Schimmel in der Mietwohnung: Ursache klären, Zuständigkeit, Vorgehen

Kaum ein Thema belastet ein Mietverhältnis so schnell wie Schimmel. Der Mieter sieht schwarze Flecken in der Zimmerecke und sorgt sich um seine Gesundheit; der Vermieter vermutet, dass zu wenig gelüftet wird. Beide Reaktionen sind verständlich, und beide helfen nicht weiter. Was hilft, ist ein geordnetes Vorgehen, das mit der Ursache beginnt – denn ohne sie ist jede Beseitigung nur vorläufig.

Wie entsteht Schimmel in Wohnräumen?

Schimmelpilze brauchen Feuchtigkeit und einen Nährboden; Tapete, Anstrich und Hausstaub genügen. Die Feuchtigkeit stammt meist aus der Raumluft. Warme Luft nimmt mehr Wasserdampf auf als kalte. Trifft sie auf eine kühle Oberfläche, steigt dort die relative Feuchte, und es kann sich Tauwasser bilden. Schon eine dauerhaft hohe Feuchte unmittelbar an der Wandoberfläche reicht für Wachstum aus – sichtbare Nässe ist dafür nicht nötig.

Deshalb zeigt sich Schimmel bevorzugt an den kältesten Stellen: in Außenecken, an Fensterlaibungen, hinter Schränken an Außenwänden, an Deckenanschlüssen unter ungedämmten Dachböden. Solche Zonen heißen Wärmebrücken. In Gebäuden, die vor den ersten Wärmeschutzanforderungen errichtet wurden, sind sie bauzeittypisch.

In der Praxis liegt selten nur eine Ursache vor. Eine Wohnung mit ausgeprägten Wärmebrücken verzeiht wenig; dieselbe Nutzung, die in einem gedämmten Gebäude folgenlos bliebe, führt hier zu Befall. Gerade nach einem Fenstertausch verschiebt sich das Gleichgewicht: Die alten, undichten Fenster haben unbemerkt gelüftet, die neuen tun es nicht mehr. Wer Fenster erneuert, sollte deshalb immer prüfen lassen, ob lüftungstechnische Maßnahmen nötig sind.

Wer ist verantwortlich – Vermieter oder Mieter?

Schimmel ist grundsätzlich ein Mangel der Mietsache. Der Vermieter muss die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten (§ 535 BGB). Solange der Mangel besteht, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB) – es sei denn, der Mieter hat ihn selbst zu vertreten.

Im Streitfall gilt nach der Rechtsprechung eine gestufte Beweislast. Zunächst muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass die Ursache nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt, dass also kein Baumangel und kein Leitungsschaden vorliegt. Erst wenn ihm das gelingt, muss der Mieter nachweisen, dass er ausreichend geheizt und gelüftet hat. Für Vermieter bedeutet das: Die pauschale Aussage, es werde falsch gelüftet, trägt nicht. Sie brauchen Feststellungen zur Bausubstanz.

Zugleich schuldet der Vermieter nicht den Neubaustandard. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Wärmebrücken in einem älteren Gebäude für sich genommen kein Mangel sind, wenn das Gebäude den zur Bauzeit geltenden Vorschriften und technischen Regeln entspricht. Vom Mieter wird ein zumutbares Heiz- und Lüftungsverhalten erwartet; was zumutbar ist, hängt vom Einzelfall ab. Mehrmaliges tägliches Stoßlüften gilt als üblich.

Der Mieter muss den Befall unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB). Wartet er monatelang und vergrößert sich der Schaden dadurch, kann er seine Rechte insoweit verlieren und für den Mehrschaden haften.

Wie geht man als Vermieter richtig vor?

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   Meldung ernst nehmen und zeitnah besichtigen

   Termin kurzfristig vereinbaren, Befall mit Fotos, Lage und Ausdehnung festhalten. Den Mieter nach Beginn, Verlauf und Besonderheiten fragen, etwa nach neuen Möbeln oder Veränderungen in der Nachbarschaft.

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   Offensichtliche Bauschäden ausschließen

   Dach, Fassade, Fensteranschlüsse, Dachrinne und Leitungen im betroffenen Bereich prüfen. Liegt die Stelle an einem Bad oder einer Steigleitung, eine Leckortung erwägen.

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   Messen statt vermuten

   Bauteilfeuchte, Oberflächentemperatur und Raumklima messen. Datenlogger, die über einige Wochen Temperatur und Luftfeuchte aufzeichnen, liefern ein objektives Bild der Nutzung und schützen beide Seiten vor unbelegten Vorwürfen.

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   Bei unklarer Lage Sachverständigen einschalten

   Lässt sich die Ursache nicht eindeutig zuordnen oder droht ein Streit, schafft ein Gutachten Klarheit. Es kostet Geld, ist aber meist deutlich günstiger als ein Prozess ohne belastbare Grundlage.

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   Ursache beseitigen, dann den Befall

   Erst die Feuchtequelle abstellen, danach fachgerecht sanieren. Ergebnis und Absprachen mit dem Mieter schriftlich festhalten, einschließlich konkreter Hinweise zum Lüften und Möblieren, falls die Nutzung beteiligt war.

Wie wird Schimmel fachgerecht beseitigt?

Überstreichen ist keine Sanierung. Schimmelfarben und Chlorreiniger beseitigen die Verfärbung, nicht die Ursache – der Befall kehrt zurück. Kleine, oberflächliche Stellen können nach den Empfehlungen des Umweltbundesamtes mit einfachen Mitteln selbst entfernt werden; als Orientierung gilt eine Fläche von bis zu etwa einem halben Quadratmeter. Größerer oder tief sitzender Befall gehört in die Hand eines Fachbetriebs, der mit Schutzmaßnahmen arbeitet, befallene Tapeten und gegebenenfalls Putz entfernt und das Bauteil trocknet.

Liegt die Ursache in der Bausubstanz, folgt die eigentliche Arbeit danach: Abdichtung, Reparatur, Dämmung der Wärmebrücke oder ein Lüftungskonzept. Solche Maßnahmen gehören in die Instandhaltungsplanung – vor allem, wenn dieselbe Schwachstelle in mehreren Wohnungen eines Hauses auftritt. Geht der Befall auf einen Leitungsschaden zurück, gelten die Abläufe aus dem Beitrag zum Wasserschaden im Mehrfamilienhaus, einschließlich der Meldung an den Gebäudeversicherer.

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung kommt eine weitere Ebene hinzu. Liegt die Ursache am Gemeinschaftseigentum – Fassade, Dach, Fenster je nach Teilungserklärung –, ist die Gemeinschaft für die Beseitigung zuständig. Der vermietende Eigentümer bleibt seinem Mieter gegenüber dennoch verantwortlich und muss den Mangel bei der Verwaltung der Gemeinschaft anzeigen und auf Abhilfe drängen.

Wie lässt sich Schimmel vorbeugen?

• Bei Einzug Hinweise zum Heizen und Lüften übergeben und im Übergabeprotokoll vermerken
• Mehrmals täglich für einige Minuten mit weit geöffneten Fenstern stoßlüften statt dauerhaft kippen
• Alle Räume gleichmäßig temperieren, auch Schlafzimmer nicht dauerhaft auskühlen lassen
• Relative Luftfeuchte beobachten – als Richtwert gelten etwa 40 bis 60 Prozent
• Große Möbel mit einigen Zentimetern Abstand zu Außenwänden aufstellen
• Nach dem Duschen und Kochen die Feuchtigkeit direkt nach draußen ablüften
• Vermieterseitig: Dach, Fassade, Fugen und Dachentwässerung regelmäßig kontrollieren
• Nach Fenstertausch oder Fassadendämmung die Lüftung des Gebäudes überprüfen lassen

Der erste Punkt wird häufig unterschätzt. Ein dokumentierter Zustand bei Einzug und ein übergebenes Merkblatt beweisen nichts über die spätere Nutzung, schaffen aber eine gemeinsame Ausgangslage. Wie ein belastbares Protokoll aussieht, beschreibt der Beitrag zur Wohnungsübergabe.

Sachlich klären statt streiten

Eine Schimmelmeldung ist für uns ein technischer Vorgang mit festen Schritten: Besichtigung, Dokumentation, Prüfung der Bausubstanz, bei Bedarf Messung oder Gutachten, Beseitigung der Ursache und Rückmeldung an alle Beteiligten. In der Mieterbetreuung achten wir darauf, dass Mieter eine verlässliche Antwort bekommen und Eigentümer eine Entscheidungsgrundlage. Meldungen nehmen wir während der Bürozeiten telefonisch und jederzeit schriftlich über das Service-Center entgegen.