Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum: Was gehört wem?

„Das ist doch meine Wohnung, also sind es auch meine Fenster.“ Dieser Satz fällt in fast jeder Gemeinschaft irgendwann – und er ist falsch. Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt zwei Dinge zugleich: das Alleineigentum an bestimmten Räumen und einen Anteil am gesamten Rest des Hauses. Was zu welchem Bereich gehört, bestimmt nicht das Gefühl, sondern das Gesetz und die Teilungserklärung. An dieser Grenze entscheidet sich, wer im Schadensfall handeln muss und wer zahlt.

Was ist Sondereigentum?

Sondereigentum ist das Alleineigentum an einer Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, zum Beispiel einem Laden oder einem Kellerraum. Bei Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen, spricht das Gesetz von Teileigentum. Zum Sondereigentum gehören die Räume selbst und die Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum eines anderen über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (§ 5 Abs. 1 WEG).

Seit der WEG-Reform kann Sondereigentum auch an Stellplätzen und an Freiflächen wie Terrassen oder Gartenanteilen begründet werden. Davor war das nur über ein Sondernutzungsrecht möglich. In älteren Anlagen ist das Sondernutzungsrecht deshalb weiterhin der Normalfall.

Was ist zwingend Gemeinschaftseigentum?

Gemeinschaftliches Eigentum ist alles, was nicht Sondereigentum ist: das Grundstück und sämtliche Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht wirksam einem Sondereigentum zugeordnet sind. Bestimmte Dinge können gar nicht Sondereigentum werden, selbst wenn die Teilungserklärung es so vorsieht. Nach § 5 Abs. 2 WEG sind das Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen – auch dann, wenn sie sich innerhalb einer Wohnung befinden.

• Konstruktive Teile: Fundament, tragende Wände, Geschossdecken, Dach
• Die Gebäudehülle: Fassade, Außenputz, Dämmung, Fenster und Außentüren
• Gemeinschaftliche Räume und Flächen: Treppenhaus, Flure, Heizungskeller, Waschküche
• Gemeinschaftliche Anlagen: Zentralheizung, Aufzug, Hauptleitungen für Wasser, Abwasser, Strom und Gas
• Das Grundstück mit Zuwegung, Außenanlagen und Einfriedung

Eine Klausel in der Teilungserklärung, die etwa die Fenster zum Sondereigentum erklärt, ist insoweit unwirksam. Sie kann aber als Regelung zur Kostentragung auszulegen sein – dazu gleich mehr.

Fenster, Leitungen, Balkon: Wie werden typische Streitfälle zugeordnet?

Die Tabelle gibt die übliche Einordnung wieder. Im Einzelfall kommt es auf die Bauweise und den Wortlaut der Teilungserklärung an. Gerade bei Leitungen, Heizkörpern und Rollläden lohnt der Blick ins Dokument, bevor ein Auftrag erteilt wird.

Was ist ein Sondernutzungsrecht?

Zwischen beiden Kategorien steht das Sondernutzungsrecht. Es gibt einem Eigentümer das Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen, etwa einen Gartenanteil, einen Stellplatz oder einen Dachboden. Die Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum; die übrigen Eigentümer sind lediglich von der Nutzung ausgeschlossen. Begründet wird das Sondernutzungsrecht durch Vereinbarung, in der Regel in der Gemeinschaftsordnung.

Das hat praktische Folgen. Der Berechtigte darf die Fläche nutzen, aber nicht nach Belieben umgestalten. Ein Gartenhaus, eine Terrassenüberdachung oder das Fällen eines Baums sind in der Regel bauliche Veränderungen oder Eingriffe, die einen Beschluss brauchen. Wer die Pflege und Erhaltung der Fläche bezahlt, ergibt sich aus der Gemeinschaftsordnung; ohne Regelung ist es die Gemeinschaft.

Wer entscheidet und wer zahlt?

Für sein Sondereigentum ist jeder Eigentümer selbst zuständig. Er entscheidet über Reparaturen und Modernisierungen, beauftragt sie und trägt die Kosten. Er muss sein Sondereigentum so erhalten, dass anderen daraus kein vermeidbarer Nachteil entsteht.

Für das Gemeinschaftseigentum ist die Gemeinschaft zuständig. Über Maßnahmen entscheiden die Eigentümer durch Beschluss, die Verwaltung setzt sie um, die Kosten werden nach dem geltenden Schlüssel verteilt und aus dem Hausgeld oder der Rücklage bezahlt. Ein Eigentümer darf deshalb nicht einfach selbst seine Fenster austauschen lassen – auch dann nicht, wenn er die Rechnung übernehmen will.

Abweichende Kostenregelungen

Eigentum und Kostentragung können auseinanderfallen. Viele Gemeinschaftsordnungen bestimmen, dass die Eigentümer bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums im Bereich ihrer Wohnung auf eigene Kosten instand halten müssen, typischerweise Fenster, Wohnungseingangstüren oder Balkone. Solche Klauseln sind grundsätzlich möglich, müssen aber klar formuliert sein. Ob sie nur die Instandhaltung oder auch den vollständigen Austausch erfassen, ist eine Frage der Auslegung und regelmäßig Gegenstand von Streit.

Daneben können die Eigentümer seit der Reform für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten durch Beschluss eine abweichende Verteilung festlegen (§ 16 Abs. 2 WEG). So kann eine Gemeinschaft etwa beschließen, dass die Kosten eines Fensteraustauschs künftig von den jeweiligen Eigentümern getragen werden. Die Fenster bleiben Gemeinschaftseigentum; nur die Kostenlast verschiebt sich.

Warum die Abgrenzung im Schadensfall wichtig ist

Am deutlichsten zeigt sich die Bedeutung beim Wasserschaden. Platzt die Steigleitung in der Wand, ist Gemeinschaftseigentum betroffen: Die Verwaltung beauftragt die Reparatur, die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft wird eingeschaltet. Ist der Flexschlauch am Waschbecken undicht, liegt die Ursache im Sondereigentum. Für die Folgeschäden in der Nachbarwohnung kommen dann je nach Fall die Gebäudeversicherung, die Haftpflicht des Eigentümers oder die Hausratversicherung des Betroffenen in Betracht. Den Ablauf beschreibt der Beitrag zum Wasserschaden im Mehrfamilienhaus.

• Vor jeder Maßnahme prüfen: Betrifft sie nur mein Sondereigentum oder auch Gemeinschaftseigentum?
• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung zur Zuordnung und zu Kostenklauseln lesen
• In der Beschluss-Sammlung nach Beschlüssen zur Kostenverteilung suchen
• Bei Gemeinschaftseigentum die Verwaltung informieren, statt selbst zu beauftragen
• Schäden mit Fotos dokumentieren und zeitnah melden
• Eigenmächtige Eingriffe in tragende Wände, Leitungsstränge und die Fassade unterlassen

Wer umbauen möchte und dabei Gemeinschaftseigentum berührt, findet die Regeln im Beitrag über bauliche Veränderungen in der WEG. Schäden am Gemeinschaftseigentum können Eigentümer und Mieter der von uns verwalteten Objekte über das Service-Center melden.