Erhaltungsrücklage: Wie viel eine WEG ansparen sollte

Jedes Gebäude verbraucht sich. Dächer, Fassaden, Leitungen und Heizungsanlagen haben eine begrenzte Lebensdauer, und ihre Erneuerung kostet Summen, die keine Gemeinschaft aus dem laufenden Hausgeld bezahlen kann. Dafür gibt es die Erhaltungsrücklage. Bis zur WEG-Reform hieß sie Instandhaltungsrückstellung oder Instandhaltungsrücklage – der Begriff findet sich noch in vielen Teilungserklärungen und Abrechnungen.

Ist eine Erhaltungsrücklage Pflicht?

Die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Jeder Eigentümer kann deshalb verlangen, dass die Gemeinschaft eine Rücklage bildet. Was angemessen ist, sagt das Gesetz nicht. Die Eigentümer entscheiden darüber durch Beschluss und haben dabei einen Ermessensspielraum. Dessen Grenzen sind erreicht, wenn die Rücklage erkennbar nicht zum Zustand des Gebäudes passt.

Gespeist wird die Rücklage aus dem Hausgeld: Ein Teil der monatlichen Vorschüsse fließt als Zuführung auf das Rücklagenkonto. Die Höhe der Zuführung wird mit den Vorschüssen auf Grundlage des Wirtschaftsplans beschlossen.

Wie hoch sollte die Rücklage sein?

Es gibt keine verbindliche Zahl, aber drei gebräuchliche Wege, sich der richtigen Höhe zu nähern. Sie liefern unterschiedliche Ergebnisse und ergänzen sich.

Die Peters’sche Formel im Detail

Die Formel geht davon aus, dass innerhalb von 80 Jahren das Anderthalbfache der Herstellungskosten für die Erhaltung eines Gebäudes anfällt. Der jährliche Bedarf je Quadratmeter ergibt sich deshalb so: Herstellungskosten je Quadratmeter mal 1,5, geteilt durch 80. Weil ein Teil dieses Aufwands auf das Sondereigentum entfällt, setzt man für das Gemeinschaftseigentum üblicherweise 65 bis 70 Prozent des Ergebnisses an.

Ein Rechenbeispiel: Bei Herstellungskosten von 3.000 Euro je Quadratmeter ergeben sich 56,25 Euro je Quadratmeter und Jahr. Davon 70 Prozent sind rund 39 Euro im Jahr oder etwa 3,30 Euro je Quadratmeter und Monat. Für eine Wohnung mit 80 Quadratmetern wären das gut 260 Euro Zuführung im Monat. Das ist deutlich mehr, als viele Gemeinschaften tatsächlich ansparen – und genau darin liegt der Wert der Formel: Sie zeigt die Größenordnung des langfristigen Bedarfs. Mit unserem Rücklagen-Rechner können Sie die Rechnung für Ihr Objekt durchspielen.

Warum der Erhaltungsplan die bessere Grundlage ist

Formeln und Pauschalen kennen Ihr Gebäude nicht. Ein Haus mit neuem Dach und neuer Heizung braucht in den nächsten Jahren weniger als ein gleich altes Haus, in dem beides noch aus der Bauzeit stammt. Ein Erhaltungsplan stellt für jedes wesentliche Bauteil fest, wann es voraussichtlich erneuert werden muss und was das kostet. Daraus ergibt sich, welcher Betrag bis wann auf dem Konto liegen sollte. Wie ein solcher Plan aufgebaut wird, beschreibt der Beitrag zur Instandhaltungsplanung.

Wie wird die Rücklage angelegt?

Das Geld der Gemeinschaft ist vom Vermögen der Verwaltung getrennt zu halten. Üblich und richtig ist ein Konto, das auf den Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer lautet, sodass sie selbst Kontoinhaberin ist. Für die Rücklage wird in der Regel ein eigenes Konto neben dem laufenden Bewirtschaftungskonto geführt.

• Sicherheit geht vor Rendite: Spekulative Anlagen entsprechen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.
• Die Rücklage muss verfügbar sein, wenn sie gebraucht wird. Lange Bindungsfristen passen nur zu Beträgen, die nach dem Erhaltungsplan auf absehbare Zeit nicht benötigt werden.
• Über die Anlageform entscheiden die Eigentümer; die Verwaltung setzt den Beschluss um.
• Der Stand der Rücklage ist jährlich im Vermögensbericht auszuweisen (§ 28 Abs. 4 WEG).

Wofür darf die Rücklage verwendet werden?

Die Rücklage ist zweckgebunden. Sie dient der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, also der Instandhaltung und Instandsetzung. Über größere Entnahmen beschließt die Eigentümerversammlung zusammen mit der jeweiligen Maßnahme. Die Verwaltung darf nicht nach eigenem Ermessen auf das Rücklagenkonto zugreifen, um beliebige Ausgaben zu decken.

Problematisch ist es, laufende Kosten dauerhaft aus der Rücklage zu bezahlen, weil das Hausgeld zu knapp kalkuliert ist. Dann schrumpft die Reserve, ohne dass am Gebäude etwas erneuert wurde. Seit der Reform können Gemeinschaften neben der Erhaltungsrücklage weitere Rücklagen beschließen, zum Beispiel eine Liquiditätsreserve für Schwankungen im laufenden Jahr. Das hält beide Töpfe sauber getrennt.

Wem gehört die Rücklage – und was passiert beim Verkauf?

Die Rücklage ist Vermögen der Gemeinschaft, nicht der einzelnen Eigentümer. Wer seine Wohnung verkauft, hat keinen Anspruch auf Auszahlung seines Anteils. Der rechnerische Anteil geht wirtschaftlich auf den Käufer über und ist damit Teil dessen, was er mit dem Kaufpreis erwirbt. Für Kaufinteressenten ist der Rücklagenstand deshalb eine der wichtigsten Kennzahlen: Eine gut gefüllte Rücklage bei einem gepflegten Gebäude senkt das Risiko einer baldigen Sonderumlage.

Woran Sie eine zu niedrige Rücklage erkennen

• Die Zuführung wurde seit vielen Jahren nicht angepasst, obwohl Baupreise gestiegen sind.
• Wesentliche Bauteile wie Dach, Heizung oder Fenster stammen noch aus der Bauzeit und nähern sich dem Ende ihrer Lebensdauer.
• Es gibt keinen Erhaltungsplan und keine Übersicht über anstehende Maßnahmen.
• Größere Reparaturen der letzten Jahre wurden regelmäßig über Sonderumlagen bezahlt.
• Die Rücklage würde nicht einmal für die nächste absehbare Maßnahme ausreichen.

Treffen mehrere Punkte zu, sollte die Gemeinschaft die Zuführung in der nächsten Versammlung auf die Tagesordnung nehmen. Eine schrittweise Erhöhung über zwei oder drei Jahre ist für alle Eigentümer leichter zu tragen als eine hohe Einmalzahlung. Wie wir Rücklagenplanung in der Verwaltung angehen, lesen Sie auf der Seite zur Erhaltungsrücklage.