Fenster in der Eigentumswohnung: Wer entscheidet, wer zahlt?

Das Wohnzimmerfenster zieht, die Scheibe beschlägt von innen, der Rahmen ist morsch. Für die meisten Eigentümer liegt die Lösung nahe: Fensterbauer anrufen, Angebot einholen, tauschen lassen. Es ist schließlich die eigene Wohnung. Genau hier beginnt eines der häufigsten Missverständnisse im Wohnungseigentum – mit Folgen für den Geldbeutel.

Wem gehören die Fenster einer Eigentumswohnung?

Der Gemeinschaft. Nach § 5 Abs. 2 WEG können Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind oder die äußere Gestaltung bestimmen, nicht Sondereigentum sein. Außenfenster schließen die Gebäudehülle und prägen die Fassade. Sie sind deshalb zwingend Gemeinschaftseigentum, und zwar als Ganzes: Rahmen, Flügel, Verglasung, Beschläge und äußere Fensterbank.

Das gilt auch dann, wenn die Teilungserklärung die Fenster ausdrücklich dem Sondereigentum zuordnet. Eine solche Zuordnung ist unwirksam, weil das Gesetz an dieser Stelle keine Abweichung zulässt. Sie kann allerdings als Hinweis darauf gelesen werden, dass die Kosten dem einzelnen Eigentümer zugewiesen werden sollten – dazu unten mehr. Dasselbe gilt für Wohnungseingangstüren, Dachflächenfenster und Balkontüren. Weitere Abgrenzungsfälle behandelt der Beitrag Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.

Wer entscheidet über Reparatur und Austausch?

Die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist Aufgabe der Gemeinschaft. Über den Austausch von Fenstern beschließt die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit (§ 19 WEG). Sie legt fest, welche Fenster wann getauscht werden, in welcher Ausführung, durch welches Unternehmen und wie die Maßnahme finanziert wird. Kleinere Reparaturen – ein klemmender Beschlag, eine gerissene Dichtung – kann die Verwaltung im Rahmen ihrer Befugnisse selbst veranlassen.

Der einzelne Eigentümer hat einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft notwendige Erhaltungsmaßnahmen durchführt. Ist ein Fenster undicht oder nicht mehr funktionsfähig, kann er verlangen, dass sich die Versammlung damit befasst, und einen ablehnenden Beschluss notfalls gerichtlich überprüfen lassen. Bei der Frage, wie saniert wird, hat die Gemeinschaft einen Ermessensspielraum: Reparatur oder Austausch, einzelne Fenster oder ganze Fassadenseiten, sofort oder im Rahmen eines mehrjährigen Plans.

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   Mangel melden

   Schildern Sie der Verwaltung den Zustand in Textform, am besten mit Fotos. Bei akuter Undichtigkeit bitten Sie um kurzfristige Besichtigung.

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   Zustand feststellen lassen

   Die Verwaltung lässt das Fenster von einem Fachbetrieb beurteilen: Reicht eine Reparatur oder ist der Austausch wirtschaftlich sinnvoller? Sind weitere Fenster im Haus betroffen?

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   Beschluss vorbereiten

   Für den Austausch werden Angebote eingeholt. In der Einladung zur Versammlung wird der Punkt mit Maßnahme, Kosten und Finanzierung angekündigt.

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   Beschließen und ausführen

   Die Versammlung beschließt Maßnahme, Auftragsvergabe und Kostenverteilung. Die Verwaltung beauftragt das Unternehmen und nimmt die Arbeiten ab.

Wer trägt die Kosten für neue Fenster?

Es gibt drei mögliche Antworten, und welche gilt, hängt von den Regeln Ihrer Gemeinschaft ab.

Wichtig ist die Trennung von Entscheidung und Kosten. Auch wenn die Gemeinschaftsordnung dem einzelnen Eigentümer die Kosten seiner Fenster auferlegt, bleiben die Fenster Gemeinschaftseigentum. Ob die Klausel ihm zugleich die Befugnis gibt, den Austausch selbst zu veranlassen, hängt von ihrem Wortlaut ab. Viele Gemeinschaften haben für diesen Fall Vorgaben beschlossen – etwa zu Farbe, Teilung, Material und Dämmwert –, damit die Fassade einheitlich bleibt.

Beschließt eine Gemeinschaft, dass künftig jeder Eigentümer seine Fenster selbst bezahlt, sollte sie bedenken, wie mit früheren Fällen umzugehen ist: Wurden Fenster einzelner Wohnungen kürzlich noch aus der gemeinsamen Rücklage bezahlt, kann eine neue Regel andere Eigentümer benachteiligen. Solche Beschlüsse brauchen eine sorgfältige Vorbereitung.

Was passiert, wenn Sie Fenster eigenmächtig austauschen?

Wer ohne Beschluss neue Fenster einbauen lässt, greift in Gemeinschaftseigentum ein. Das hat zwei Risiken. Erstens das finanzielle: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann ein Eigentümer, der eine Erhaltungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum eigenmächtig durchführt, die Kosten grundsätzlich nicht von der Gemeinschaft ersetzt verlangen – auch dann nicht, wenn die Maßnahme ohnehin hätte durchgeführt werden müssen oder er irrtümlich glaubte, selbst zuständig zu sein.

Zweitens das gestalterische: Weichen die neuen Fenster in Farbe, Teilung oder Material von den übrigen ab, kann darin eine bauliche Veränderung liegen, die einen gestattenden Beschluss voraussetzt. Fehlt er, kann die Gemeinschaft den Rückbau verlangen. Eine Ausnahme vom Beschlusserfordernis besteht nur für echte Notmaßnahmen, die einen unmittelbar drohenden Schaden abwenden – etwa das provisorische Verschließen einer zerbrochenen Scheibe.

Erhaltung oder bauliche Veränderung – was gilt bei besseren Fenstern?

Werden alte Fenster durch neue ersetzt, die dem heutigen technischen Standard entsprechen, bleibt das in der Regel eine Erhaltungsmaßnahme, auch wenn die neuen Fenster besser dämmen als die alten. Niemand muss ein Fenster aus den Siebzigerjahren originalgetreu nachbauen lassen. Anders kann es sein, wenn die Maßnahme deutlich über den Ersatz hinausgeht: ein Fenster wird zur Balkontür vergrößert, ein neues Fenster in die Fassade gebrochen, die Fenster erhalten außen liegende Rollläden. Das sind bauliche Veränderungen nach § 20 WEG mit eigenen Regeln für Beschluss und Kosten, die der Beitrag über bauliche Veränderungen beschreibt.

• Vor jedem Auftrag in der Gemeinschaftsordnung nachlesen, was zu Fenstern geregelt ist.
• Bei der Verwaltung nach Beschlüssen zu Fenstern fragen – die Beschluss-Sammlung gibt Auskunft.
• Keinen Fensterbauer beauftragen, bevor ein Beschluss oder eine eindeutige Befugnis vorliegt.
• Gestalterische Vorgaben der Gemeinschaft einhalten.
• Bei geplanten größeren Fensterprogrammen die Rücklage und den Erhaltungsplan im Blick behalten.

Fenster halten lange, aber nicht ewig. Gemeinschaften, die den Zustand regelmäßig erfassen und den Austausch über Jahre planen, vermeiden Streit um Einzelfälle. Wie eine solche Planung aussieht, zeigt der Beitrag zur Instandhaltungsplanung.