Leerstand vermeiden: Ursachen, Kosten und wirksame Maßnahmen

Eine leer stehende Wohnung fällt in keiner Abrechnung als eigene Zeile auf. Sie zeigt sich nur als Lücke bei den Einnahmen – und wird deshalb oft unterschätzt. Dabei lässt sich Leerstand in zwei Arten teilen: den kurzen, unvermeidbaren Wechselleerstand zwischen zwei Mietern und den strukturellen Leerstand, bei dem eine Wohnung über Monate keinen Mieter findet. Der erste lässt sich verkürzen, der zweite hat Ursachen, die man kennen muss.

Was kostet Leerstand – und woher kommt er?

Die entgangene Nettokaltmiete ist nur der sichtbare Teil. Daneben laufen Kosten weiter, die sonst der Mieter trägt, und es entstehen Risiken, die es bei einer bewohnten Wohnung nicht gibt.

Hinzu kommt ein Punkt, der gern übersehen wird: Wohngebäudeversicherungen enthalten üblicherweise Obliegenheiten für nicht genutzte Gebäude oder Gebäudeteile, etwa regelmäßige Kontrollen und das Absperren und Entleeren wasserführender Anlagen. Was im Einzelnen verlangt wird, steht in den Versicherungsbedingungen. Wer einen längeren Leerstand absehen kann, sollte sie lesen und im Zweifel den Versicherer informieren.

Welche Ursachen hat Leerstand?

• Die Vermarktung beginnt erst nach dem Auszug statt mit Eingang der Kündigung
• Die geforderte Miete liegt über dem, was vergleichbare Wohnungen im Umfeld kosten
• Bad, Böden oder Elektrik entsprechen nicht mehr dem, was Interessenten erwarten
• Das Inserat ist dürftig: wenige oder dunkle Fotos, kein Grundriss, fehlende Angaben
• Anfragen werden langsam beantwortet, Besichtigungstermine sind schwer zu bekommen
• Treppenhaus, Eingang und Außenanlagen machen einen ungepflegten Eindruck
• Die Renovierung zieht sich hin, weil Handwerker erst nach dem Auszug angefragt werden
• Hohe Fluktuation, weil Mieter mit der Betreuung oder dem Zustand des Hauses unzufrieden sind

Die Ursachen lassen sich meist an einer einfachen Beobachtung unterscheiden. Gibt es viele Anfragen, aber keine Zusage nach der Besichtigung, liegt es am Zustand oder am Eindruck des Hauses. Gibt es kaum Anfragen, liegt es an Miete, Inserat oder Lage.

Wie lässt sich der Wechselleerstand verkürzen?

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   Mit der Kündigung starten

   Die drei Monate Kündigungsfrist des Mieters sind das Zeitfenster für die Vermarktung. Wer am Tag des Kündigungseingangs beginnt, kann im Regelfall nahtlos anschließen.

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   Vorabbesichtigung nutzen

   Wenige Wochen nach der Kündigung wird der Zustand aufgenommen. Daraus ergibt sich, welche Arbeiten nötig sind und ob sie vor oder nach dem Auszug stattfinden können.

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   Handwerker vorab binden

   Maler, Bodenleger und Installateure werden für die Tage unmittelbar nach der Abnahme eingeplant – mit festgelegtem Umfang, nicht mit einem Besichtigungstermin nach dem Auszug.

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   Miete am Markt ausrichten

   Ein Blick auf vergleichbare Angebote und – wo vorhanden – den Mietspiegel zeigt, was realistisch ist. Zwei Monate Leerstand wegen einer um wenige Prozent zu hohen Forderung rechnen sich über Jahre nicht.

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   Zügig entscheiden

   Besichtigungen bündeln, Unterlagen in klarer Reihenfolge anfordern und dem passenden Interessenten zeitnah zusagen. Gute Bewerber haben meist mehrere Optionen.

Wie die einzelnen Schritte zusammenhängen, beschreibt der Beitrag zum Mieterwechsel. Schnelligkeit darf dabei nicht zulasten der Prüfung gehen: Ein Monat Leerstand ist fast immer günstiger als ein Mieter, der nicht zahlt. Worauf es ankommt, steht im Beitrag zur Mieterauswahl.

Was hilft gegen strukturellen Leerstand?

Findet eine Wohnung trotz marktgerechter Miete keinen Mieter, muss sich die Wohnung ändern. Oft genügen überschaubare Maßnahmen: ein neuer Bodenbelag, zeitgemäße Sanitärobjekte, zusätzliche Steckdosen, helle Anstriche. Größere Eingriffe wie ein neues Bad, ein veränderter Grundriss oder ein Balkonanbau sollten gegen die erzielbare Miete gerechnet werden. Einen Teil solcher Investitionen kann der Vermieter bei laufenden Mietverhältnissen über die Modernisierungsumlage weitergeben; bei leerer Wohnung fließen sie in die neue Miete ein.

Ebenso wichtig ist der Blick auf das Haus insgesamt. Interessenten entscheiden auf dem Weg zur Wohnungstür mit: Klingelanlage, Briefkästen, Treppenhaus, Müllplatz. Regelmäßige Objektbegehungen zeigen solche Punkte, bevor sie Mieter kosten.

Wie hält man gute Mieter?

Der günstigste Leerstand ist der, der nicht entsteht. Mieter bleiben, wenn Mängel zügig behoben werden, wenn sie jemanden erreichen und wenn Abrechnungen nachvollziehbar sind. Auch eine maßvolle Mietentwicklung gehört dazu: Wer jede rechtlich mögliche Erhöhung ausschöpft, erhöht die Wechselbereitschaft und zahlt den Mehrerlös beim nächsten Leerstand zurück.

• Mängelmeldungen werden bestätigt und mit Termin beantwortet
• Es gibt einen festen Ansprechpartner für die Mieter
• Betriebskostenabrechnungen kommen fristgerecht und sind verständlich
• Gemeinschaftsflächen und Außenanlagen werden regelmäßig kontrolliert
• Mietanpassungen erfolgen nachvollziehbar und mit Augenmaß
• Bei Kündigung wird nach dem Grund gefragt – die Antworten zeigen Schwachstellen des Objekts

Was ist bei längerem Leerstand zu tun?

Steht eine Wohnung absehbar länger leer, etwa wegen einer Sanierung oder eines Erbfalls, sollte sie nicht sich selbst überlassen werden. Dazu gehören regelmäßige Kontrollgänge, Lüften, eine Grundtemperierung im Winter und das regelmäßige Spülen der Trinkwasserleitungen, um Stagnation zu vermeiden. Zählerstände sollten bei Beginn und Ende des Leerstands festgehalten werden, damit die Betriebskosten richtig abgegrenzt werden können.

Bei erheblichem, vom Eigentümer nicht zu vertretendem Leerstand sieht das Grundsteuerrecht unter engen Voraussetzungen einen teilweisen Erlass der Grundsteuer vor. Der Antrag ist fristgebunden und setzt in der Regel voraus, dass sich der Eigentümer nachweislich um die Vermietung zu marktüblichen Bedingungen bemüht hat. Ob die Voraussetzungen vorliegen, sollte mit der Gemeinde oder dem Steuerberater geklärt werden.

Leerstand im Blick der Verwaltung

In der Mietverwaltung beginnt die Neuvermietung mit dem Eingang der Kündigung, nicht mit dem Auszug. Wir stimmen Abnahme, Instandsetzung und Vermarktung aufeinander ab und sind über die Mieterbetreuung laufend für Ihre Mieter ansprechbar. Für Eigentümer, die nicht vor Ort sind, übernehmen wir auch die Kontrolle leer stehender Einheiten. Welche Unterstützung für Ihr Objekt sinnvoll ist, klären wir in einem kostenlosen und unverbindlichen Erstgespräch.