Bauliche Veränderungen in der WEG: Wallbox, Balkonkraftwerk und Kosten

Ein Eigentümer möchte sein Elektroauto in der Tiefgarage laden. Eine Eigentümerin plant ein Balkonkraftwerk. Im Erdgeschoss wird eine Rampe gebraucht. Vor der WEG-Reform scheiterten solche Vorhaben häufig am Widerspruch eines einzigen Nachbarn. Seit Dezember 2020 gelten andere Regeln: Bauliche Veränderungen sind leichter zu beschließen, und für einige Maßnahmen gibt es einen gesetzlichen Anspruch. Dafür wurde die Kostenfrage neu und deutlich differenzierter geregelt.

Was ist eine bauliche Veränderung?

Das Gesetz versteht darunter Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Erhaltung bedeutet, den bestehenden Zustand zu bewahren oder wiederherzustellen: Das undichte Dach wird neu gedeckt, die defekte Heizung ersetzt. Eine bauliche Veränderung schafft etwas Neues oder gestaltet um: der nachträgliche Aufzug, die Markise an der Fassade, die Ladestation am Stellplatz, der Durchbruch einer tragenden Wand.

Entscheidend ist, dass gemeinschaftliches Eigentum betroffen ist. Innerhalb der eigenen Wohnung dürfen Eigentümer vieles ohne Beschluss tun, solange Gemeinschaftseigentum und Nachbarn nicht beeinträchtigt werden. Wo die Grenze verläuft, zeigt der Beitrag zu Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.

Welche Mehrheit ist nötig – und warum geht nichts ohne Beschluss?

Bauliche Veränderungen können beschlossen oder einem einzelnen Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden (§ 20 Abs. 1 WEG). Es genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Die frühere Regel, nach der alle beeinträchtigten Eigentümer zustimmen mussten, gibt es nicht mehr.

Im Gegenzug gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Beschlusszwang: Wer baulich verändern will, braucht vorher einen Beschluss – auch dann, wenn niemand beeinträchtigt wird oder ein Anspruch auf die Maßnahme besteht. Wer ohne Beschluss baut, riskiert, zum Rückbau verpflichtet zu werden. Einen Anspruch auf Gestattung hat ein Eigentümer, wenn alle Eigentümer einverstanden sind, deren Rechte durch die Maßnahme über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 20 Abs. 3 WEG).

Die Grenzen: Was nicht beschlossen werden darf

Zwei Schranken gelten für jede bauliche Veränderung, auch für die privilegierten: Die Maßnahme darf die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalten, und sie darf keinen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen (§ 20 Abs. 4 WEG). Die Rechtsprechung legt beide Begriffe eng aus. Eine grundlegende Umgestaltung wird nur in Ausnahmefällen angenommen.

Auf welche Maßnahmen haben Eigentümer einen Anspruch?

Für bestimmte Zwecke kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen (§ 20 Abs. 2 WEG). Man spricht von privilegierten Maßnahmen. Die Gemeinschaft kann sie nicht mit der Begründung ablehnen, die Mehrheit wolle das nicht.

• Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen: zum Beispiel Rampe, Treppenlift, Handläufe, breitere Türen oder ein Aufzug
• Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge: Wallbox am Stellplatz samt der nötigen Leitungen
• Einbruchschutz: etwa einbruchhemmende Türen, zusätzliche Verriegelungen oder Fenstergitter
• Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität: in der Praxis der Glasfaseranschluss
• Stromerzeugung durch Steckersolargeräte: das Balkonkraftwerk, seit Oktober 2024 in den Katalog aufgenommen

Der Anspruch betrifft das Ob. Über das Wie, also die Durchführung, beschließen die Eigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Gemeinschaft darf Vorgaben machen: zum Leitungsweg, zur Absicherung, zur Ausführung durch einen Fachbetrieb, zur optischen Gestaltung oder zur Art der Befestigung an der Balkonbrüstung. Sie darf die Vorgaben aber nicht so gestalten, dass die Maßnahme faktisch verhindert wird.

Wallbox und Balkonkraftwerk in der Praxis

Bei Ladestationen ist die elektrische Anschlussleistung des Hauses oft der Engpass. Wenn der erste Eigentümer eine Wallbox verlangt, lohnt es sich, gleich ein Gesamtkonzept mit Lastmanagement zu beschließen, statt später jede weitere Anfrage einzeln zu behandeln. Beim Balkonkraftwerk geht es vor allem um sichere Befestigung, Erscheinungsbild und Haftung. Auch hier schafft ein allgemeiner Beschluss mit einheitlichen Vorgaben Klarheit für alle künftigen Fälle.

Wer trägt die Kosten?

Die Kostenverteilung regelt § 21 WEG. Der Grundgedanke: Wer eine Maßnahme will, zahlt sie – und darf sie nutzen. Wer nicht zugestimmt hat, soll nicht zahlen müssen, hat dann aber auch keinen Anspruch auf Nutzung. Von diesem Grundsatz gibt es zwei wichtige Ausnahmen, bei denen alle Eigentümer die Kosten tragen.

Wer zunächst nicht mitgezahlt hat, kann später verlangen, gegen einen angemessenen Ausgleich an der Nutzung beteiligt zu werden (§ 21 Abs. 4 WEG). Das ist zum Beispiel bei einem nachträglich eingebauten Aufzug oder einer gemeinsamen Ladeinfrastruktur von Bedeutung. Die Eigentümer können außerdem eine abweichende Kostenverteilung beschließen, dürfen dabei aber niemandem Kosten aufbürden, der nach dem Gesetz nicht zahlen müsste.

Zu den Kosten gehören nicht nur die Baukosten, sondern auch die Folgekosten für Betrieb und Erhaltung. Deshalb sollte der Beschluss klar regeln, wer die Anlage künftig wartet und instand hält. Werden alle Eigentümer beteiligt und reicht die Rücklage nicht, kommt eine Sonderumlage in Betracht.

Wie gehen Sie als Eigentümer vor?

1. 1

   Vorhaben beschreiben

   Was soll wo gebaut werden? Fügen Sie Skizzen, Produktdatenblätter und möglichst ein Angebot eines Fachbetriebs bei.

2. 2

   Antrag an die Verwaltung

   Bitten Sie in Textform darum, den Punkt auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung zu setzen, und formulieren Sie einen Beschlussvorschlag.

3. 3

   Beschluss fassen

   Die Versammlung entscheidet über Gestattung, Ausführung, Kosten und Folgekosten. Der Beschluss sollte so genau sein, dass später kein Streit über den Umfang entsteht.

4. 4

   Erst danach bauen

   Beginnen Sie erst, wenn der Beschluss verkündet ist. Bei strittigen Vorhaben kann es sinnvoll sein, die Anfechtungsfrist von einem Monat abzuwarten.

• Maßnahme genau bezeichnet: Ort, Umfang, Ausführung
• Ausführung durch Fachbetrieb und Einhaltung technischer Vorschriften festgelegt
• Kosten der Errichtung zugeordnet
• Folgekosten für Wartung, Erhaltung und Rückbau geregelt
• Haftung und Versicherung geklärt
• Regelung für spätere Nutzer oder weitere gleichartige Anträge bedacht

Vermieter sollten wissen, dass auch Mieter für Barrierefreiheit, Ladestation, Einbruchschutz und Steckersolargerät einen Anspruch auf Erlaubnis gegenüber dem Vermieter haben können (§ 554 BGB). In der vermieteten Eigentumswohnung muss der Eigentümer das Anliegen dann in die Gemeinschaft tragen. Für größere technische Vorhaben wie den Austausch der Heizungsanlage gelten weitere Besonderheiten; dazu der Beitrag zum Heizungstausch in der WEG. Wie wir gefasste Beschlüsse bis zur Abnahme begleiten, steht auf der Seite zur Beschlussumsetzung.