Hausgeld: Was Wohnungseigentümer zahlen und wofür

Wer eine Eigentumswohnung kauft, rechnet mit Zins und Tilgung – und unterschätzt nicht selten den zweiten festen Posten: das Hausgeld. Es wird Monat für Monat fällig, unabhängig davon, ob die Wohnung selbst bewohnt, vermietet oder leer ist. Das Wort selbst steht übrigens nicht im Gesetz. Das Wohnungseigentumsgesetz spricht von Vorschüssen zur Kostentragung und zu den Rücklagen. Gemeint ist dasselbe.

Was ist Hausgeld – und was unterscheidet es von Nebenkosten?

Hausgeld ist die Vorauszahlung des Eigentümers an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Mit dem Geld bezahlt die Gemeinschaft alles, was für das gemeinschaftliche Eigentum anfällt: Versicherungen, Wasser, Müllabfuhr, Hausmeister, Heizung, die Vergütung der Verwaltung, Reparaturen am Gemeinschaftseigentum und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage.

Nebenkosten sind dagegen ein Begriff aus dem Mietrecht. Sie bezeichnen die Betriebskosten, die ein Mieter zusätzlich zur Kaltmiete an seinen Vermieter zahlt. Das Hausgeld ist deshalb immer höher als die Nebenkosten derselben Wohnung, denn es enthält Positionen, die ein Mieter nicht tragen muss. Wer eine Wohnung als Kapitalanlage kalkuliert, sollte genau diesen nicht umlagefähigen Anteil kennen – er mindert die Rendite jeden Monat.

Welche Bestandteile hat das Hausgeld?

Nicht im Hausgeld enthalten sind Kosten, die der Eigentümer direkt trägt: die Grundsteuer, der Haushaltsstrom der Wohnung und Reparaturen im Sondereigentum, also etwa an Bodenbelägen oder Sanitärobjekten. Wo die Grenze zwischen beiden Bereichen verläuft, erklärt unser Beitrag zu Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.

Wie wird das Hausgeld berechnet?

Grundlage ist der Wirtschaftsplan. Die Verwaltung schätzt darin die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben des kommenden Wirtschaftsjahres und verteilt die Kosten auf die einzelnen Einheiten. Die Eigentümerversammlung beschließt anschließend die Vorschüsse, die sich daraus ergeben. Erst dieser Beschluss begründet die Zahlungspflicht – ohne Beschluss kann die Gemeinschaft kein Hausgeld verlangen.

Verteilt wird nach dem geltenden Schlüssel. Das Gesetz sieht in § 16 Abs. 2 WEG die Verteilung nach Miteigentumsanteilen vor. Die Gemeinschaftsordnung kann etwas anderes regeln, zum Beispiel eine Verteilung nach Wohnfläche oder nach Einheiten. Außerdem können die Eigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten durch Beschluss einen abweichenden Schlüssel festlegen. Für Heizung und Warmwasser gilt die Heizkostenverordnung mit ihrem verbrauchsabhängigen Anteil.

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   Gesamtkosten schätzen

   Die Verwaltung setzt für jede Kostenart einen Betrag an – gestützt auf die Vorjahreswerte, bekannte Preisänderungen und geplante Maßnahmen.

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   Kosten auf die Einheiten verteilen

   Jede Kostenart wird nach ihrem Schlüssel verteilt. Ein vereinfachtes Beispiel: Bei geplanten Gesamtkosten von 60.000 Euro und 85 von 1.000 Miteigentumsanteilen entfallen 5.100 Euro im Jahr auf die Wohnung.

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   Monatsbetrag festlegen

   Der Jahresbetrag wird durch zwölf geteilt. Im Beispiel ergibt das ein Hausgeld von 425 Euro im Monat.

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   Nach Jahresende abrechnen

   Die Jahresabrechnung stellt die tatsächlichen Kosten den Vorschüssen gegenüber. Daraus ergibt sich eine Nachzahlung oder ein Guthaben für jede Einheit.

Das Hausgeld ist also eine Schätzung und keine endgültige Größe. Wie Soll und Ist am Jahresende zusammengeführt werden, zeigt der Beitrag zur WEG-Jahresabrechnung.

Wann ist das Hausgeld fällig?

Die Eigentümer können nach § 28 Abs. 3 WEG beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind. Üblich ist die monatliche Zahlung im Voraus zu Beginn des Monats, häufig per Lastschrift. Was in Ihrer Gemeinschaft gilt, steht im Beschluss über die Vorschüsse oder in der Gemeinschaftsordnung.

Gezahlt werden muss auch dann, wenn ein Eigentümer mit der Verwaltung unzufrieden ist oder die letzte Abrechnung für falsch hält. Die Gemeinschaft ist auf die Vorschüsse angewiesen, um ihre laufenden Rechnungen zu bezahlen. Nach der Rechtsprechung kann ein Eigentümer gegen Hausgeldforderungen deshalb grundsätzlich weder aufrechnen noch Zahlungen zurückbehalten – Ausnahmen gelten im Wesentlichen für anerkannte oder rechtskräftig festgestellte Gegenforderungen.

Was passiert bei Hausgeldrückständen?

Bleibt ein Eigentümer Zahlungen schuldig, fehlt das Geld der ganzen Gemeinschaft. Die Verwaltung mahnt die Rückstände an und setzt sie notfalls gerichtlich durch. Je länger gewartet wird, desto größer wird das Risiko, dass die übrigen Eigentümer den Ausfall über eine Sonderumlage auffangen müssen.

• Mit Ablauf des Fälligkeitstermins gerät der Eigentümer in der Regel in Verzug; die Gemeinschaft kann Verzugszinsen verlangen.
• Die Gemeinschaft kann die Rückstände einklagen und aus dem Titel vollstrecken, bis hin zur Zwangsversteigerung der Wohnung.
• In der Zwangsversteigerung genießen Hausgeldansprüche in begrenztem Umfang ein gesetzliches Vorrecht vor anderen Gläubigern.
• Bei schwerwiegenden und anhaltenden Pflichtverletzungen sieht das Gesetz als letztes Mittel die Entziehung des Wohnungseigentums vor.

Hausgeld beim Kauf und bei der Vermietung

Eigentümerwechsel

Das Hausgeld schuldet derjenige, der bei Fälligkeit als Eigentümer im Grundbuch steht. Der Käufer zahlt also ab der Eigentumsumschreibung – im Kaufvertrag wird der wirtschaftliche Übergang meist schon früher vereinbart, das betrifft aber nur das Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer. Vor dem Kauf lohnt ein Blick in die letzten Abrechnungen, den Wirtschaftsplan und die Protokolle: Sie zeigen, ob das Hausgeld realistisch angesetzt ist oder ob größere Maßnahmen anstehen.

Vermietete Eigentumswohnung

Vermieter können nur die Betriebskosten an den Mieter weitergeben, und das nach den Regeln des Mietrechts. Die Jahresabrechnung der Gemeinschaft ist dafür die Datenquelle, aber kein Ersatz für die Betriebskostenabrechnung: Schlüssel und Kostenarten müssen zum Mietvertrag passen. Den Weg vom einen zum anderen beschreibt der Beitrag Vom Hausgeld zur Nebenkostenabrechnung.

Woran Sie ein realistisch kalkuliertes Hausgeld erkennen

• Die Ansätze im Wirtschaftsplan orientieren sich an den tatsächlichen Kosten der Vorjahre.
• Bekannte Preissteigerungen bei Energie, Versicherung und Dienstleistern sind berücksichtigt.
• Die Abrechnungen der letzten Jahre endeten nicht regelmäßig mit hohen Nachzahlungen.
• Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage passt zu Alter und Zustand des Gebäudes.
• Für jede Kostenart ist der angewendete Verteilerschlüssel angegeben.

Ein auffallend niedriges Hausgeld ist kein Qualitätsmerkmal. Häufig bedeutet es nur, dass zu wenig angespart wird und die nächste größere Reparatur aus einer Sonderumlage bezahlt werden muss. In unserer WEG-Verwaltung stellen wir den Wirtschaftsplan so auf, dass die Vorschüsse die absehbaren Kosten tragen und jeder Eigentümer nachvollziehen kann, wie sein Betrag zustande kommt.