Mieterwechsel organisieren: Von der Kündigung bis zur Neuvermietung

Zwischen dem Kündigungsschreiben im Briefkasten und dem Einzug des Nachmieters liegen im besten Fall drei Monate und kein einziger Tag Leerstand. Im schlechteren Fall beginnt die Suche erst nach dem Auszug, die Handwerker haben keine Zeit, und die Wohnung steht ein Vierteljahr leer. Der Unterschied liegt selten am Markt, sondern fast immer an der Reihenfolge der Schritte.

Was ist nach Eingang der Kündigung zu prüfen?

Die Kündigung des Mieters muss schriftlich erfolgen, also auf Papier mit eigenhändiger Unterschrift. Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, müssen alle kündigen. Die gesetzliche Frist beträgt für den Mieter drei Monate: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats endet (§ 573c Abs. 1 BGB). Anders als beim Vermieter verlängert sich diese Frist nicht mit der Mietdauer.

Sinnvoll ist eine schriftliche Bestätigung an den Mieter mit dem errechneten Beendigungsdatum, einem Hinweis auf die Rückgabepflichten laut Mietvertrag und einem Terminvorschlag für eine Vorabbesichtigung. Ist ein befristeter Kündigungsverzicht vereinbart oder läuft eine Staffelmiete mit Kündigungsausschluss, sollte geprüft werden, ob die Kündigung zu diesem Zeitpunkt überhaupt möglich ist.

Häufig bietet der Mieter einen Nachmieter an, um früher aus dem Vertrag zu kommen. Einen allgemeinen Anspruch darauf hat er nicht; der Vermieter kann den Vorschlag annehmen, muss es aber in der Regel nicht. Wird ein Nachmieter akzeptiert, sollte der alte Vertrag ausdrücklich aufgehoben und ein neuer geschlossen werden – nicht bloß der Name ausgetauscht.

Gibt der Mieter die Wohnung nicht zum Mietende zurück, schuldet er für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung mindestens in Höhe der bisherigen Miete (§ 546a BGB). Dem Nachmieter gegenüber bleibt der Vermieter trotzdem in der Pflicht. Der Mietbeginn im neuen Vertrag sollte deshalb nicht auf den Tag nach dem Mietende gelegt werden, wenn Arbeiten geplant sind oder Zweifel an der pünktlichen Rückgabe bestehen.

Der Zeitplan in fünf Abschnitten

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   Kündigung bestätigen und Fristen notieren

   Beendigungsdatum berechnen, Bestätigung versenden, Termine für Vorabbesichtigung und Abnahme vormerken. Versorger und Messdienst werden zum Mietende über den Wechsel informiert.

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   Vorabbesichtigung und Start der Vermarktung

   Bei der Vorbesichtigung wird festgehalten, welche Arbeiten der Mieter schuldet und welche der Eigentümer plant. Parallel beginnt die Neuvermietung: Miethöhe festlegen, Exposé erstellen, Besichtigungen mit dem Noch-Mieter abstimmen.

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   Abnahme mit Protokoll

   Zum Mietende wird die Wohnung zurückgenommen: Zustand, Zählerstände und Schlüssel werden dokumentiert, Abweichungen vom Einzugsprotokoll festgehalten.

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   Instandsetzung

   Arbeiten, die sich vor dem Auszug planen lassen, werden unmittelbar nach der Abnahme ausgeführt. Je genauer der Umfang vorher feststeht, desto kürzer ist die Zeit ohne Mieteinnahme.

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   Übergabe und Abrechnung

   Der neue Mieter erhält die Wohnung mit Einzugsprotokoll und Wohnungsgeberbestätigung. Für den ausgezogenen Mieter folgen die Kautionsabrechnung und später die anteilige Betriebskostenabrechnung.

Was gehört zur Abnahme und zur Abrechnung mit dem alten Mieter?

Die Abnahme ist der Dreh- und Angelpunkt des Wechsels. Was dort nicht dokumentiert wird, lässt sich später kaum durchsetzen. Welche Punkte ins Protokoll gehören, beschreibt der Beitrag zur Wohnungsübergabe. Ob der Mieter renovieren muss, richtet sich nach der Klausel im Mietvertrag – viele ältere Formulierungen sind unwirksam, wie der Beitrag zu Schönheitsreparaturen zeigt.

Nach dem Auszug stehen zwei Abrechnungen an. Die Kaution wird innerhalb einer angemessenen Prüffrist abgerechnet; für die noch offene Betriebskostenabrechnung darf ein angemessener Teil einbehalten werden. Die Betriebskosten des Auszugsjahres werden zeitanteilig und – bei verbrauchsabhängigen Kosten – nach den Zwischenständen aufgeteilt. Die Kosten einer Zwischenablesung trägt mangels anderer Vereinbarung der Vermieter. Einzelheiten zur Sicherheit stehen im Beitrag zur Mietkaution.

Was ist bei der Neuvermietung zu beachten?

Der Mieter muss Besichtigungen mit Interessenten nach rechtzeitiger Ankündigung und zu zumutbaren Zeiten dulden. Bewährt haben sich wenige gebündelte Termine statt vieler Einzelbesuche. Fotos der bewohnten Wohnung dürfen nur mit Einverständnis des Mieters angefertigt und veröffentlicht werden.

• Ein gültiger Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden; Immobilienanzeigen müssen die vorgeschriebenen Energiekennwerte enthalten
• Beauftragt der Vermieter einen Makler, trägt er dessen Provision – sie darf nicht auf den Wohnungssuchenden abgewälzt werden
• Die Miethöhe bei Neuvermietung kann regional durch Verordnung begrenzt sein; das ist für den jeweiligen Standort im Einzelfall zu prüfen
• Die Auswahl unter den Interessenten sollte nach einheitlichen, sachlichen Kriterien erfolgen – mehr dazu im Beitrag zur Mieterauswahl
• Der neue Mietvertrag ist die Gelegenheit, veraltete Klauseln zu ersetzen und Betriebskosten, Kaution und Mietentwicklung sauber zu regeln

Checkliste für den Mieterwechsel

• Kündigung auf Schriftform, Unterschriften aller Mieter und Frist geprüft
• Beendigungsdatum schriftlich bestätigt
• Vorabbesichtigung durchgeführt, Arbeiten abgestimmt
• Handwerker für die Zeit direkt nach dem Auszug angefragt
• Miethöhe und Vertragsmodell für die Neuvermietung festgelegt
• Energieausweis vorhanden und gültig
• Abnahmeprotokoll mit Zählerständen und Schlüsselzahl erstellt
• Neue Anschrift und Bankverbindung des ausziehenden Mieters notiert
• Versorger, Messdienst und – bei einer Eigentumswohnung – die WEG-Verwaltung informiert
• Neuer Mietvertrag unterschrieben, Kaution vereinbart, Einzugsprotokoll erstellt
• Wohnungsgeberbestätigung für den neuen Mieter ausgestellt
• Kautionsabrechnung und anteilige Betriebskostenabrechnung vorgemerkt

Was kostet ein schlecht organisierter Wechsel?

Jeder Monat ohne Mieter kostet die Nettokaltmiete und zusätzlich die Betriebskosten, die für die leere Wohnung weiterlaufen. Dazu kommen Ansprüche, die verfallen: Ersatzansprüche wegen Schäden verjähren sechs Monate nach Rückgabe, und eine verspätete Betriebskostenabrechnung führt zum Verlust der Nachforderung. Wie sich Leerstand grundsätzlich begrenzen lässt, behandelt der Beitrag Leerstand vermeiden.

Der Wechsel aus einer Hand

In der Mietverwaltung übernehmen wir den Wechsel vom Eingang der Kündigung bis zur Schlüsselübergabe an den neuen Mieter: Fristen, Abnahme, Abstimmung mit Handwerkern aus der Region, Neuvermietung und Abrechnung. Als Geschäftsbereich von Doll Immobilien greifen wir bei der Vermietung auf langjährige Maklererfahrung in Salzgitter zurück. Den Leistungsumfang finden Sie unter Mieterwechsel.