Dachsanierung im Mehrfamilienhaus: Anlässe, Ablauf und Finanzierung

Das Dach ist das Bauteil, das am meisten aushalten muss und am seltensten angesehen wird. Schäden zeigen sich oft erst, wenn Wasser im Dachgeschoss ankommt – dann ist aus einer planbaren Maßnahme ein Eilfall geworden, mit weniger Auswahl bei den Betrieben und mit Folgeschäden an Dämmung und Decken. Wer das Dach regelmäßig kontrollieren lässt und die Erneuerung einige Jahre im Voraus einplant, entscheidet in Ruhe und finanziert geordnet.

Woran erkennt man, dass das Dach saniert werden muss?

Ein einzelner verrutschter Ziegel ist eine Reparatur, kein Sanierungsfall. Kritisch wird es, wenn sich Reparaturen häufen, wenn dieselben Stellen immer wieder undicht werden oder wenn der Dachdecker bei der Wartung feststellt, dass das Material insgesamt am Ende ist. Typische Hinweise sind poröse, abgesandete oder stark vermooste Ziegel, brüchiger Mörtel an First und Grat, Blasen und Risse in Flachdachbahnen, durchgerostete Rinnen und Kehlbleche sowie Feuchteflecken an der Decke des obersten Geschosses.

Verlässlich beurteilen lässt sich der Zustand nur aus der Nähe. Eine jährliche Sichtprüfung durch einen Dachdeckerbetrieb, ergänzt um eine Kontrolle nach schweren Stürmen, gehört ohnehin zur Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers. Die Protokolle dieser Kontrollen sind zugleich die beste Grundlage, um den richtigen Zeitpunkt für die Sanierung zu bestimmen.

Reparatur, Umdeckung oder Komplettsanierung – was ist sinnvoll?

Zwischen Flickarbeit und Neuaufbau liegen mehrere Stufen. Bei der Umdeckung werden die vorhandenen Ziegel aufgenommen, Lattung und Unterspannbahn erneuert und brauchbares Material wiederverwendet. Bei der Neueindeckung kommt neues Material auf eine neue Lattung. Die Komplettsanierung bezieht Dämmung, Luftdichtheit, Anschlüsse, Entwässerung und bei Bedarf Teile des Dachstuhls ein.

Die Entscheidung hängt weniger vom Schadensbild als von der Frage ab, was das Gerüst kostet und wie lange die Lösung halten soll. Steht das Gerüst einmal, lohnt es sich fast immer, Rinnen, Schornsteinköpfe, Dachfenster und Blitzschutz mit zu betrachten. Wird die Dachfläche in größerem Umfang erneuert, können zudem energetische Anforderungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, früher Gebäudeenergiegesetz) an das Bauteil greifen. Ob und in welchem Umfang das der Fall ist, klärt ein Energieberater oder Fachplaner vor der Ausschreibung – nicht der Betrieb im Nachhinein.

Bei älteren Dächern aus Faserzementplatten ist vor Beginn zu prüfen, ob das Material Asbest enthält. Solche Platten wurden bis in die frühen 1990er-Jahre verbaut. Der Ausbau ist dann nur durch entsprechend qualifizierte Fachbetriebe und mit geregelter Entsorgung zulässig – das beeinflusst Zeitplan und Budget erheblich.

Wie läuft eine Dachsanierung ab?

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   Bestandsaufnahme

   Dachdecker, Sachverständiger oder Architekt dokumentieren Aufbau, Schäden und Restlebensdauer. Bei größeren Dächern empfiehlt sich eine unabhängige Planung, damit nicht der Anbieter allein den Umfang festlegt.

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   Umfang und Standard festlegen

   Welche Bauteile werden erneuert, welche Dämmung ist vorgesehen, sollen Dachfenster getauscht oder eine Photovoltaikanlage vorbereitet werden? Diese Entscheidungen gehören vor die Angebotsphase.

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   Vergleichbare Angebote einholen

   Ein Leistungsverzeichnis sorgt dafür, dass alle Betriebe dasselbe anbieten. Ohne einheitliche Grundlage lassen sich Preise kaum vergleichen. Üblich sind mindestens drei Angebote.

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   Beschluss oder Entscheidung, Finanzierung

   In der WEG beschließt die Versammlung Maßnahme, Auftragnehmer, Kostenrahmen und Finanzierung. Der Alleineigentümer klärt Finanzierung und steuerliche Einordnung mit seinem Berater.

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   Bewohner informieren

   Gerüst, Lärm, gesperrte Stellplätze und der Zugang zu Dachgeschosswohnungen müssen rechtzeitig angekündigt werden. Mieter sind über Erhaltungsmaßnahmen rechtzeitig zu informieren, über Modernisierungen in der gesetzlich vorgeschriebenen Form und Frist.

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   Ausführung, Abnahme, Dokumentation

   Baubegleitung, förmliche Abnahme mit Mängelliste und die Ablage von Rechnungen, Materialnachweisen und Gewährleistungsfristen in der Objektakte schließen die Maßnahme ab.

Was muss die WEG beschließen und wer zahlt?

Das Dach ist zwingend Gemeinschaftseigentum – auch über einer Dachgeschosswohnung und unabhängig davon, was die Teilungserklärung zur Nutzung sagt. Die Erneuerung ist Erhaltung im Sinne des § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG und wird mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen. Die Kosten tragen alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG), sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt oder die Gemeinschaft für die Maßnahme eine abweichende Verteilung beschließt.

Geht die Maßnahme über die bloße Erhaltung hinaus – etwa durch eine deutlich bessere Dämmung, die rechtlich nicht verlangt ist, oder durch eine neue Solaranlage –, kann dieser Teil eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG sein, für die eigene Regeln zur Kostentragung gelten. Details dazu stehen im Beitrag über bauliche Veränderungen in der WEG.

Finanziert wird aus der Erhaltungsrücklage, über eine Sonderumlage, über ein Darlehen der Gemeinschaft oder über eine Kombination. Ein Dach ist typischerweise die größte Einzelposition im Lebenszyklus eines Hauses; reicht die Rücklage nicht, ist das meist die Folge jahrelang zu niedriger Zuführungen. Mit dem Rücklagen-Rechner lässt sich grob abschätzen, ob die laufende Zuführung zum Alter des Gebäudes passt.

Können Vermieter die Kosten auf die Mieter umlegen?

Die Erneuerung eines verbrauchten Daches ist Instandsetzung. Sie gehört weder in die Betriebskostenabrechnung noch rechtfertigt sie eine Mieterhöhung. Anders kann es beim energetischen Mehraufwand liegen: Wird durch die Dämmung nachhaltig Endenergie eingespart, handelt es sich insoweit um eine Modernisierung, und eine Mieterhöhung nach § 559 BGB kommt in Betracht. Von den Gesamtkosten ist dann der Anteil abzuziehen, der ohnehin für die Erhaltung angefallen wäre.

Diese Abgrenzung ist in der Praxis die häufigste Fehlerquelle. Sie setzt voraus, dass Angebote und Rechnungen Erhaltungs- und Modernisierungsanteil erkennbar trennen und dass die Maßnahme form- und fristgerecht angekündigt wurde. Wie das im Einzelnen funktioniert, erklärt der Beitrag zur Modernisierungsumlage.

Dachsanierung planen, bevor es eilt

In der Instandhaltungsplanung führen wir das Dach als eigene Position mit Baujahr, letzter Kontrolle und geschätztem Erneuerungszeitraum. So kann die Gemeinschaft oder der Eigentümer die Finanzierung über Jahre aufbauen, statt sie in einer Versammlung unter Zeitdruck zu beschließen. Wird es konkret, bereiten wir Angebote vergleichbar auf, stimmen Termine mit Betrieben und Bewohnern ab und halten Abnahme und Gewährleistungsfristen nach.