Das Wichtigste in Kürze
Ein Vermieter kann ein Wohnraummietverhältnis ordentlich nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat – vor allem bei erheblichen Pflichtverletzungen des Mieters, bei Eigenbedarf oder wenn der Mietvertrag eine angemessene wirtschaftliche Verwertung verhindert. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate und verlängert sich nach fünf und acht Jahren Mietdauer auf sechs und neun Monate. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und begründet sein.
Der Mieter kann jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen, ohne einen Grund zu nennen. Für den Vermieter gilt das Gegenteil: Er braucht einen gesetzlich anerkannten Grund, muss ihn im Kündigungsschreiben darlegen und längere Fristen einhalten. Diese Asymmetrie ist gewollt – die Wohnung ist Lebensmittelpunkt des Mieters. Für Eigentümer bedeutet sie, dass eine Kündigung sorgfältig vorbereitet sein muss.
Wann liegt ein berechtigtes Interesse vor?
§ 573 BGB nennt drei Regelbeispiele für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses:
| Kündigungsgrund | Voraussetzung | Typische Fälle |
|---|---|---|
| Pflichtverletzung des Mieters | Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt. | Wiederholt unpünktliche Zahlung, Zahlungsrückstand, unerlaubte Untervermietung, nachhaltige Störung des Hausfriedens. |
| Eigenbedarf | Der Vermieter benötigt die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts. | Einzug des Eigentümers, eines Kindes oder der Eltern. |
| Wirtschaftliche Verwertung | Der Vermieter wäre durch die Fortsetzung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert und würde dadurch erhebliche Nachteile erleiden. | Abriss und Neubau bei nicht mehr sanierungsfähiger Substanz; in der Praxis selten und streng geprüft. |
Ausdrücklich ausgeschlossen ist die Kündigung, um die Miete zu erhöhen. Auch die Absicht, die Wohnung nach dem Auszug teurer neu zu vermieten oder sie unvermietet günstiger zu verkaufen, ist für sich genommen kein Kündigungsgrund. Wer mehr Miete erzielen will, ist auf die gesetzlichen Wege der Mieterhöhung verwiesen.
Was ist beim Eigenbedarf zu beachten?
Eigenbedarf setzt einen ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Nutzungswunsch voraus. Die Gerichte prüfen nicht, ob der Wunsch zwingend ist, wohl aber, ob er tatsächlich besteht. Im Kündigungsschreiben müssen die Person, für die die Wohnung benötigt wird, und der konkrete Grund ihres Bedarfs genannt werden. Eine Kündigung auf Vorrat – für einen Bedarf, der sich noch nicht konkret abzeichnet – ist unwirksam.
- Der begünstigte Personenkreis ist begrenzt: der Vermieter selbst, enge Familienangehörige und Personen, die zu seinem Haushalt gehören. Bei entfernteren Verwandten ist Vorsicht geboten.
- Steht im selben Haus oder in derselben Wohnanlage eine vergleichbare Wohnung des Vermieters frei, muss er sie dem gekündigten Mieter in der Regel anbieten.
- Fällt der Bedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, muss der Vermieter den Mieter darüber informieren.
- Vorgetäuschter Eigenbedarf verpflichtet zum Schadensersatz – etwa für Umzugskosten und die Differenz zu einer höheren Miete.
- Wurde die Wohnung nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, kann sich der Erwerber frühestens nach drei Jahren auf Eigenbedarf berufen; die Länder können diese Sperrfrist für bestimmte Gebiete auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a BGB).
Der bloße Verkauf einer vermieteten Wohnung beendet das Mietverhältnis nicht. Der Erwerber tritt in den Vertrag ein und kann erst kündigen, wenn er im Grundbuch eingetragen ist und selbst einen Kündigungsgrund hat.
Welche Kündigungsfristen gelten für den Vermieter?
Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Für den Vermieter verlängert sich die Frist mit der Dauer der Überlassung (§ 573c Abs. 1 BGB):
| Mietdauer seit Überlassung | Kündigungsfrist des Vermieters |
|---|---|
| bis fünf Jahre | drei Monate |
| mehr als fünf Jahre | sechs Monate |
| mehr als acht Jahre | neun Monate |
Eine Sonderregel gilt für das vom Vermieter selbst bewohnte Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen: Dort kann der Vermieter kündigen, ohne ein berechtigtes Interesse nachweisen zu müssen. Im Gegenzug verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate, und im Schreiben muss angegeben werden, dass die Kündigung auf diese Vorschrift gestützt wird (§ 573a BGB).
Welche Form muss die Kündigung haben?
- Schriftform: Papier mit eigenhändiger Unterschrift – E-Mail, Fax oder Messenger genügen nicht
- Unterschrift aller Vermieter oder eines Bevollmächtigten mit beigefügter Originalvollmacht
- Adressiert an alle Mieter, die im Vertrag stehen
- Kündigungsgründe konkret im Schreiben dargelegt – nachgeschobene Gründe werden nur berücksichtigt, wenn sie später entstanden sind
- Beendigungstermin unter Beachtung der richtigen Frist
- Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters sowie auf dessen Form und Frist
- Nachweisbarer Zugang, etwa durch Boten oder Einwurf unter Zeugen
Was kann der Mieter der Kündigung entgegensetzen?
Selbst eine berechtigte Kündigung führt nicht immer zum Auszug. Nach der sogenannten Sozialklausel (§ 574 BGB) kann der Mieter widersprechen und die Fortsetzung verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Typische Härtegründe sind hohes Alter, schwere Krankheit, eine fortgeschrittene Schwangerschaft oder fehlender angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen.
Der Widerspruch muss schriftlich und spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses erklärt werden. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig auf das Widerspruchsrecht hingewiesen, kann der Mieter noch im ersten Termin des Räumungsprozesses widersprechen. Zieht der Mieter nicht aus, bleibt nur die Räumungsklage; eigenmächtiges Räumen ist unzulässig.
Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?
Die außerordentliche fristlose Kündigung setzt einen wichtigen Grund voraus, der die Fortsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar macht (§ 543 BGB). Der häufigste Fall ist der Zahlungsverzug, den der Beitrag zum Mietrückstand behandelt. Daneben kommen erhebliche Gefährdung der Mietsache, unbefugte Überlassung an Dritte oder eine nachhaltige Störung des Hausfriedens in Betracht. Außer beim Zahlungsverzug ist in der Regel zuvor eine Abmahnung nötig.
Wer eine verhaltensbedingte Kündigung erwägt, sollte Vorfälle fortlaufend dokumentieren – mit Datum, Uhrzeit, Beschreibung und Zeugen – und Abmahnungen schriftlich aussprechen. Ohne diese Vorarbeit scheitern solche Kündigungen meist am Beweis.
Was die Verwaltung beitragen kann
Eine Hausverwaltung berät nicht rechtlich und ersetzt keinen Anwalt. Sie sorgt aber für die Grundlage, auf der eine Kündigung überhaupt Bestand haben kann: vollständige Mietakten, dokumentierte Beschwerden und Abmahnungen, eine lückenlose Zahlungshistorie. In der Mieterbetreuung nehmen wir Beschwerden auf, sprechen Mieter an und halten den Verlauf fest – viele Konflikte lösen sich dadurch, bevor eine Kündigung im Raum steht. Kommt es doch dazu, übergeben wir die Unterlagen geordnet an Ihre Rechtsvertretung und begleiten anschließend den Mieterwechsel.
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