Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB: Ankündigung, Höhe, Kappung

Neue Fenster, eine gedämmte Fassade, eine moderne Heizung: Solche Investitionen verbessern das Gebäude dauerhaft, und das Gesetz erlaubt dem Vermieter, einen Teil der Kosten über die Miete zurückzuholen. Der Weg dorthin ist stärker formalisiert als jede andere Mieterhöhung. Fehler in der Ankündigung oder in der Kostenaufstellung verzögern die Erhöhung um Monate oder bringen sie ganz zu Fall.

Was gilt als Modernisierung – und was als Erhaltung?

§ 555b BGB zählt die Modernisierungsmaßnahmen auf. Dazu gehören vor allem bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert, der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. Auch Maßnahmen aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, zählen dazu.

Davon zu trennen ist die Erhaltung: Reparaturen und der Ersatz verbrauchter Bauteile sind Sache des Vermieters und berechtigen nicht zur Mieterhöhung. In der Praxis sind die meisten Maßnahmen gemischt. Wer 30 Jahre alte, undichte Fenster gegen neue Wärmeschutzfenster tauscht, modernisiert und erspart sich zugleich eine fällige Instandsetzung. Der Erhaltungsanteil ist aus den Kosten herauszurechnen – notfalls durch Schätzung (§ 559 Abs. 2 BGB).

Wie muss die Maßnahme angekündigt werden?

Der Vermieter muss die Modernisierung spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform ankündigen (§ 555c BGB). Die Ankündigung muss enthalten:

• Art und voraussichtlichen Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen
• Voraussichtlichen Beginn und voraussichtliche Dauer
• Den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung
• Die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten
• Den Hinweis auf Form und Frist des Härteeinwands des Mieters

Der Mieter kann Umstände, die für ihn eine Härte begründen, bis zum Ablauf des Monats mitteilen, der auf den Zugang der Ankündigung folgt. Außerdem hat er ein Sonderkündigungsrecht. Grundsätzlich muss er die Maßnahme dulden. Bei energetischen Modernisierungen ist eine Mietminderung wegen der Beeinträchtigungen für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen.

Für Bagatellmaßnahmen, die nur mit unerheblichen Einwirkungen verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen, ist die Ankündigung entbehrlich. Im Zweifel sollte trotzdem angekündigt werden, weil eine fehlende oder fehlerhafte Ankündigung den Beginn der erhöhten Miete um sechs Monate hinausschiebt.

Wie hoch darf die Mieterhöhung ausfallen?

Die jährliche Miete kann um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöht werden (§ 559 Abs. 1 BGB). Betrifft die Maßnahme mehrere Wohnungen, sind die Kosten angemessen aufzuteilen, in der Regel nach Wohnfläche. Abzuziehen sind der Erhaltungsanteil und Drittmittel wie Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten; bei zinsverbilligten Darlehen wird der Zinsvorteil angerechnet (§ 559a BGB).

Was begrenzt die Kappungsgrenze?

Unabhängig von den Kosten darf sich die monatliche Miete durch Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Erhöhung weniger als 7 Euro je Quadratmeter, liegt die Grenze bei 2 Euro (§ 559 Abs. 3a BGB). Erhöhungen auf die Vergleichsmiete und Betriebskostenanpassungen werden dabei nicht mitgerechnet.

Daneben besteht ein Härteeinwand: Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie für den Mieter auch unter Berücksichtigung der künftigen Betriebskosten eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Das gilt nicht, wenn die Wohnung lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wurde oder der Vermieter die Maßnahme nicht zu vertreten hatte.

Für den Einbau einer Heizungsanlage nach den Vorgaben des Gebäudemodernisierungsgesetzes (bis Juli 2026: Gebäudeenergiegesetz) gibt es seit 2024 unter bestimmten Voraussetzungen eine eigene Regelung mit abweichendem Prozentsatz und einer deutlich niedrigeren Kappungsgrenze, wenn öffentliche Förderung in Anspruch genommen wird (§ 559e BGB). Welche Variante im konkreten Fall günstiger und zulässig ist, sollte vor der Ankündigung geprüft werden.

Wie wird die Erhöhung erklärt?

1. 1

   Maßnahme abschließen und Kosten zusammenstellen

   Die Erhöhung kann erst nach Abschluss der Arbeiten erklärt werden. Grundlage sind die tatsächlichen Kosten laut Rechnungen, nicht die Kostenschätzung.

2. 2

   Kosten aufteilen und Abzüge vornehmen

   Verteilung auf die Wohnungen, Abzug des Erhaltungsanteils und der Drittmittel – jeweils nachvollziehbar begründet.

3. 3

   Erhöhungserklärung in Textform

   Die Erklärung muss die Erhöhung anhand der entstandenen Kosten berechnen und erläutern (§ 559b BGB). Der Mieter muss die Berechnung ohne besondere Fachkenntnisse nachvollziehen können.

4. 4

   Wirksamwerden abwarten

   Die erhöhte Miete ist mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung geschuldet. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn die Ankündigung nicht ordnungsgemäß war oder die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als zehn Prozent übersteigt.

Für kleinere Vorhaben gibt es ein vereinfachtes Verfahren nach § 559c BGB: Betragen die geltend gemachten Kosten je Wohnung höchstens 10.000 Euro, kann der Erhaltungsanteil pauschal mit 30 Prozent abgezogen werden, und die Angaben zu den künftigen Betriebskosten sind entbehrlich. Im Gegenzug ist der Vermieter danach für fünf Jahre bei weiteren Modernisierungsmieterhöhungen eingeschränkt. Ein laufendes Gesetzgebungsverfahren sieht vor, die Wertgrenze anzuheben; maßgeblich ist die Fassung, die bei der Ankündigung gilt.

Wann ist die Umlage ausgeschlossen?

• Während der Laufzeit einer Staffelmiete
• Bei einer Indexmiete, außer in den gesetzlich eng begrenzten Ausnahmefällen – siehe Indexmiete und Staffelmiete
• Wenn die Mietparteien eine Erhöhung vertraglich ausgeschlossen haben
• Soweit es sich um reine Erhaltungsmaßnahmen handelt

Die Modernisierungsumlage und die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete schließen einander nicht aus. Nach einer Modernisierung kann es sinnvoll sein, zu vergleichen: Fällt die Wohnung durch die bessere Ausstattung in ein höheres Mietspiegelfeld, kann die Erhöhung nach § 558 BGB einfacher zu begründen sein als die Kostenumlage. Energetische Maßnahmen wirken sich zudem auf den Vermieteranteil bei der CO₂-Kostenaufteilung aus.

Modernisierung planen und begleiten

Ob eine Maßnahme sinnvoll ist, zeigt sich in der Instandhaltungsplanung: Was ohnehin erneuert werden muss, lässt sich oft mit einer Verbesserung verbinden. Wir stellen die Unterlagen für Ankündigung und Kostenaufteilung zusammen, koordinieren die Ausführung mit Fachbetrieben und dokumentieren die Kosten so, dass die spätere Erhöhungserklärung darauf aufbauen kann.