Fassadendämmung in der WEG: Erhaltung oder bauliche Veränderung?

Kaum ein Tagesordnungspunkt spaltet Eigentümerversammlungen so zuverlässig wie die Fassadendämmung. Die einen sehen sinkende Heizkosten und einen besseren Gebäudezustand, die anderen eine hohe Sonderumlage mit ungewissem Nutzen. Hinzu kommt eine rechtliche Frage, die seit der WEG-Reform anders beantwortet wird als früher: Handelt es sich um Erhaltung oder um eine bauliche Veränderung? Davon hängt ab, wer am Ende zahlt.

Ist die Fassadendämmung Erhaltung oder bauliche Veränderung?

Erhaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG ist alles, was den bestehenden Zustand des Gemeinschaftseigentums bewahrt oder wiederherstellt: den schadhaften Putz ausbessern, Risse schließen, neu streichen. Eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG liegt vor, wenn die Maßnahme über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgeht. Eine erstmals aufgebrachte Dämmung verändert das Gebäude und ist deshalb im Ausgangspunkt eine bauliche Veränderung.

Die Grenze ist allerdings nicht starr. Ist die Fassade ohnehin sanierungsbedürftig und verlangt das Energierecht bei einer Erneuerung des Außenputzes in größerem Umfang einen bestimmten Wärmeschutz, dann gehört die Dämmung insoweit zu einer ordnungsgemäßen Erhaltung – die Gemeinschaft erfüllt eine Pflicht, die sie nicht abwählen kann. Ob eine solche Anforderung nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, früher Gebäudeenergiegesetz) im konkreten Fall besteht, muss ein Fachplaner vor der Beschlussfassung klären. Die Einordnung sollte im Beschluss oder zumindest in der Beschlussvorlage nachvollziehbar dokumentiert sein.

Welche Mehrheit braucht der Beschluss?

Für das Ob genügt in beiden Fällen die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Seit der Reform braucht auch eine bauliche Veränderung keine Zustimmung aller Betroffenen mehr. Grenzen setzt § 20 Abs. 4 WEG: Die Maßnahme darf die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalten und keinen Eigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen. Eine fachgerecht geplante Dämmung erreicht diese Schwelle in der Regel nicht.

Die Mehrheit wird erst bei den Kosten entscheidend. Deshalb sollte das Abstimmungsergebnis genau festgehalten werden – nicht nur „mehrheitlich angenommen“, sondern mit Ja-Stimmen, Nein-Stimmen, Enthaltungen und den vertretenen Miteigentumsanteilen. Was ein Beschluss sonst enthalten muss, um einer Anfechtung standzuhalten, gilt hier besonders: Maßnahme, Auftragnehmer oder Auswahlverfahren, Kostenrahmen, Finanzierung und Kostenverteilung gehören hinein.

Wer trägt die Kosten nach § 21 WEG?

Für Erhaltungsmaßnahmen gilt der allgemeine Schlüssel: Miteigentumsanteile nach § 16 Abs. 2 WEG oder die Regelung der Gemeinschaftsordnung. Für bauliche Veränderungen sieht § 21 WEG ein abgestuftes System vor.

• Grundregel (§ 21 Abs. 3 WEG): Die Kosten tragen die Eigentümer, die die Maßnahme beschlossen haben, im Verhältnis ihrer Anteile. Wer dagegen gestimmt oder sich enthalten hat, zahlt nicht – darf die Veränderung aber grundsätzlich auch nicht nutzen.
• Qualifizierte Mehrheit (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG): Wird die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen, tragen alle Eigentümer die Kosten – außer, die Maßnahme ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden.
• Amortisation (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG): Alle Eigentümer zahlen auch dann, wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
• Abweichende Verteilung: Die Gemeinschaft kann im gesetzlichen Rahmen eine andere Kostenverteilung beschließen, etwa nach Fassadenanteilen in einer Mehrhausanlage.

Bei einer Fassadendämmung lässt sich der Nutzen nicht auf einzelne Eigentümer beschränken – das Haus ist gedämmt oder nicht. Umso wichtiger ist es, vor der Versammlung zu klären, auf welchem Weg alle beteiligt werden: über die Einordnung als Erhaltung, über die qualifizierte Mehrheit oder über eine belastbare Amortisationsrechnung. Ein Beschluss, der diese Frage offen lässt, führt fast zwangsläufig zu Streit.

Wie bereitet man den Beschluss vor?

1. 1

   Zustand der Fassade feststellen

   Ein Sachverständiger oder Architekt dokumentiert Putzschäden, Risse, Feuchte und den vorhandenen Wandaufbau. Davon hängt ab, welcher Teil der Maßnahme ohnehin fällig wäre.

2. 2

   Energetische Bewertung einholen

   Ein Energieberater berechnet Einsparung und Wirtschaftlichkeit, prüft die rechtlichen Anforderungen und benennt in Betracht kommende Förderprogramme mit ihren aktuellen Bedingungen.

3. 3

   System und Details planen

   Dämmstoff, Brandschutz, Fensteranschlüsse, Dachüberstand, Sockel, Balkone und Fallrohre müssen geplant sein. An diesen Anschlüssen entstehen die meisten Mängel.

4. 4

   Angebote und Finanzierung vorlegen

   Vergleichbare Angebote auf Basis eines Leistungsverzeichnisses, dazu ein Finanzierungsvorschlag aus Rücklage, Sonderumlage und gegebenenfalls Darlehen.

5. 5

   Beschlussvorlage mit Kostenverteilung

   Die Vorlage benennt die rechtliche Einordnung, den Verteilerschlüssel und die Fälligkeit der Beiträge. Die Unterlagen gehen den Eigentümern mit der Einladung zu.

Der Verwaltungsbeirat ist bei solchen Vorhaben mehr als ein Kontrollorgan. Er kann Angebote vorab sichten, Fragen der Eigentümer bündeln und dafür sorgen, dass in der Versammlung über Fakten gesprochen wird.

Was ist technisch und nachbarrechtlich zu beachten?

Eine Dämmung verändert das Feuchteverhalten des Gebäudes. Werden zugleich die Fenster dichter, muss das Lüftungsverhalten dazu passen, sonst steigt das Risiko für Schimmel. Fachplaner erstellen dafür ein Lüftungskonzept. Je nach Gebäudehöhe und Dämmstoff gelten Anforderungen an den Brandschutz, etwa Brandriegel aus nicht brennbarem Material.

Steht das Haus an der Grundstücksgrenze, ragt die Dämmung über das Nachbargrundstück. Das Nachbarrecht der Länder regelt, unter welchen Voraussetzungen der Nachbar einen solchen Überbau zu dulden hat. Die Voraussetzungen und ein möglicher Ausgleich sollten vor der Planung geprüft und mit dem Nachbarn abgestimmt werden. Auch örtliche Gestaltungssatzungen oder der Denkmalschutz können der Außendämmung entgegenstehen; dann kommt nur eine Innendämmung oder der Verzicht in Betracht.

Für vermietende Eigentümer gilt: Der Erhaltungsanteil ist nicht umlagefähig, der energetische Modernisierungsanteil kann eine Mieterhöhung nach § 559 BGB tragen. Die Ankündigung gegenüber dem Mieter ist Sache des vermietenden Eigentümers, nicht der Gemeinschaft – er braucht dafür rechtzeitig die Daten aus der Planung.

Vom Gutachten bis zur Abnahme begleitet

In der WEG-Verwaltung bereiten wir größere Sanierungsbeschlüsse so vor, dass die Versammlung eine echte Entscheidungsgrundlage hat: Zustandsbericht, vergleichbare Angebote, Finanzierungsvarianten und eine klare Aussage zur Kostenverteilung. Nach dem Beschluss übernehmen wir die Umsetzung – Beauftragung, Abruf der Sonderumlage, Abstimmung mit Planer und Betrieben sowie die Dokumentation von Abnahme und Gewährleistung.