett, der Austausch von Teppichboden, Arbeiten an Außenfenstern und Fassade oder die Beseitigung von Schäden. Diese Punkte sind entweder Instandhaltung – also Vermietersache – oder Schadensersatz, wenn der Mieter die Wohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus abgenutzt hat. Eine Klausel, die dem Mieter mehr auferlegt als die klassischen Malerarbeiten, gefährdet die gesamte Regelung.
Wer ist nach dem Gesetz zuständig?
Nach § 535 Abs. 1 BGB muss der Vermieter die Wohnung während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Dazu gehört auch das Renovieren. Die Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Ohne wirksame Vereinbarung schuldet der Mieter beim Auszug daher nur eine besenreine Wohnung.
Die Übertragung auf den Mieter ist zulässig und üblich. Weil sie fast immer durch vorformulierte Vertragsbedingungen erfolgt, unterliegt sie der Inhaltskontrolle für Allgemeine Geschäftsbedingungen. Ist die Klausel unwirksam, wird sie nicht auf das gerade noch Zulässige zurückgestutzt. Sie fällt ersatzlos weg – und es gilt wieder das Gesetz.
Welche Klauseln hat der BGH für unwirksam erklärt?
| Klauseltyp | Typische Formulierung | Bewertung |
|---|---|---|
| Starre Fristen | „Küche und Bad sind alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf Jahre zu renovieren.“ | Unwirksam, weil unabhängig vom tatsächlichen Zustand renoviert werden müsste. |
| Weiche Fristen | „Im Allgemeinen“ oder „in der Regel“ werden Renovierungen nach bestimmten Zeiträumen erforderlich. | Grundsätzlich zulässig, weil der tatsächliche Zustand maßgeblich bleibt. |
| Endrenovierung | „Bei Auszug ist die Wohnung renoviert zurückzugeben.“ | Unwirksam, wenn die Pflicht unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung gilt. |
| Quotenabgeltung | Der Mieter zahlt beim Auszug einen prozentualen Anteil der Renovierungskosten. | Nach der neueren Rechtsprechung in Formularverträgen unwirksam. |
| Farbvorgaben während der Mietzeit | „Wände und Decken sind weiß zu streichen.“ | Unwirksam; zulässig ist nur, die Rückgabe in neutralen, hellen Farben zu verlangen. |
| Fachhandwerkerklausel | Die Arbeiten sind durch einen Fachbetrieb auszuführen. | Unwirksam; der Mieter darf selbst renovieren, wenn er fachgerecht arbeitet. |
Zu beachten ist außerdem der Summierungseffekt: Mehrere Regelungen, die jede für sich noch zulässig wären, können zusammen eine unangemessene Benachteiligung ergeben. Und eine unwirksame Teilregelung, etwa eine starre Frist, reißt in der Regel die gesamte Renovierungspflicht mit.
Was gilt bei unrenoviert übergebener Wohnung?
Im Jahr 2015 hat der Bundesgerichtshof entschieden: Die formularmäßige Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen ist unwirksam, wenn die Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wurde und er dafür keinen angemessenen Ausgleich erhalten hat. Der Mieter soll nicht die Gebrauchsspuren seines Vorgängers beseitigen müssen.
Unrenoviert ist eine Wohnung nicht schon bei unerheblichen Gebrauchsspuren; maßgeblich ist der Gesamteindruck. Ein angemessener Ausgleich kann etwa ein Mietnachlass sein, der dem Renovierungsaufwand entspricht – eine halbe Monatsmiete für drei zu streichende Zimmer hat dem Gericht nicht genügt. Die Beweislast für den Zustand bei Mietbeginn liegt in dieser Frage beim Mieter, in der Praxis entscheidet aber meist das Einzugsprotokoll.
Für den Vermieter hat die Unwirksamkeit eine zweite Seite. Verschlechtert sich der Zustand der unrenoviert überlassenen Wohnung während der Mietzeit wesentlich, kann der Mieter nach der Rechtsprechung aus dem Jahr 2020 verlangen, dass der Vermieter renoviert. Weil er dadurch eine bessere Wohnung erhält als zu Mietbeginn, muss er sich in der Regel zur Hälfte an den Kosten beteiligen.
Wie gehen Vermieter beim Auszug vor?
- 1
Klausel prüfen
Vor der Abnahme den Mietvertrag lesen: Enthält er starre Fristen, eine Endrenovierungspflicht oder eine Quotenklausel? War die Wohnung bei Einzug renoviert? Davon hängt ab, ob überhaupt etwas verlangt werden kann.
- 2
Zustand feststellen
Bei wirksamer Klausel kommt es darauf an, ob Renovierungsbedarf besteht. Ist die Wohnung in ordentlichem Zustand, schuldet der Mieter nichts – auch nicht nach vielen Jahren.
- 3
Frist setzen
Besteht Renovierungsbedarf und hat der Mieter nicht renoviert, muss ihm der Vermieter grundsätzlich eine angemessene Frist zur Nachholung setzen und die Arbeiten konkret bezeichnen. Erst danach kommt Schadensersatz in Betracht.
- 4
Kosten beziffern
Nach erfolglosem Fristablauf können die Kosten anhand eines Angebots oder einer Rechnung verlangt und mit der Kaution verrechnet werden.
- 5
Verjährung beachten
Die Ansprüche verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung (§ 548 BGB). Wer zu lange verhandelt, verliert den Anspruch.
Unabhängig von jeder Klausel haftet der Mieter für Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen: Wände in kräftigen Farbtönen, die eine Neuvermietung erschweren, großflächige Verfärbungen durch starkes Rauchen, die sich mit üblichen Malerarbeiten nicht mehr beseitigen lassen, oder nicht fachgerecht ausgeführte Eigenarbeiten. Grundlage dafür ist das Abnahmeprotokoll – siehe den Beitrag zur Wohnungsübergabe.
Was folgt daraus für neue Mietverträge?
- Wohnung renoviert übergeben und den Zustand im Einzugsprotokoll mit Fotos dokumentieren
- Eine aktuelle Vertragsfassung mit weichen Fristen verwenden; alte Vordrucke nicht weiterbenutzen
- Auf Endrenovierungs-, Quoten- und Fachhandwerkerklauseln verzichten
- Farbvorgaben auf den Zeitpunkt der Rückgabe beschränken
- Bei unrenovierter Übergabe entweder einen angemessenen Ausgleich vereinbaren und beziffern oder die Renovierung von vornherein als Vermietersache einkalkulieren
- Die Renovierungskosten bei der Kalkulation der Miete berücksichtigen, wenn keine wirksame Abwälzung möglich ist
Wer die Renovierung zwischen zwei Mietverhältnissen selbst übernimmt, sollte sie in den Ablauf des Mieterwechsels einplanen, damit daraus kein Leerstand wird. Wie die Mietkaution für berechtigte Ansprüche herangezogen werden kann, ist dort gesondert erläutert.
Vertragsprüfung in der Verwaltung
Bei der Übernahme eines Objekts sichten wir die bestehenden Mietverträge und halten fest, welche Renovierungsregelung in welchem Vertrag steht. So wissen Sie vor einem Auszug, womit zu rechnen ist. Neue Verträge schließen wir auf aktuellen Fassungen ab – Teil des Mietvertragsmanagements. Die Abstimmung von Malern und anderen Gewerken zwischen zwei Mietverhältnissen übernehmen wir über die Handwerkerkoordination.
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