Das Wichtigste in Kürze
Die tragenden und schützenden Teile eines Balkons – Bodenplatte, Abdichtung, Brüstung, Geländer – sind zwingend Gemeinschaftseigentum. Ihre Sanierung beschließt die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit. Die Kosten tragen grundsätzlich alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen, auch die ohne Balkon, sofern Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss nach § 16 Abs. 2 WEG nichts anderes bestimmen. Der Oberbelag kann Sondereigentum sein.
Balkone sind Wind, Regen und Frost stärker ausgesetzt als fast jedes andere Bauteil. Nach einigen Jahrzehnten zeigen sich die Folgen: Risse im Belag, Ausblühungen an der Unterseite, abplatzender Beton, rostende Geländerfüße. Spätestens wenn Wasser in die darunter liegende Wohnung dringt oder Betonteile herabzufallen drohen, muss die Gemeinschaft handeln. Dann stellen sich drei Fragen gleichzeitig: Wem gehört was, wer entscheidet und wer bezahlt?
Welche Teile des Balkons sind Gemeinschaftseigentum?
Der Balkon ist ein Sonderfall, weil er aus beidem besteht. Sondereigentum kann nach der Rechtsprechung der Balkonraum sein, also der Luftraum und das, was ihn im Inneren ausgestaltet. Alles, was für Bestand und Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist oder dessen äußere Gestalt bestimmt, ist nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum.
| Bauteil | Zuordnung | Anmerkung |
|---|---|---|
| Balkonplatte und tragende Konstruktion | Gemeinschaftseigentum | Konstruktiver Bestandteil des Gebäudes |
| Abdichtung und Isolierschicht | Gemeinschaftseigentum | Schützt die Bausubstanz vor Feuchtigkeit |
| Estrich als Gefälle- oder Schutzschicht | In der Regel Gemeinschaftseigentum | Soweit er die Abdichtung schützt oder Teil des Aufbaus ist |
| Brüstung, Geländer, Außenseite | Gemeinschaftseigentum | Sicherheit und äußeres Erscheinungsbild |
| Entwässerung, Rinne, Speier | Gemeinschaftseigentum | Dient dem Schutz des Gebäudes |
| Oberbelag, etwa Fliesen oder Holzroste | Sondereigentumsfähig | Wenn die Teilungserklärung den Balkon dem Sondereigentum zuordnet |
| Innenanstrich der Brüstung | Sondereigentumsfähig | Soweit von außen nicht sichtbar |
Maßgeblich ist zunächst die Teilungserklärung. Ordnet sie den Balkon nicht dem Sondereigentum zu, ist er insgesamt Gemeinschaftseigentum, an dem ein Sondernutzungsrecht bestehen kann. Die allgemeinen Abgrenzungsregeln erklärt der Beitrag Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.
Wer entscheidet über die Balkonsanierung?
Die Sanierung der konstruktiven Teile ist eine Erhaltungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum und damit Sache der Gemeinschaft. Die Eigentümerversammlung beschließt darüber mit einfacher Mehrheit (§ 19 WEG). Der einzelne Balkoneigentümer darf die Abdichtung nicht auf eigene Faust erneuern lassen – und er muss es auch nicht: Er hat einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft einen Schaden am gemeinschaftlichen Eigentum beheben lässt.
Ist die Standsicherheit gefährdet oder drohen Teile herabzufallen, muss die Verwaltung sofort sichern, etwa durch Absperrung, Netze oder ein Nutzungsverbot. Solche Notmaßnahmen gehören zu ihren Befugnissen. Die eigentliche Sanierung braucht dann einen Beschluss.
- 1
Schaden aufnehmen
Die Verwaltung besichtigt die Balkone, dokumentiert Schäden und klärt, ob einzelne Balkone oder die gesamte Anlage betroffen sind.
- 2
Fachliche Beurteilung einholen
Bei Betonschäden, Feuchtigkeit oder Zweifeln an der Tragfähigkeit ist ein Sachverständiger oder Fachplaner hinzuzuziehen. Über dessen Beauftragung beschließen die Eigentümer, wenn die Kosten nicht mehr von untergeordneter Bedeutung sind.
- 3
Sanierungskonzept und Angebote
Auf Grundlage der Untersuchung werden Umfang und Verfahren festgelegt und vergleichbare Angebote eingeholt. Bei größeren Maßnahmen erwarten die Gerichte regelmäßig mehrere Vergleichsangebote.
- 4
Beschluss fassen
Die Versammlung beschließt Maßnahme, Auftragnehmer, Kostenrahmen, Finanzierung und Kostenverteilung. Alle Punkte sollten ausdrücklich im Beschluss stehen.
- 5
Ausführung und Abnahme
Die Verwaltung koordiniert Termine, informiert Bewohner über Gerüst und Sperrzeiten und nimmt die Arbeiten ab.
Wie werden die Kosten der Balkonsanierung verteilt?
Nach dem Gesetz tragen alle Wohnungseigentümer die Kosten der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Das gilt auch für Eigentümer, deren Wohnung keinen Balkon hat. Diese Folge empfinden viele als ungerecht. Rechtlich ist sie konsequent: Die Balkone sind Teil des gemeinsamen Gebäudes, und umgekehrt zahlen die Balkoneigentümer auch für das Dach, unter dem sie nicht wohnen.
Zwei Wege führen zu einer anderen Verteilung. Erstens kann die Gemeinschaftsordnung bestimmen, dass jeder Eigentümer die Kosten seines Balkons selbst trägt. Solche Klauseln sind häufig; ob sie auch die konstruktiven Teile und eine Komplettsanierung erfassen, hängt vom Wortlaut ab. Zweitens können die Eigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten durch Beschluss eine abweichende Verteilung festlegen, etwa nur unter den Eigentümern mit Balkon. Ein solcher Beschluss braucht die einfache Mehrheit, muss aber sachlich begründet sein und darf niemanden unbillig benachteiligen.
Die Kostenverteilung sollte vor oder zusammen mit der Maßnahme beschlossen werden, nicht nachträglich. Reicht die Rücklage nicht, kommt eine Sonderumlage in Betracht. Mit dem Rücklagen-Rechner lässt sich grob abschätzen, ob die laufende Zuführung zu absehbaren Maßnahmen dieser Größenordnung passt.
Was geschieht mit dem Fliesenbelag des Eigentümers?
Um die Abdichtung zu erneuern, muss der Belag meist entfernt werden. Gehört er zum Sondereigentum, greift die Gemeinschaft damit in das Eigentum des Einzelnen ein. Der Eigentümer muss das dulden, denn jeder Wohnungseigentümer hat Einwirkungen auf sein Sondereigentum hinzunehmen, die für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlich sind (§ 14 WEG). Für Nachteile, die über das zumutbare Maß hinausgehen, sieht das Gesetz einen Ausgleich in Geld vor.
In der Praxis wird der Belag im Zuge der Sanierung einheitlich wiederhergestellt, und der Beschluss regelt, in welcher Qualität. Wer statt des Standardbelags etwas Hochwertigeres wünscht, trägt die Mehrkosten in der Regel selbst. Es lohnt sich, diese Frage im Beschluss ausdrücklich zu klären – sie ist erfahrungsgemäß der häufigste Streitpunkt nach Abschluss der Arbeiten.
- Vor Beginn den Zustand jedes Balkons mit Fotos dokumentieren.
- Möbel, Pflanzkübel, Markisenstoffe und Sichtschutz rechtzeitig entfernen lassen.
- Von Eigentümern angebrachte Einbauten wie Verkleidungen oder Balkonkraftwerke vorab erfassen und regeln, wer sie demontiert.
- Mieter frühzeitig informieren; Erhaltungsmaßnahmen haben sie zu dulden, eine Mietminderung für die Zeit der Beeinträchtigung kann in Betracht kommen.
Wann wird aus der Sanierung eine bauliche Veränderung?
Die Wiederherstellung eines ordnungsgemäßen Zustands ist Erhaltung, auch wenn dabei heutige Technik eingesetzt wird – eine bessere Abdichtung, ein Geländer in der heute erforderlichen Höhe. Geht die Maßnahme darüber hinaus, gelten die Regeln für bauliche Veränderungen nach § 20 WEG. Beispiele: Die Balkone werden vergrößert, erstmals verglast, durch Vorstellbalkone ersetzt oder an einer Fassade neu angebaut. Dann ändern sich auch die Regeln der Kostentragung. Einzelheiten im Beitrag über bauliche Veränderungen in der WEG.
Balkonschäden kündigen sich an. Wer bei regelmäßigen Begehungen auf Risse, Ausblühungen und Rostspuren achtet, kann die Sanierung planen, statt von ihr überrascht zu werden. Wie wir Gebäude im Blick behalten, lesen Sie auf der Seite zur Objektbegehung.
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