Das Wichtigste in Kürze
Vermieter dürfen frei entscheiden, an wen sie vermieten – solange die Auswahl nicht gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz verstößt. In der Selbstauskunft sind nur Fragen zulässig, die für das Mietverhältnis erforderlich sind, etwa nach Einkommen, Beruf und Zahl der einziehenden Personen. Unterlagen zur Bonität sollten erst angefordert werden, wenn der Interessent in die engere Wahl kommt.
Die Entscheidung für einen Mieter ist die folgenreichste im ganzen Mietverhältnis. Ein Vertrag lässt sich vom Vermieter nur unter engen Voraussetzungen wieder beenden; wer einmal eingezogen ist, bleibt oft viele Jahre. Entsprechend groß ist das Interesse, vorher möglichst viel zu wissen. Dem setzen Datenschutz und Gleichbehandlungsrecht Grenzen – die sich gut einhalten lassen, wenn der Ablauf feststeht.
Wie frei ist der Vermieter bei der Auswahl?
Es gilt die Vertragsfreiheit: Niemand hat einen Anspruch darauf, eine bestimmte Wohnung zu bekommen, und der Vermieter muss seine Entscheidung nicht begründen. Er darf den Interessenten wählen, der wirtschaftlich am besten passt und von dem er ein störungsfreies Mietverhältnis erwartet. Sachliche Kriterien wie Einkommen, Haushaltsgröße im Verhältnis zur Wohnung oder der gewünschte Einzugstermin sind zulässig.
Die Grenze zieht das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz. Es verbietet Benachteiligungen aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft bei der Vermietung von Wohnraum ohne Ausnahme für kleine Vermieter. Wegen des Geschlechts, der Religion, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität gilt das Verbot bei sogenannten Massengeschäften; die Vermietung ist in der Regel kein solches Geschäft, wenn der Vermieter insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen vermietet.
Das Gesetz kennt weitere Ausnahmen, etwa wenn Vermieter und Mieter auf demselben Grundstück wohnen und dadurch ein besonderes Näheverhältnis entsteht. Auf solche Ausnahmen sollte man sich nicht verlassen. Der sichere Weg ist, die Entscheidung ausschließlich an Kriterien festzumachen, die mit dem Mietverhältnis zu tun haben – und sie auch so zu dokumentieren. Ein Verstoß kann Ansprüche auf Schadensersatz und Entschädigung auslösen.
Hilfreich ist es, die Auswahlkriterien vor der ersten Besichtigung festzulegen und nach der Entscheidung kurz zu notieren, warum die Wahl auf einen Bewerber fiel. Ansprüche wegen einer Benachteiligung müssen nach dem Gesetz innerhalb von zwei Monaten geltend gemacht werden. Mindestens so lange sollten die Notizen zur Auswahl verfügbar bleiben, auch wenn die Bewerbungsunterlagen selbst schon zurückgegeben sind.
Welche Fragen sind in der Selbstauskunft zulässig?
Maßstab ist, ob der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Antwort hat, weil sie für Abschluss und Durchführung des Mietvertrags erforderlich ist. Auf zulässige Fragen muss der Interessent wahrheitsgemäß antworten; eine falsche Angabe, etwa zum Einkommen, kann später die Anfechtung oder Kündigung des Vertrags rechtfertigen. Bei unzulässigen Fragen darf er die Antwort verweigern oder sogar unrichtig antworten, ohne dass ihm daraus ein Nachteil entsteht.
| In der Regel zulässig | In der Regel unzulässig |
|---|---|
| Name, bisherige Anschrift, Kontaktdaten | Religion, Weltanschauung, ethnische Herkunft |
| Beruf, Arbeitgeber, Art des Beschäftigungsverhältnisses | Schwangerschaft, Kinderwunsch, Familienplanung |
| Nettoeinkommen und dessen Nachweis | Mitgliedschaft in Partei, Gewerkschaft oder Mieterverein |
| Anzahl und Namen der einziehenden Personen | Gesundheitszustand, Behinderung |
| Laufendes Insolvenzverfahren, abgegebene Vermögensauskunft | Vorstrafen und Ermittlungsverfahren ohne Bezug zum Mietverhältnis |
| Räumungstitel oder Mietschulden aus früheren Mietverhältnissen | Sexuelle Orientierung, Art der Partnerschaft |
| Geplante Tierhaltung, gewerbliche Nutzung der Wohnung | Musikgeschmack, Hobbys, Besuchsgewohnheiten |
Wie läuft die Bonitätsprüfung datenschutzgerecht ab?
Die Datenschutz-Grundverordnung verlangt, nur die Daten zu erheben, die zum jeweiligen Zeitpunkt erforderlich sind. Die Aufsichtsbehörden leiten daraus ein gestuftes Vorgehen ab, das sich auch praktisch bewährt:
- 1
Besichtigung
Für den Termin genügen Name und Kontaktdaten. Umfangreiche Fragebögen vor der ersten Besichtigung sind nicht erforderlich und schrecken geeignete Interessenten eher ab.
- 2
Interessent möchte die Wohnung
Jetzt ist die Selbstauskunft angebracht: Angaben zu Beruf, Einkommen, Haushaltsgröße und den übrigen zulässigen Punkten.
- 3
Engere Wahl
Erst wenn der Vermieter sich für einen Interessenten entscheiden will, werden Nachweise verlangt: Einkommensbelege, bei denen nicht benötigte Angaben geschwärzt sein dürfen, und eine Bonitätsauskunft.
- 4
Vertragsschluss
Der Personalausweis wird zur Identitätsprüfung eingesehen. Eine Kopie anzufertigen und aufzubewahren, ist in der Regel nicht erforderlich.
- 5
Absage an die übrigen Bewerber
Unterlagen abgelehnter Interessenten werden zurückgegeben oder gelöscht, sobald sie nicht mehr gebraucht werden – etwa zur Abwehr möglicher Ansprüche.
Als Faustregel für die Tragbarkeit wird häufig genannt, dass die Warmmiete etwa ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens nicht wesentlich übersteigen sollte. Das ist ein Erfahrungswert und keine Rechtsregel; entscheidend ist das Gesamtbild aus Einkommen, Beschäftigungsverhältnis und Zahlungsverhalten. Eine Bescheinigung des Vorvermieters über die Mietzahlungen kann der Vermieter erbitten, der Vorvermieter ist aber nicht verpflichtet, sie auszustellen.
Welche Sicherheiten kommen zusätzlich in Betracht?
Reicht das Einkommen knapp oder besteht noch kein gefestigtes Arbeitsverhältnis – typisch bei Auszubildenden und Studierenden –, wird oft eine Bürgschaft der Eltern angeboten. Dabei ist die Obergrenze für Mietsicherheiten zu beachten: Kaution und Bürgschaft dürfen zusammen grundsätzlich drei Nettokaltmieten nicht übersteigen. Einzelheiten dazu stehen im Beitrag zur Mietkaution.
Ziehen mehrere Erwachsene ein, ist es aus Vermietersicht sinnvoll, alle als Mieter in den Vertrag aufzunehmen. Sie haften dann gemeinsam für die gesamte Miete, und Erklärungen müssen später an alle gerichtet werden.
Welche Fehler sollten Vermieter vermeiden?
- Anzeigen mit ausgrenzenden Formulierungen, etwa zu Herkunft oder Alter der gewünschten Mieter
- Absagen mit Begründungen, die auf ein geschütztes Merkmal hindeuten
- Selbstauskunftsformulare aus alten Vorlagen mit unzulässigen Fragen
- Bonitätsauskunft und Gehaltsnachweise schon vor der Besichtigung von allen Interessenten verlangen
- Bewerbungsunterlagen abgelehnter Interessenten unbegrenzt aufbewahren
- Sich allein auf den persönlichen Eindruck verlassen und Nachweise nicht prüfen
- Aus Zeitdruck den erstbesten Bewerber nehmen – ein kurzer Leerstand ist meist günstiger als ein Mietrückstand
Auswahl im Rahmen der Neuvermietung
Bei einem Mieterwechsel führen wir Besichtigungen durch, holen Selbstauskünfte und Nachweise in der richtigen Reihenfolge ein und legen Ihnen eine begründete Empfehlung vor. Die Entscheidung, wer einzieht, treffen Sie. Wie die Neuvermietung in die laufende Betreuung eingebunden ist, steht unter Mieterwechsel; einen Überblick für Eigentümer einzelner Objekte gibt die Seite für private Vermieter.
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