Das Wichtigste in Kürze
Die Miete ist spätestens am dritten Werktag des Monats fällig; danach ist der Mieter ohne Mahnung in Verzug. Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn er an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist oder der Rückstand über einen längeren Zeitraum zwei Monatsmieten erreicht. Sinnvoll ist ein gestuftes Vorgehen: erinnern, mahnen, kündigen, titulieren.
Eine ausgebliebene Miete ist zunächst nur eine fehlende Buchung. Zum Problem wird sie, wenn niemand hinsieht: Aus einem Monat werden drei, aus einem Versehen wird ein Zahlungsausfall, und am Ende steht ein Räumungsverfahren, das viele Monate dauern kann. Wer Rückstände früh erkennt und in festen Stufen reagiert, löst die meisten Fälle, bevor sie teuer werden.
Ab wann ist der Mieter in Verzug?
Nach § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des jeweiligen Zeitabschnitts zu entrichten – in aller Regel also bis zum dritten Werktag des Monats. Der Samstag zählt bei dieser Frist nach der Rechtsprechung nicht als Werktag. Für die Rechtzeitigkeit kommt es nach der Rechtsprechung darauf an, dass der Mieter die Zahlung bis zu diesem Tag veranlasst hat.
Weil der Zahlungstermin nach dem Kalender bestimmt ist, gerät der Mieter mit Ablauf des Fälligkeitstags in Verzug, ohne dass es einer Mahnung bedarf. Ab diesem Zeitpunkt schuldet er Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz. Die Mahnung ist also keine rechtliche Voraussetzung – sie ist ein Kommunikationsmittel und eine Dokumentation.
Wie sieht ein sinnvolles Stufenverfahren aus?
- 1
Zahlungseingang prüfen
Ohne regelmäßigen Abgleich der Mietkonten fällt ein Rückstand erst auf, wenn er groß ist. Der Eingang sollte in der ersten Monatshälfte kontrolliert werden, einschließlich der Zahlungen durch Jobcenter oder Sozialamt.
- 2
Kontakt aufnehmen
Ein Anruf oder eine kurze, sachliche Zahlungserinnerung klärt die harmlosen Fälle: geänderter Dauerauftrag, Kontowechsel, verspätete Leistung einer Behörde.
- 3
Schriftlich mahnen
Bleibt die Zahlung aus, folgt eine Mahnung mit genauer Aufstellung der offenen Beträge nach Monaten, einer kurzen Zahlungsfrist und dem Hinweis auf die möglichen Folgen. Der Zugang sollte nachweisbar sein.
- 4
Lösung prüfen
Ist der Mieter grundsätzlich zahlungswillig, kann eine schriftliche Ratenzahlungsvereinbarung sinnvoll sein. Sie sollte die laufende Miete ausdrücklich ausnehmen und festhalten, was bei Verzug mit einer Rate gilt.
- 5
Kündigung aussprechen
Sind die gesetzlichen Schwellen erreicht, kann fristlos und zusätzlich hilfsweise ordentlich gekündigt werden – schriftlich, mit Angabe des Kündigungsgrunds und einer nachvollziehbaren Aufstellung des Rückstands.
- 6
Forderung titulieren, Räumung betreiben
Zahlungsansprüche lassen sich über das gerichtliche Mahnverfahren oder eine Klage titulieren. Zieht der Mieter nach wirksamer Kündigung nicht aus, ist eine Räumungsklage nötig. Geräumt wird ausschließlich durch den Gerichtsvollzieher.
Wann ist die fristlose Kündigung zulässig?
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB nennt zwei Fallgruppen. Ergänzt werden sie für Wohnraum durch § 569 Abs. 3 BGB.
| Fallgruppe | Voraussetzung | Beispiel |
|---|---|---|
| Zwei aufeinanderfolgende Termine | Verzug mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil; bei Wohnraum muss der Rückstand eine Monatsmiete übersteigen. | Im März fehlt die volle Miete, im April ein Teilbetrag – zusammen mehr als eine Monatsmiete. |
| Längerer Zeitraum | Verzug über mehr als zwei Termine mit einem Betrag, der zwei Monatsmieten erreicht. | Über ein halbes Jahr werden immer wieder Teilbeträge einbehalten, bis zwei Monatsmieten offen sind. |
Eine Abmahnung oder Fristsetzung ist bei der Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht erforderlich. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, also mit eigenhändiger Unterschrift, und den Grund benennen. Bei mehreren Mietern muss sie allen zugehen; bei mehreren Vermietern müssen alle unterschreiben oder wirksam vertreten sein. Gerade an diesen Formalien scheitern Kündigungen in der Praxis häufiger als am Rückstand selbst.
Vorsicht ist geboten, wenn der Mieter die Miete wegen eines Mangels gemindert hat. Ist die Minderung berechtigt, besteht in dieser Höhe kein Rückstand. Vor einer Kündigung sollte deshalb geklärt sein, ob und in welchem Umfang Mängel angezeigt wurden.
Was bewirkt die Schonfristzahlung?
Der Mieter kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nachträglich unwirksam machen: Werden sämtliche Rückstände spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig ausgeglichen oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung, verliert die Kündigung ihre Wirkung. Das gilt nicht, wenn innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal eine Kündigung auf diese Weise geheilt wurde.
Nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wirkt die Schonfristzahlung nur gegen die fristlose, nicht gegen die ordentliche Kündigung. Deshalb wird in der Praxis regelmäßig beides ausgesprochen: die fristlose Kündigung und hilfsweise die ordentliche wegen erheblicher Pflichtverletzung. Welche Fristen für die ordentliche Kündigung gelten, steht im Beitrag zur Kündigung durch den Vermieter.
Was Vermieter auf keinen Fall tun sollten
- Schlösser austauschen, die Wohnung selbst räumen oder Strom und Wasser abstellen – das ist verbotene Eigenmacht und kann Schadensersatz- und strafrechtliche Folgen haben
- Monatelang abwarten, weil der Mieter „immer zuverlässig war“
- Teilzahlungen ohne klare Zuordnung verbuchen, sodass später nicht mehr feststellbar ist, welcher Monat offen ist
- Während des laufenden Mietverhältnisses ohne Weiteres auf die Kaution zugreifen
- Kündigungen per E-Mail oder Messenger versenden – die Schriftform ist damit nicht gewahrt
- Mündliche Stundungen gewähren, die sich später nicht belegen lassen
Wie lassen sich Rückstände vermeiden?
Der wirksamste Schutz liegt vor dem Vertragsschluss – in einer sorgfältigen Mieterauswahl mit Einkommensnachweisen und Bonitätsauskunft. Im laufenden Mietverhältnis helfen ein SEPA-Lastschriftmandat oder zumindest ein Dauerauftrag, eine vollständig eingezahlte Kaution und vor allem eine Buchhaltung, die Rückstände im ersten Monat sichtbar macht.
Bezieht der Mieter Leistungen vom Jobcenter oder Sozialamt, kann die Miete unter bestimmten Voraussetzungen direkt an den Vermieter überwiesen werden. Im Rückstandsfall lohnt der frühe Hinweis an den Mieter, sich an die zuständige Stelle zu wenden: Die Übernahme von Mietschulden zur Sicherung der Unterkunft ist dort als Möglichkeit vorgesehen und liegt auch im Interesse des Vermieters.
Mahnwesen in der Mietverwaltung
In der Mietverwaltung überwachen wir die Zahlungseingänge, sprechen Mieter bei Rückständen zeitnah an und mahnen in festen Stufen. Sie erhalten eine klare Information über den Stand und entscheiden, wann der Schritt zur Kündigung oder zum Anwalt gegangen wird. Den Ablauf beschreiben wir unter Mieteinzug und Mahnwesen.
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