Legionellenprüfung: Pflicht, Intervall und Ablauf im Mehrfamilienhaus

Legionellen sind Bakterien, die in geringer Zahl in fast jedem Wasser vorkommen. Problematisch werden sie, wenn sie sich in warmem, stehendem Wasser vermehren und beim Duschen als feiner Nebel eingeatmet werden – dann können sie schwere Lungenentzündungen auslösen. Weil das Risiko in großen Warmwasseranlagen steigt, verpflichtet die Trinkwasserverordnung die Betreiber solcher Anlagen zu regelmäßigen Untersuchungen. Für Eigentümer vermieteter Mehrfamilienhäuser ist das eine feste Pflicht mit klarer Frist.

Für welche Gebäude gilt die Untersuchungspflicht?

Die Pflicht hängt an drei Voraussetzungen, die zusammen vorliegen müssen. Erstens muss Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben werden – die Vermietung von Wohnraum zählt dazu. Zweitens muss das Gebäude eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung haben. Drittens müssen Duschen oder andere Einrichtungen vorhanden sein, bei denen das Wasser vernebelt wird.

Als Großanlage gilt eine Anlage mit einem Speicher-Trinkwassererwärmer oder zentralen Durchfluss-Trinkwassererwärmer, wenn der Speicher mehr als 400 Liter fasst oder wenn in mindestens einer Rohrleitung zwischen dem Abgang des Trinkwassererwärmers und der Entnahmestelle mehr als drei Liter Wasser stehen. Der Inhalt einer Zirkulationsleitung wird dabei nicht mitgerechnet. Die Drei-Liter-Grenze wird in Mehrfamilienhäusern mit zentraler Warmwasserbereitung fast immer überschritten.

In der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört die zentrale Warmwasseranlage zum Gemeinschaftseigentum. Die Untersuchung wird deshalb von der Gemeinschaft organisiert und von der Verwaltung beauftragt. Da sich kaum verlässlich überblicken lässt, ob und wann einzelne Wohnungen vermietet werden, lassen die meisten Gemeinschaften mit Großanlage die Prüfung durchgehend im Dreijahresrhythmus durchführen.

Wie oft muss geprüft werden?

Für vermietete Wohngebäude gilt ein Intervall von mindestens einmal alle drei Jahre. Die erste Untersuchung einer neu in Betrieb genommenen Anlage steht deutlich früher an, nämlich innerhalb des ersten Betriebsjahres. Bei öffentlichen Einrichtungen wie Kindertagesstätten, Pflegeheimen oder Sporthallen ist jährlich zu prüfen – das betrifft Wohnhäuser nicht, zeigt aber, wie ernst der Verordnungsgeber das Thema nimmt.

Der Dreijahresrhythmus ist eine Mindestvorgabe. Nach einem auffälligen Befund ordnet das Gesundheitsamt regelmäßig Nachuntersuchungen in kürzeren Abständen an, bis die Anlage wieder dauerhaft unauffällig ist. Auch nach wesentlichen Umbauten der Trinkwasserinstallation ist eine erneute Untersuchung angezeigt.

Wie läuft die Probenahme ab?

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   Probenahmestellen festlegen

   Die Proben müssen die Anlage repräsentativ abbilden. Üblich sind Entnahmen am Austritt des Trinkwassererwärmers, am Rücklauf der Zirkulation und an der jeweils entferntesten Entnahmestelle der Steigstränge. Fehlen geeignete Probenahmeventile im Keller, müssen sie vor der ersten Untersuchung nachgerüstet werden.

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   Zugelassene Untersuchungsstelle beauftragen

   Probenahme und Analyse dürfen nur durch eine dafür zugelassene Untersuchungsstelle erfolgen. Ein Installateur ohne entsprechende Akkreditierung darf die Proben nicht eigenständig ziehen. Die Landesbehörden veröffentlichen Listen der zugelassenen Labore.

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   Termin mit den Bewohnern abstimmen

   Weil auch in Wohnungen entnommen wird, brauchen die betroffenen Mieter rechtzeitig einen Termin. Ein Aushang im Treppenhaus und ein direktes Anschreiben an die Wohnungen mit Probenahmestelle haben sich bewährt.

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   Ergebnis auswerten und dokumentieren

   Das Labor liefert einen Prüfbericht mit der Konzentration je Probenahmestelle. Das Ergebnis ist den Bewohnern bekannt zu geben und über viele Jahre aufzubewahren. Bei unauffälligem Befund beginnt das nächste Dreijahresintervall.

Was gilt, wenn der Maßnahmenwert erreicht wird?

Der technische Maßnahmenwert liegt bei 100 koloniebildenden Einheiten (KBE) je 100 Milliliter. Er ist kein Grenzwert, ab dem Wasser zwingend gesundheitsschädlich wäre, sondern ein Anzeichen dafür, dass an der Anlage technisch etwas nicht stimmt. Wird er erreicht, löst das eine Kette von Pflichten aus: Das Gesundheitsamt wird informiert, der Betreiber muss die Ursachen aufklären, eine Risikoabschätzung durch eine fachkundige Person erstellen lassen, die notwendigen Maßnahmen ergreifen und die Bewohner unterrichten.

Die Abhilfe reicht je nach Ursache von der Anhebung der Speichertemperatur über den hydraulischen Abgleich der Zirkulation bis zum Rückbau von Totleitungen, in denen Wasser dauerhaft steht. Bei sehr hohen Konzentrationen kann das Gesundheitsamt kurzfristig ein Duschverbot aussprechen oder den Einbau endständiger Filter verlangen. Die Kosten solcher Sanierungen sind Instandsetzung und damit Sache des Eigentümers.

• Warmwasser am Austritt des Speichers dauerhaft bei etwa 60 °C halten
• Zirkulationsrücklauf nicht unter etwa 55 °C absinken lassen
• Nicht genutzte Leitungsabschnitte zurückbauen statt nur verschließen
• In leerstehenden Wohnungen regelmäßig alle Entnahmestellen spülen
• Speicher und Wärmetauscher nach Herstellervorgabe warten und reinigen

Der letzte Punkt verdient Aufmerksamkeit bei jedem Auszug: Steht eine Wohnung wochenlang leer, stagniert das Wasser in den Stichleitungen. Regelmäßiges Spülen gehört deshalb in jeden Ablauf rund um den Mieterwechsel und ist ein unterschätzter Grund, Leerstand zu vermeiden.

Sind die Kosten der Legionellenprüfung umlagefähig?

Die Kosten der turnusmäßigen Untersuchung werden nach überwiegender Auffassung als Betriebskosten anerkannt – entweder als Teil der Kosten der Warmwasserversorgung oder als sonstige Betriebskosten. Voraussetzung ist wie immer, dass der Mietvertrag die Umlage der betreffenden Kostenart vorsieht. Weil die Prüfung nur alle drei Jahre anfällt, werden die Kosten häufig im Jahr ihres Entstehens vollständig angesetzt; zulässig ist nach verbreiteter Ansicht auch die Verteilung auf mehrere Jahre.

Nicht umlagefähig sind dagegen alle Kosten, die durch einen auffälligen Befund entstehen: Risikoabschätzung, Desinfektion, Umbauten, zusätzliche Nachuntersuchungen. Sie beseitigen einen Mangel der Anlage und zählen nicht zum laufenden Betrieb. Wie die Position in der Abrechnung richtig eingeordnet wird, zeigt der Beitrag zur Heizkostenabrechnung.

Fristen im Blick behalten

Eine Frist, die nur alle drei Jahre fällig wird, gerät leicht aus dem Blick – vor allem nach einem Eigentümer- oder Verwalterwechsel. Im Wartungsmanagement führen wir die Legionellenprüfung deshalb im Fristenkalender des Objekts, beauftragen die Untersuchungsstelle, stimmen die Termine mit den Bewohnern ab und legen die Prüfberichte in der Objektakte ab. Bei einem auffälligen Befund koordinieren wir die weiteren Schritte mit Fachbetrieb und Gesundheitsamt.