Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: Inhalt und Bedeutung

Jede Wohnungseigentümergemeinschaft hat ein Gründungsdokument. Es liegt beim Grundbuchamt, umfasst oft dreißig Seiten Notardeutsch und wird beim Kauf gern ungelesen abgeheftet. Dabei steht dort, was genau gekauft wird, wie viele Stimmen der Käufer hat, welchen Anteil der Kosten er trägt und ob er in seiner Wohnung eine Praxis betreiben darf. Wer die Teilungserklärung nicht kennt, kennt seine Wohnung nur zur Hälfte.

Was ist die Teilungserklärung?

Wohnungseigentum entsteht auf zwei Wegen: durch die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass er sein Eigentum in Miteigentumsanteile teilt (§ 8 WEG), oder durch einen Vertrag mehrerer Miteigentümer (§ 3 WEG). Der erste Weg ist der übliche. Ein Bauträger oder der Eigentümer eines Mietshauses teilt auf, bevor er die Wohnungen einzeln verkauft.

Die Teilungserklärung im engeren Sinne legt die sachenrechtliche Ordnung fest: Welche Einheiten gibt es, welche Räume gehören zu welcher Einheit, und wie groß ist der jeweilige Miteigentumsanteil am Grundstück? Für jede Einheit wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt.

Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung

Zur Teilungserklärung gehören zwei Anlagen. Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, in der alle Räume einer Einheit mit derselben Nummer gekennzeichnet sind. Aus ihm ergibt sich, wo das Sondereigentum beginnt und endet. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde bestätigt, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind. Weichen Plan und Wirklichkeit voneinander ab, etwa weil ein Keller anders zugeschnitten wurde als gezeichnet, kann das Jahre später zu schwierigen Fragen führen.

Was regelt die Gemeinschaftsordnung?

Meist ist die Gemeinschaftsordnung als zweiter Teil in derselben Urkunde enthalten. Sie ist die Satzung der Gemeinschaft. Rechtlich handelt es sich um Vereinbarungen der Wohnungseigentümer über ihr Verhältnis untereinander. Das Gesetz lässt den Eigentümern dabei viel Freiheit: Sie können von den Vorschriften des WEG abweichen, soweit das Gesetz nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt (§ 10 Abs. 1 WEG).

Die Gemeinschaftsordnung ist nicht mit der Hausordnung zu verwechseln. Die Hausordnung regelt den Alltag – Ruhezeiten, Treppenhausreinigung, Abstellen von Fahrrädern – und kann mit einfacher Mehrheit beschlossen und geändert werden.

Welche Punkte sollten Käufer und Eigentümer prüfen?

• Stimmt die Beschreibung der Einheit mit den tatsächlichen Räumen überein, einschließlich Keller und Stellplatz?
• Wie hoch ist der Miteigentumsanteil, und passt er ungefähr zur Größe der Wohnung?
• Wie ist das Stimmrecht geregelt: nach Köpfen, nach Einheiten oder nach Miteigentumsanteilen?
• Nach welchen Schlüsseln werden die Kosten verteilt?
• Welche Sondernutzungsrechte bestehen, und für wen?
• Gibt es Kostenklauseln, die Fenster, Türen oder Balkone dem einzelnen Eigentümer zuweisen?
• Welche Nutzung ist erlaubt: nur Wohnen oder auch gewerbliche oder freiberufliche Nutzung?
• Ist für den Verkauf oder die Vermietung eine Zustimmung der Verwaltung oder der Gemeinschaft vorgesehen?
• Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel für Änderungen durch Mehrheitsbeschluss?

Die Kostenverteilung wirkt sich unmittelbar auf das Hausgeld aus. Und die Zuordnung der Bauteile bestimmt, wer für welche Reparatur zuständig ist; die Grundsätze dazu erläutert der Beitrag zu Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.

Warum bindet die Teilungserklärung auch spätere Käufer?

Vereinbarungen der Eigentümer wirken gegen einen Rechtsnachfolger nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 WEG). Die Gemeinschaftsordnung wird deshalb durch Bezugnahme auf die Urkunde im Grundbuch eingetragen. Wer eine Wohnung kauft, tritt in diese Regeln ein, ob er sie gelesen hat oder nicht.

Für Beschlüsse gilt etwas anderes. Beschlüsse, die die Eigentümer aufgrund einer gesetzlichen Beschlusskompetenz fassen, binden den Käufer auch ohne Eintragung. Beschlüsse, die auf einer Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung beruhen, müssen seit der Reform dagegen im Grundbuch eingetragen sein, um gegen Rechtsnachfolger zu wirken. Deshalb reicht der Blick in die Teilungserklärung allein nicht aus: Käufer sollten immer auch die Beschluss-Sammlung und die Protokolle der letzten Jahre einsehen.

Wie lässt sich die Teilungserklärung ändern?

Der Grundsatz: Vereinbarung aller Eigentümer

Die Gemeinschaftsordnung kann grundsätzlich nur durch eine Vereinbarung geändert werden, an der alle Wohnungseigentümer mitwirken. Damit die Änderung auch künftige Erwerber bindet, muss sie im Grundbuch eingetragen werden; dafür sind die Erklärungen in notariell beglaubigter Form nötig. Änderungen an der sachenrechtlichen Zuordnung, etwa wenn ein Kellerraum von einer Einheit zur anderen wechseln oder Miteigentumsanteile verschoben werden sollen, erfordern die Mitwirkung der betroffenen Eigentümer in notarieller Form und die Eintragung im Grundbuch. In größeren Gemeinschaften ist Einstimmigkeit kaum zu erreichen.

Die Ausnahmen: Beschluss statt Vereinbarung

• Gesetzliche Beschlusskompetenzen: In einigen Bereichen erlaubt das Gesetz Mehrheitsbeschlüsse auch dann, wenn die Gemeinschaftsordnung etwas anderes vorsieht. Das wichtigste Beispiel ist die Kostenverteilung für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten nach § 16 Abs. 2 WEG.
• Öffnungsklauseln: Manche Gemeinschaftsordnungen erlauben ausdrücklich, bestimmte Regelungen mit einer festgelegten Mehrheit zu ändern.
• Anspruch auf Anpassung: Jeder Eigentümer kann eine Änderung verlangen, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint (§ 10 Abs. 2 WEG). Die Hürde ist hoch; durchgesetzt wird der Anspruch notfalls vor Gericht.

Viele Teilungserklärungen stammen aus den Siebziger- oder Achtzigerjahren und enthalten Regeln, die vom heutigen Gesetz abweichen, etwa zur Beschlussfähigkeit der Versammlung oder zur Form der Einladung. Hier gilt eine Übergangsregel: Altvereinbarungen, die von den seit der Reform geänderten Vorschriften abweichen, stehen der Anwendung des neuen Rechts nicht entgegen, soweit sich aus der Vereinbarung kein anderer Wille ergibt (§ 47 WEG). In der Praxis gilt deshalb häufig das neue Gesetz, obwohl im Dokument etwas anderes steht. Sicher beurteilen lässt sich das nur am konkreten Text. Was heute für Einladung und Beschlussfähigkeit gilt, steht im Beitrag zur Eigentümerversammlung.

Wo bekommen Sie die Teilungserklärung?

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   Eigene Unterlagen

   Beim Kauf erhält der Käufer in der Regel eine Kopie vom Verkäufer oder vom Notar. Sie ist Bestandteil der Unterlagen, auf die der Kaufvertrag Bezug nimmt.

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   Verwaltung

   Die Verwaltung hat die Teilungserklärung samt Nachträgen in ihren Unterlagen. Eigentümer können Einsicht verlangen.

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   Grundbuchamt

   Die Urkunde liegt in den Grundakten beim Grundbuchamt. Eigentümer und Personen mit berechtigtem Interesse, etwa Kaufinteressenten mit Vollmacht des Eigentümers, können eine Abschrift anfordern.

Achten Sie darauf, dass Ihnen auch alle Nachträge vorliegen. Eine Teilungserklärung kann über die Jahrzehnte mehrfach geändert worden sein. Bei einem Wechsel der Verwaltung gehört sie zu den Unterlagen, die vollständig übergeben werden müssen. Wenn wir eine Gemeinschaft neu übernehmen, lesen wir Teilungserklärung, Nachträge und Beschluss-Sammlung als Erstes, denn sie bestimmen, wie in diesem Haus abgerechnet und abgestimmt wird. Mehr zu unserer Arbeitsweise finden Sie auf der Seite zur WEG-Verwaltung.