Räumungsklage: Voraussetzungen, Ablauf, Dauer, Kosten und Alternativen

Die Räumungsklage ist das letzte Mittel im Mietverhältnis – und das teuerste. Sie steht am Ende einer Kette aus Mahnung, Kündigung und verstrichener Räumungsfrist. Vermieter, die diesen Weg gehen müssen, sollten wissen, was vor Gericht geprüft wird, welche Stationen das Verfahren hat und an welchen Stellen es sich abkürzen lässt. Wie es zur Kündigung kommt, behandeln die Beiträge zum Mietrückstand und zur Kündigung durch den Vermieter; hier geht es um das, was danach folgt.

Wann kann der Vermieter auf Räumung klagen?

Grundlage ist § 546 BGB: Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter die Wohnung zurückgeben. Die Klage hat deshalb nur Erfolg, wenn das Mietverhältnis wirksam beendet ist – durch Kündigung, Aufhebungsvertrag oder Ablauf einer wirksamen Befristung. Das Gericht prüft die Kündigung vollständig: Form, Begründung, Zugang, Kündigungsgrund, Fristen. Die meisten Räumungsklagen scheitern nicht im Prozess, sondern an Fehlern, die Monate zuvor in der Kündigung gemacht wurden.

• Kündigung schriftlich, von allen Vermietern unterschrieben, an alle Mieter gerichtet
• Kündigungsgrund im Schreiben konkret angegeben
• Zugang der Kündigung nachweisbar
• Bei Zahlungsverzug: Rückstand zum Zeitpunkt der Kündigung nachvollziehbar berechnet
• Neben der fristlosen hilfsweise die ordentliche Kündigung erklärt
• Der stillschweigenden Verlängerung nach § 545 BGB widersprochen
• Räumungsfrist gesetzt und abgelaufen

Der Widerspruch gegen die stillschweigende Verlängerung wird leicht vergessen. Nutzt der Mieter die Wohnung nach Vertragsende weiter und widerspricht keine Seite innerhalb von zwei Wochen, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Üblich ist deshalb, den Widerspruch schon in das Kündigungsschreiben aufzunehmen.

Selbsthilfe ist keine Alternative. Wer Schlösser austauscht, Versorgungsleitungen sperrt oder die Wohnung in Abwesenheit des Mieters leert, begeht verbotene Eigenmacht, macht sich schadensersatzpflichtig und riskiert ein Strafverfahren. Das gilt auch, wenn der Mieter seit Monaten nicht zahlt.

Wie läuft das Verfahren ab?

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   Klage einreichen

   Zuständig ist unabhängig vom Streitwert das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Ein Anwalt ist dort nicht vorgeschrieben, wegen der Fehleranfälligkeit aber dringend zu empfehlen. Offene Mieten können in derselben Klage geltend gemacht werden.

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   Gerichtskosten vorschießen

   Das Gericht stellt die Klage erst zu, wenn der Kostenvorschuss eingezahlt ist. Er bemisst sich am Streitwert, der bei Räumungsklagen in der Regel einer Jahresmiete ohne Betriebskosten entspricht.

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   Zustellung und Erwiderung

   Der Mieter erhält die Klage und eine Frist zur Stellungnahme. Reagiert er nicht, kann ein Versäumnisurteil ergehen. Bei Kündigungen wegen Zahlungsverzugs informiert das Gericht die zuständige Sozialbehörde.

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   Mündliche Verhandlung

   Das Gericht erörtert die Sach- und Rechtslage und wirkt häufig auf einen Vergleich hin. Räumungssachen sind nach der Zivilprozessordnung vorrangig und beschleunigt zu behandeln; wie schnell terminiert wird, hängt dennoch von der Auslastung des Gerichts ab.

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   Urteil und Räumungsfrist

   Gibt das Gericht der Klage statt, kann es dem Mieter auf Antrag oder von Amts wegen eine angemessene Räumungsfrist gewähren, die insgesamt höchstens ein Jahr betragen darf (§ 721 ZPO).

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   Zwangsvollstreckung

   Zieht der Mieter weiterhin nicht aus, beauftragt der Vermieter den Gerichtsvollzieher. Dieser kündigt den Räumungstermin an und setzt den Vermieter am Termin in den Besitz der Wohnung.

Zwei Besonderheiten bei Zahlungsverzug: Gleicht der Mieter den gesamten Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage aus oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt davon nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unberührt – deshalb gehört sie in jedes Kündigungsschreiben. Und: Der Räumungstitel muss sich gegen alle Personen richten, die die Wohnung tatsächlich mitbesitzen, also auch gegen den Ehegatten, Lebensgefährten oder Untermieter, selbst wenn sie nicht im Mietvertrag stehen.

Wie lange dauert eine Räumungsklage?

Eine feste Dauer lässt sich nicht nennen. Reagiert der Mieter nicht und ergeht ein Versäumnisurteil, kann der Titel innerhalb weniger Monate vorliegen. Verteidigt er sich, werden Zeugen gehört oder ein Gutachten eingeholt, legt er Berufung ein und wird eine Räumungsfrist gewährt, kann zwischen Klageeinreichung und Schlüsselübergabe deutlich mehr als ein Jahr liegen. Hinzu kommt die Zeit, die der Gerichtsvollzieher für die Terminierung benötigt. In Härtefällen kann der Mieter zudem Vollstreckungsschutz beantragen.

Während des gesamten Zeitraums schuldet der Mieter eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten oder der ortsüblichen Miete (§ 546a BGB). Ob sie sich durchsetzen lässt, ist eine andere Frage. Für die eigene Kalkulation sollten Vermieter deshalb mit einem Mietausfall über die gesamte Verfahrensdauer rechnen.

Welche Kosten entstehen?

Verliert der Mieter, hat er die Kosten des Rechtsstreits und der Vollstreckung zu tragen. Der Erstattungsanspruch ist aber nur so viel wert wie die Zahlungsfähigkeit des Mieters, und gerade bei Räumungen wegen Zahlungsverzugs bleibt der Vermieter häufig auf einem großen Teil sitzen. Der größte Einzelposten der klassischen Räumung ist der Vorschuss für Spedition und Einlagerung.

Dieser Posten lässt sich mit der sogenannten Berliner Räumung vermeiden. Nach § 885a ZPO kann der Vermieter den Vollstreckungsauftrag darauf beschränken, den Mieter aus dem Besitz zu setzen und ihn selbst einzuweisen. Die Gegenstände bleiben zunächst in der Wohnung. Der Vermieter muss sie für eine gesetzlich bestimmte Zeit verwahren und haftet in dieser Zeit nur eingeschränkt; danach darf er nach den gesetzlichen Vorgaben verwerten oder entsorgen. Eine sorgfältige Dokumentation des Inventars ist dabei unerlässlich.

Welche Alternativen gibt es zur Räumungsklage?

• Aufhebungsvereinbarung: Vermieter und Mieter einigen sich auf einen Auszugstermin. Häufig verzichtet der Vermieter im Gegenzug auf einen Teil der Rückstände oder zahlt eine Umzugshilfe. Gemessen an Verfahrenskosten und Mietausfall kann das die wirtschaftlichere Lösung sein.
• Räumungsvergleich vor Gericht: Wird im Prozess ein Vergleich mit festem Räumungstermin geschlossen, ist er selbst Vollstreckungstitel. Zieht der Mieter nicht aus, kann ohne weiteres Urteil vollstreckt werden.
• Einschaltung der Sozialbehörden: Bei Mietschulden können Jobcenter oder Sozialamt unter bestimmten Voraussetzungen Rückstände übernehmen, um Wohnungslosigkeit zu vermeiden. Ein früher Hinweis an den Mieter, sich dort zu melden, kostet nichts.
• Ratenzahlungsvereinbarung: Bei einem sonst unauffälligen Mietverhältnis und einem vorübergehenden Engpass kann eine schriftliche Vereinbarung mit klaren Folgen bei Nichteinhaltung genügen.

Das gerichtliche Mahnverfahren ist keine Alternative zur Räumungsklage: Es dient nur der Durchsetzung von Geldforderungen. Ein Räumungstitel lässt sich damit nicht erlangen.

Was die Verwaltung zur Räumung beiträgt

Ob eine Räumungsklage Erfolg hat, entscheidet sich an der Aktenlage. Im Mieteinzug und Mahnwesen fallen Rückstände im ersten Monat auf, nicht im vierten; Mahnungen, Zugangsnachweise und das Mietkonto sind lückenlos dokumentiert. Kommt es zum Verfahren, stellen wir dem von Ihnen beauftragten Anwalt die Unterlagen zusammen, begleiten den Räumungstermin vor Ort und organisieren anschließend Instandsetzung und Neuvermietung im Rahmen des Mieterwechsels.