Wasserschaden im Mehrfamilienhaus: Sofortmaßnahmen, Zuständigkeit, Versicherung

Ein Fleck an der Decke, der größer wird, ein Tropfen aus der Lampenfassung, Wasser im Keller: Leitungswasserschäden sind die häufigsten Schäden an Wohngebäuden überhaupt. Im Mehrfamilienhaus betreffen sie fast nie nur eine Partei. Das Wasser sucht sich seinen Weg durch Decken und Schächte, und mit ihm wandert die Frage, wer handeln muss, wer zahlt und welche Versicherung zuständig ist. Wer die Reihenfolge kennt, begrenzt den Schaden und spart sich später viel Streit.

Was ist in den ersten Stunden zu tun?

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   Wasserzufuhr stoppen

   Absperrventil der Wohnung schließen, bei unklarer Herkunft den Hauptabsperrhahn im Keller. Jeder Bewohner sollte wissen, wo sich diese Ventile befinden – ein Hinweis im Hausflur oder in der Hausordnung hilft.

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   Strom abschalten

   Läuft Wasser durch Decken, Wände oder in die Nähe von Steckdosen und Leuchten, die Sicherungen der betroffenen Bereiche ausschalten. Überflutete Räume nicht betreten, solange die Elektrik unter Spannung steht.

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   Schaden begrenzen

   Wasser aufnehmen, Möbel und Gegenstände in Sicherheit bringen, Nachbarn unter und neben der Wohnung warnen. Diese Pflicht zur Schadensminderung trifft jeden Versicherten.

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   Dokumentieren

   Fotos und Videos von der Schadenstelle, von betroffenen Räumen und beschädigten Gegenständen, mit Datum und Uhrzeit. Beschädigte Teile wie ein geplatzter Schlauch oder ein gebrochenes Ventil aufbewahren.

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   Melden

   Eigentümer oder Hausverwaltung sofort informieren. Der Schaden muss dem Versicherer unverzüglich angezeigt werden. Reparaturen, die über die Notabdichtung hinausgehen, erst nach Abstimmung mit dem Versicherer beauftragen.

Außerhalb der Bürozeiten ist der direkte Weg der richtige: Bei einem Rohrbruch den Installateur-Notdienst rufen, bei Gefahr für Personen oder bei großen Wassermengen die Feuerwehr. Die entsprechenden Rufnummern sowie die Lage der Absperrventile gehören gut sichtbar in den Hausflur. Die Verwaltung wird parallel informiert und übernimmt am nächsten Werktag die weitere Koordination.

Wer ist zuständig – Eigentümer, Gemeinschaft oder Mieter?

Im Mietshaus ist die Lage übersichtlich. Der Mieter muss den Schaden unverzüglich anzeigen; das ergibt sich aus § 536c BGB. Unterlässt er die Anzeige und vergrößert sich der Schaden dadurch, kann er dafür haften. Der Vermieter ist verpflichtet, die Ursache zu beseitigen und die Wohnung wieder in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen. Solange die Nutzung beeinträchtigt ist, kann die Miete kraft Gesetzes gemindert sein – es sei denn, der Mieter hat den Schaden selbst verursacht.

In der Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet die Schadensursache. Liegt sie im Gemeinschaftseigentum – etwa an einer Steigleitung, am Dach oder an der Fassade –, ist die Gemeinschaft für die Reparatur zuständig. Liegt sie im Sondereigentum, zum Beispiel an einem Waschmaschinenanschluss oder einer Silikonfuge in der Dusche, ist es der jeweilige Eigentümer. Wasser- und Heizungsleitungen gehören nach der Rechtsprechung in der Regel bis zur ersten Absperrmöglichkeit innerhalb der Wohnung zum Gemeinschaftseigentum. Die Abgrenzung im Einzelnen erläutert der Beitrag Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.

Der Verwalter darf und muss bei einem akuten Schaden ohne vorherigen Beschluss die Maßnahmen veranlassen, die zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind: Leitung abdichten, Leckortung beauftragen, Trocknung einleiten. Über die endgültige Sanierung größeren Umfangs entscheidet anschließend die Gemeinschaft.

Welche Versicherung zahlt welchen Schaden?

Wichtig ist die Unterscheidung nach der Herkunft des Wassers. Die Leitungswasserversicherung greift, wenn Wasser bestimmungswidrig aus Rohren, Schläuchen oder angeschlossenen Einrichtungen austritt. Drückt dagegen bei Starkregen Wasser aus dem Kanal in den Keller oder läuft Oberflächenwasser durch den Lichtschacht, ist das ein Elementarschaden – ohne den entsprechenden Zusatzbaustein besteht kein Schutz. Den Aufbau der Police beschreibt der Beitrag zur Wohngebäudeversicherung.

Viele Gebäudeversicherungen sehen heute eine Selbstbeteiligung je Schadensfall vor. In der WEG stellt sich dann die Frage, wer sie trägt, wenn der Schaden nur in einer Wohnung eingetreten ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird der Selbstbehalt grundsätzlich wie die Versicherungsprämie nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel von allen Eigentümern getragen. Die Gemeinschaft kann für die Zukunft eine andere Verteilung beschließen.

Wie läuft die Regulierung ab?

Nach der Schadensmeldung entscheidet der Versicherer, ob er einen Regulierer oder Sachverständigen schickt. Parallel wird die Ursache gesucht – bei verdeckten Leitungen mit einer Leckortung, die das Aufstemmen ganzer Wände erspart. Ist das Leck abgedichtet, folgt die technische Trocknung. Sie dauert je nach Durchfeuchtung und Bauweise mehrere Wochen, und die Geräte laufen in den betroffenen Wohnungen rund um die Uhr. Den dafür verbrauchten Strom ersetzt der Versicherer in der Regel, wenn er über Zwischenzähler nachgewiesen wird.

Erst wenn Messungen die Trockenheit bestätigen, werden Putz, Anstrich und Bodenbeläge wiederhergestellt. Wer hier abkürzt, riskiert Folgeschäden: Feuchtigkeit in Estrichdämmung oder Hohlräumen ist die klassische Ursache für späteren Befall, wie ihn der Beitrag zu Schimmel in der Mietwohnung beschreibt.

• Schadensmeldung mit Datum, Uhrzeit, Ort und vermuteter Ursache
• Fotos vor Beginn der Arbeiten und nach jedem Arbeitsschritt
• Liste der betroffenen Wohnungen mit Ansprechpartnern
• Angebote und Rechnungen getrennt nach Leckortung, Reparatur, Trocknung und Wiederherstellung
• Messprotokolle der Trocknung und Zählerstände der Trocknungsgeräte
• Schriftverkehr mit dem Versicherer und Freigaben vor Auftragserteilung

Wie lassen sich Wasserschäden vermeiden?

Die meisten Leitungswasserschäden kündigen sich nicht an, aber viele sind absehbar. Leitungsnetze haben eine begrenzte Lebensdauer; in Häusern mit Installationen aus den 1960er- und 1970er-Jahren häufen sich Rohrbrüche erfahrungsgemäß. Treten in einem Gebäude mehrere Schäden in kurzer Folge auf, ist das ein Signal, die Strangsanierung in die Instandhaltungsplanung aufzunehmen – auch weil Versicherer nach gehäuften Schäden die Prämie erhöhen, einen höheren Selbstbehalt verlangen oder den Vertrag kündigen können.

• Absperrventile regelmäßig bewegen, damit sie im Ernstfall schließen
• Flexschläuche und Geräteanschlüsse nach einigen Jahren tauschen, Geräte mit Wasserstopp verwenden
• Silikonfugen in Bädern kontrollieren und rechtzeitig erneuern
• Dachrinnen, Fallrohre und Bodenabläufe mindestens einmal jährlich reinigen
• Rückstausicherungen warten lassen
• Leerstehende Wohnungen im Winter beheizen und regelmäßig kontrollieren

Ein Ansprechpartner für alle Beteiligten

Bei einem Wasserschaden sprechen schnell sechs oder sieben Stellen miteinander: betroffene Bewohner, Installateur, Leckorter, Trocknungsfirma, Versicherer, Maler, Bodenleger. Im Schadensmanagement bündeln wir diese Kommunikation: Wir melden den Schaden, beauftragen die Gewerke in der richtigen Reihenfolge, stimmen Freigaben mit dem Versicherer ab und halten die Bewohner auf dem Stand. Schäden können Sie uns während der Bürozeiten telefonisch und jederzeit schriftlich über das Service-Center melden.