Das Wichtigste in Kürze
Der Wirtschaftsplan ist der Haushaltsplan der Eigentümergemeinschaft. Die Verwaltung stellt ihn für jedes Kalenderjahr auf; er enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben und deren Verteilung auf die Einheiten. Die Eigentümer beschließen auf dieser Grundlage über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen (§ 28 Abs. 1 WEG). Aus diesem Beschluss ergibt sich das monatliche Hausgeld.
Bevor ein Wirtschaftsjahr beginnt, muss die Gemeinschaft wissen, wie viel Geld sie braucht und wer wie viel davon aufbringt. Diese Rechnung ist der Wirtschaftsplan. Er steht im Schatten der Jahresabrechnung, über die in den Versammlungen meist länger diskutiert wird. Dabei ist er das Dokument, mit dem die Eigentümer tatsächlich steuern: Hier entscheidet sich, ob das Hausgeld reicht, ob genug angespart wird und ob am Jahresende eine Nachzahlung droht.
Was ist der Wirtschaftsplan und wer stellt ihn auf?
Nach § 28 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen. Zu diesem Zweck hat die Verwaltung jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält. Die Aufstellung ist also Pflicht der Verwaltung, die Entscheidung liegt bei den Eigentümern.
Ist ein Verwaltungsbeirat bestellt, soll er den Wirtschaftsplan prüfen und mit einer Stellungnahme versehen, bevor die Versammlung beschließt. In der Praxis werden Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung des Vorjahres in derselben Versammlung behandelt.
Wie ist ein Wirtschaftsplan aufgebaut?
Der Plan hat zwei Ebenen. Der Gesamtwirtschaftsplan zeigt die erwarteten Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft insgesamt. Die Einzelwirtschaftspläne brechen diese Beträge auf jede Einheit herunter und weisen aus, welcher Vorschuss auf die jeweilige Wohnung entfällt.
| Bereich | Beispiele | Üblicher Verteilerschlüssel |
|---|---|---|
| Betriebskosten | Wasser, Abwasser, Müll, Versicherungen, Allgemeinstrom, Reinigung, Hauswart, Gartenpflege | Miteigentumsanteile oder der in der Gemeinschaftsordnung bestimmte Schlüssel; Wasser häufig nach Verbrauch |
| Heizung und Warmwasser | Brennstoff, Wartung, Messdienst | Nach Heizkostenverordnung: teils nach Verbrauch, teils nach Fläche |
| Verwaltung | Verwaltervergütung, Kontoführung, Kosten der Versammlung | Häufig nach Einheiten, sonst nach Miteigentumsanteilen |
| Laufende Erhaltung | Kleinere Reparaturen, Wartungsverträge | Miteigentumsanteile oder vereinbarter Schlüssel |
| Zuführung zu Rücklagen | Erhaltungsrücklage, gegebenenfalls weitere Rücklagen | Miteigentumsanteile oder vereinbarter Schlüssel |
| Einnahmen | Vorschüsse der Eigentümer, Zinsen, Mieten für Gemeinschaftsflächen | – |
Welcher Schlüssel für welche Kostenart gilt, ergibt sich aus dem Gesetz, der Gemeinschaftsordnung und den Beschlüssen der Gemeinschaft. Der Wirtschaftsplan muss dieselben Schlüssel verwenden wie später die Abrechnung. Wo Sie die Regeln für Ihre Anlage finden, erklärt der Beitrag zur Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung.
Worüber beschließen die Eigentümer genau?
Seit der WEG-Reform ist Gegenstand des Beschlusses nicht mehr der Wirtschaftsplan als Rechenwerk, sondern die Höhe der Vorschüsse. Der Plan ist die Grundlage, aus der sich die Beträge ableiten. Diese Unterscheidung hat praktische Bedeutung: Ein Rechenfehler in einer Einzelposition macht den Beschluss nur dann angreifbar, wenn er sich auf die Höhe der Vorschüsse auswirkt.
Der Beschluss wird mit einfacher Mehrheit gefasst. Erst durch ihn entsteht die Pflicht jedes Eigentümers, das Hausgeld zu zahlen. Die Eigentümer können zugleich festlegen, wann die Vorschüsse fällig sind und wie sie zu zahlen sind, etwa monatlich im Voraus per Lastschrift (§ 28 Abs. 3 WEG).
Wie lange gilt der Beschluss?
Der Wirtschaftsplan bezieht sich auf ein Kalenderjahr. Die Versammlung findet aber oft erst im Frühjahr oder Sommer statt. Damit die Gemeinschaft in den Monaten dazwischen nicht ohne Zahlungsgrundlage dasteht, wird üblicherweise beschlossen, dass die Vorschüsse fortgelten, bis über neue Vorschüsse beschlossen ist. Eine solche Fortgeltungsklausel ist anerkannt und sollte in keinem Beschluss fehlen. Ohne sie könnte die Verwaltung nach dem Jahreswechsel streng genommen kein Hausgeld mehr anfordern.
Wie hängen Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung zusammen?
- 1
Planen
Die Verwaltung stellt den Wirtschaftsplan auf. Sie stützt sich auf die Ist-Zahlen des Vorjahres, bekannte Preisänderungen und geplante Maßnahmen.
- 2
Beschließen
Die Eigentümerversammlung beschließt die Vorschüsse. Das Hausgeld steht damit fest.
- 3
Zahlen
Die Eigentümer zahlen im laufenden Jahr ihre Vorschüsse. Die Verwaltung bezahlt daraus die Rechnungen der Gemeinschaft.
- 4
Abrechnen
Nach Ablauf des Kalenderjahres erstellt die Verwaltung die Jahresabrechnung. Die Eigentümer beschließen über Nachschüsse oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG).
- 5
Nachsteuern
Die Erkenntnisse aus der Abrechnung fließen in den nächsten Wirtschaftsplan ein. Zeigt sich schon im laufenden Jahr eine Lücke, kann die Gemeinschaft die Vorschüsse anpassen oder eine Sonderumlage beschließen.
Wirtschaftsplan und Abrechnung sind zwei Seiten derselben Rechnung. Je genauer der Plan, desto kleiner die Abrechnungsspitze. Wie die Abrechnung aufgebaut ist und wie Sie sie prüfen, lesen Sie im Beitrag zur WEG-Jahresabrechnung.
Woran erkennen Sie einen soliden Wirtschaftsplan?
- Jede Position ist mit dem Vorjahreswert vergleichbar; größere Abweichungen sind erläutert.
- Bekannte Preiserhöhungen bei Energie, Versicherung, Müll und Dienstleistern sind eingerechnet.
- Für jede Kostenart ist der Verteilerschlüssel angegeben.
- Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist gesondert ausgewiesen und begründet.
- Absehbare Erhaltungsmaßnahmen des Jahres sind berücksichtigt.
- Der Einzelplan weist den Monatsbetrag für Ihre Einheit klar aus.
- Der Beschlussvorschlag enthält eine Fortgeltungsklausel.
Typische Schwächen
- Fortschreibung ohne Prüfung: Der Plan des Vorjahres wird unverändert übernommen, obwohl Verträge teurer geworden sind.
- Schönrechnen: Die Ansätze werden niedrig gehalten, damit das Hausgeld nicht steigt. Die Rechnung kommt mit der Abrechnung.
- Zu geringe Rücklagenzuführung: Sie hält das Hausgeld optisch niedrig und verschiebt die Last in die Zukunft. Mit dem Rücklagen-Rechner können Sie die Größenordnung prüfen.
- Fehlender Liquiditätspuffer: Große Rechnungen wie die Versicherungsprämie fallen oft am Jahresanfang an, wenn erst wenige Vorschüsse eingegangen sind.
Hohe Nachzahlungen in mehreren Jahren hintereinander sind ein Zeichen, dass der Plan nicht zur Kostenwirklichkeit passt. Das belastet vor allem vermietende Eigentümer, die Nachzahlungen vorfinanzieren müssen, und es erhöht das Risiko von Zahlungsausfällen in der Gemeinschaft.
Was können Eigentümer vor der Versammlung tun?
Der Wirtschaftsplan wird mit der Einladung verschickt. Nehmen Sie sich die Zeit, ihn neben die letzte Abrechnung zu legen. Fragen Sie bei Positionen nach, die deutlich vom Vorjahr abweichen, und klären Sie Unklarheiten vor der Versammlung mit der Verwaltung oder dem Beirat. In der Versammlung selbst ist die Zeit für Detailfragen meist knapp.
Wir stellen den Wirtschaftsplan auf der Grundlage der tatsächlichen Kosten auf, erläutern Abweichungen zum Vorjahr und stimmen den Entwurf mit dem Beirat ab, bevor er an die Eigentümer geht. Wie das im Einzelnen abläuft, beschreibt die Seite zu Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan.
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