Alte Trinkwasserleitungen sanieren: Bleileitungen, Strangsanierung, Ablauf

Wasserleitungen liegen in Schächten und Wänden und werden jahrzehntelang nicht beachtet. Ihr Zustand zeigt sich erst an den Folgen: braunes Wasser nach dem Urlaub, schwacher Druck im vierten Stock, der dritte Rohrbruch in zwei Jahren. Spätestens dann stellt sich die Frage, ob weiter geflickt oder der ganze Strang erneuert wird. Bei Bleileitungen stellt sie sich gar nicht mehr – hier hat der Verordnungsgeber entschieden.

Woran erkennt man, dass Trinkwasserleitungen erneuert werden müssen?

• Rostbraunes oder trübes Wasser, vor allem nach längerer Standzeit
• Nachlassender Druck und geringe Durchflussmenge, besonders in den oberen Etagen
• Häufung von Rohrbrüchen, Lochfraß oder undichten Verschraubungen
• Feuchteflecken an Schachtwänden und Decken ohne erkennbare andere Ursache
• Auffällige Befunde bei Wasseruntersuchungen
• Lange Wartezeit auf warmes Wasser und stark schwankende Temperaturen

Gewissheit bringt eine Bestandsaufnahme durch einen Installationsbetrieb oder Fachplaner. Dabei werden Material und Verlauf der Leitungen erfasst, an zugänglichen Stellen Rohrproben entnommen und der Zustand der Absperr- und Regelarmaturen beurteilt. Diese Aufnahme ist die Grundlage für alles Weitere und gehört in die Instandhaltungsplanung.

Was gilt für Bleileitungen?

Blei ist ein Nervengift, das sich im Körper anreichert und vor allem für Schwangere, Säuglinge und Kleinkinder gefährlich ist. Die Trinkwasserverordnung hat den Grenzwert über die Jahre immer weiter gesenkt; er ist mit Bleileitungen im Dauerbetrieb praktisch nicht einzuhalten. Die seit 2023 geltende Fassung der Verordnung geht deshalb einen Schritt weiter und verlangt, dass Trinkwasserleitungen oder Leitungsteile aus Blei entfernt oder stillgelegt werden. Die dafür gesetzte Frist ist Anfang 2026 abgelaufen; Ausnahmen sind nur in eng begrenzten Fällen und in Abstimmung mit dem Gesundheitsamt vorgesehen.

Bleileitungen finden sich vor allem in Gebäuden, die vor Mitte der 1970er-Jahre errichtet wurden, und dort häufig nur noch in Teilstücken – etwa in der Hausanschlussleitung oder in einzelnen Stichleitungen. Erkennbar sind sie an der grauen Farbe, den weichen, geschwungenen Bögen ohne Formstücke und daran, dass sich das Metall mit einem Messer leicht einritzen lässt und silbrig glänzt. Wer unsicher ist, lässt einen Installateur nachsehen oder das Wasser von einem zugelassenen Labor untersuchen.

Werden Bleileitungen festgestellt, sollte der Eigentümer nicht abwarten: Fachbetrieb beauftragen, die Bewohner informieren und das weitere Vorgehen mit dem Gesundheitsamt abstimmen. Liegt das bleihaltige Stück in der Anschlussleitung vor dem Wasserzähler, ist der Wasserversorger einzubeziehen. Mieter haben bei Überschreitung der Grenzwerte in aller Regel einen Anspruch auf Beseitigung und können die Miete mindern.

Wie läuft eine Strangsanierung ab?

Als Strang bezeichnet man die senkrechte Leitungsgruppe, die übereinanderliegende Bäder oder Küchen versorgt – meist Kaltwasser, Warmwasser, Zirkulation und Abwasser in einem gemeinsamen Schacht. Bei der Strangsanierung wird diese Gruppe vom Keller bis zum obersten Geschoss erneuert. Weil dafür in jeder Wohnung der Schacht geöffnet werden muss, ist die Organisation mindestens so anspruchsvoll wie die Technik.

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   Bestandsaufnahme und Planung

   Leitungsverlauf, Material, Schachtgrößen und Brandschutz werden aufgenommen. Der Planer legt Material, Dimensionierung, Dämmung und die Abschottung der Deckendurchführungen fest.

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   Umfang abstimmen

   Nur Trinkwasser oder auch Abwasser und Heizung? Werden Bäder mitsaniert? Je mehr im selben Zug erledigt wird, desto seltener muss der Schacht geöffnet werden.

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   Angebote, Beschluss, Finanzierung

   Vergleichbare Angebote auf Grundlage eines Leistungsverzeichnisses. In der WEG beschließt die Versammlung Maßnahme, Kostenrahmen, Finanzierung und den Umgang mit den Folgekosten in den Wohnungen.

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   Bewohner informieren und Termine planen

   Ein Bauzeitenplan je Strang mit festen Tagen pro Wohnung. Angekündigt werden Wasserabsperrungen, Zugangszeiten, Schutzmaßnahmen und die Ansprechpartner.

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   Ausführung strangweise

   Schacht öffnen, alte Leitungen ausbauen, neue montieren, Brandschutz herstellen, Druckprobe, Schacht schließen, Oberflächen wiederherstellen. Für die Dauer werden bei Bedarf provisorische Wasserentnahmestellen oder Sanitärcontainer bereitgestellt.

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   Inbetriebnahme und Dokumentation

   Spülen der Anlage, hygienische Beprobung nach Vorgabe des Planers, Einregulierung der Zirkulation, Abnahme und Ablage der Unterlagen.

Verfahren, bei denen alte Rohre von innen beschichtet statt ausgetauscht werden, klingen attraktiv, weil die Wände geschlossen bleiben. Für Trinkwasserleitungen werden sie in Fachkreisen jedoch kritisch beurteilt. Ob ein solches Verfahren im konkreten Fall zulässig und dauerhaft ist, sollte ein unabhängiger Fachplaner bewerten – nicht allein der Anbieter.

Wer entscheidet und wer zahlt in der WEG?

Leitungen, die mehrere Einheiten versorgen, sind Gemeinschaftseigentum. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt das auch für die Abschnitte, die bereits durch eine Wohnung verlaufen, und zwar bis zur ersten Absperrmöglichkeit, mit der der Eigentümer seine Wohnung vom Netz trennen kann. Erst dahinter beginnt das Sondereigentum. Die genaue Abgrenzung erläutert der Beitrag zu Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.

Die Erneuerung der gemeinschaftlichen Leitungen ist Erhaltung und wird mit einfacher Mehrheit beschlossen; die Kosten tragen alle Eigentümer nach dem geltenden Schlüssel. Streit entsteht regelmäßig über die Folgekosten: Wer bezahlt die Fliesen, die für den Schachtzugang entfernt werden mussten? Im Grundsatz muss der Eigentümer den Eingriff dulden und kann von der Gemeinschaft einen angemessenen Ausgleich verlangen, soweit die Einwirkung auf sein Sondereigentum über das zumutbare Maß hinausgeht (§ 14 Abs. 3 WEG). Wie weit das bei alten oder besonders hochwertigen Ausstattungen reicht, sollte vor Baubeginn geklärt und im Beschluss geregelt werden. Die Finanzierung erfolgt aus der Rücklage, über eine Sonderumlage oder ein Darlehen.

Was müssen Vermieter gegenüber den Mietern beachten?

Der Austausch verbrauchter Leitungen ist eine Erhaltungsmaßnahme, die Mieter nach § 555a BGB dulden müssen. Sie ist rechtzeitig anzukündigen; eine starre Frist nennt das Gesetz dafür nicht, bei einem Eingriff dieses Umfangs sind mehrere Wochen Vorlauf angemessen. Die Kosten sind weder Betriebskosten noch Grundlage einer Mieterhöhung. Für die Zeit erheblicher Beeinträchtigungen – kein Wasser, offene Wände, nicht nutzbares Bad – kann die Miete gemindert sein, und notwendige Aufwendungen der Mieter sind in angemessenem Umfang zu ersetzen.

In vermieteten Eigentumswohnungen kommen beide Ebenen zusammen: Die Gemeinschaft beschließt und beauftragt, der vermietende Eigentümer muss seinen Mieter informieren und den Zugang sicherstellen. Das funktioniert nur, wenn der Bauzeitenplan früh feststeht und alle Eigentümer ihn rechtzeitig erhalten.

Eine Baustelle in jeder Wohnung – gut vorbereitet

Strangsanierungen gelingen, wenn die Abstimmung stimmt. In der Handwerkerkoordination übernehmen wir die Terminplanung je Wohnung, die Ankündigungen an Eigentümer und Mieter, die Schlüssel- und Zugangsorganisation und die Rückmeldungen während der Bauzeit. Für die Gemeinschaft bereiten wir Beschluss, Finanzierung und die Regelung der Folgekosten vor, damit diese Fragen nicht erst auf der Baustelle auftauchen.