Das Wichtigste in Kürze
Das Mietverhältnis endet nicht mit dem Tod des Mieters. Zunächst treten Ehegatte, Lebenspartner, Kinder oder andere Haushaltsangehörige ein (§ 563 BGB), überlebende Mitmieter setzen den Vertrag fort (§ 563a BGB). Gibt es niemanden, geht der Vertrag auf die Erben über. Dann können Erbe und Vermieter innerhalb eines Monats außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 564 BGB).
Stirbt ein Mieter, steht für Angehörige anderes im Vordergrund als der Mietvertrag. Für den Vermieter beginnt dennoch eine Phase, in der Fristen laufen und Fehler teuer werden können. Die Wohnung darf nicht einfach geöffnet und geräumt werden, der Vertrag besteht fort, und wer jetzt Vertragspartner ist, ergibt sich aus einer gesetzlichen Rangfolge. Dieser Beitrag ordnet die Schritte.
Wer wird nach dem Tod des Mieters Vertragspartner?
Das Gesetz unterscheidet drei Konstellationen. Welche vorliegt, hängt davon ab, wer im Mietvertrag stand und wer mit dem Verstorbenen in der Wohnung gelebt hat.
| Konstellation | Rechtsfolge | Vorschrift |
|---|---|---|
| Der Verstorbene war alleiniger Mieter und lebte mit Angehörigen in einem gemeinsamen Haushalt | Ehegatte oder Lebenspartner tritt in das Mietverhältnis ein; Kinder treten ein, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt; ebenso andere Familienangehörige und Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben | § 563 BGB |
| Mehrere Personen waren gemeinsam Mieter, eine davon stirbt | Das Mietverhältnis wird mit den überlebenden Mietern fortgesetzt, sofern sie zum Kreis der eintrittsberechtigten Personen gehören | § 563a BGB |
| Niemand tritt ein, niemand setzt fort | Das Mietverhältnis geht auf den oder die Erben über | § 564 BGB |
Der Eintritt nach § 563 BGB geschieht automatisch, ohne Erklärung und unabhängig davon, wer Erbe ist. Die eingetretene Person kann aber innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters erfahren hat, dem Vermieter erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen will. Dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Überlebende Mitmieter können innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.
Welche Rechte hat der Vermieter gegenüber Eintretenden?
Der Vermieter muss den Eintritt grundsätzlich hinnehmen; der Vertrag läuft zu den bisherigen Bedingungen weiter. Ein Sonderkündigungsrecht hat er nur, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Dann kann er innerhalb eines Monats, nachdem er vom endgültigen Eintritt Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 563 Abs. 4 BGB). Der Grund muss so gewichtig sein, dass dem Vermieter die Fortsetzung nicht zuzumuten ist – etwa nachhaltige Störungen des Hausfriedens durch diese Person. Gegenüber Mitmietern, die nach § 563a BGB fortsetzen, besteht dieses Recht nicht.
Für Verbindlichkeiten, die bis zum Tod entstanden sind – rückständige Miete, offene Nachzahlungen –, haften die Eingetretenen oder Fortsetzenden neben den Erben als Gesamtschuldner (§ 563b BGB). Hatte der verstorbene Mieter keine Kaution geleistet, kann der Vermieter von den Eingetretenen eine Sicherheit nach den allgemeinen Regeln verlangen.
Wann können Erbe und Vermieter kündigen?
Geht das Mietverhältnis auf die Erben über, haben beide Seiten ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist. Es muss innerhalb eines Monats ausgeübt werden, nachdem der Kündigende vom Tod des Mieters und davon erfahren hat, dass kein Eintritt und keine Fortsetzung erfolgt ist (§ 564 Satz 2 BGB). Die gesetzliche Frist bedeutet bei Wohnraum: Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats.
Für den Vermieter ist das eine der wenigen Situationen, in denen er ohne berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB kündigen kann. Die Monatsfrist ist allerdings kurz, und sie beginnt für ihn erst, wenn er weiß, wer Erbe ist und dass niemand eingetreten ist. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und allen Erben zugehen. Versäumt der Vermieter die Frist, bleibt nur die ordentliche Kündigung nach den allgemeinen Regeln.
Die Erben schulden die Miete bis zum Ende des Mietverhältnisses und die Rückgabe der Wohnung in vertragsgemäßem Zustand. Sie können ihre Haftung unter bestimmten Voraussetzungen auf den Nachlass beschränken. Für gesondert vermietete Garagen oder Gewerberäume gilt nicht § 564, sondern § 580 BGB, der ein vergleichbares Sonderkündigungsrecht für Erben und Vermieter vorsieht.
Was tun, wenn die Erben unbekannt sind oder ausschlagen?
Der schwierigste Fall ist der alleinstehende Mieter ohne bekannte Angehörige. Die Miete bleibt aus, die Wohnung steht voll, und es gibt niemanden, dem man kündigen könnte. Schlagen die zunächst berufenen Erben aus, rückt der nächste nach; am Ende der Kette steht der Staat als gesetzlicher Erbe. Bis das geklärt ist, vergehen oft Monate.
- 1
Sterbefall bestätigen lassen
Sterbeurkunde oder Auskunft von Angehörigen, Betreuer oder Behörde einholen. Datum der Kenntnis notieren, denn daran knüpfen Fristen an.
- 2
Wohnung sichern, nicht räumen
Zulässig sind Maßnahmen zur Gefahrenabwehr: Fenster schließen, Wasser abstellen, verderbliche Lebensmittel bei akuter Gefahr entsorgen lassen – möglichst mit Zeugen und Fotos. Darüber hinaus darf der Vermieter die Wohnung nicht in Besitz nehmen.
- 3
Eintrittsberechtigte und Erben ermitteln
Mitbewohner und Angehörige anschreiben. Beim Nachlassgericht am letzten Wohnsitz anfragen, ob ein Erbschein beantragt oder ein Testament eröffnet wurde.
- 4
Nachlasspflegschaft beantragen
Sind die Erben unbekannt oder ist ungewiss, ob sie die Erbschaft annehmen, kann der Vermieter als Gläubiger beim Nachlassgericht die Bestellung eines Nachlasspflegers beantragen. Dieser vertritt die unbekannten Erben.
- 5
Kündigung zustellen
Die außerordentliche Kündigung nach § 564 BGB wird gegenüber den Erben oder dem Nachlasspfleger erklärt, schriftlich und mit Zugangsnachweis.
- 6
Rückgabe oder Räumungstitel
Die Wohnung wird von den Erben oder dem Nachlasspfleger zurückgegeben. Geschieht das nicht, braucht der Vermieter einen Räumungstitel.
Die eigenmächtige Räumung ist der häufigste und folgenschwerste Fehler. Wer die Wohnung ohne Titel leert, begeht verbotene Eigenmacht und haftet für alles, was dabei abhandenkommt oder beschädigt wird – nach der Rechtsprechung auch dann, wenn ihn kein Verschulden am Verlust einzelner Gegenstände trifft. Der Weg über das Gericht ist in solchen Fällen langsamer, aber sicher; er ist im Beitrag zur Räumungsklage beschrieben.
Wie wird das Mietverhältnis abgewickelt?
- Zählerstände zum Rückgabetag ablesen und Versorger informieren
- Wohnung mit den Erben oder dem Nachlasspfleger abnehmen und ein Protokoll fertigen
- Kaution abrechnen: Sie steht nach Abzug berechtigter Forderungen dem Nachlass oder dem Eingetretenen zu
- Betriebskosten für den laufenden Zeitraum fristgerecht gegenüber den Rechtsnachfolgern abrechnen
- Lastschriften und Daueraufträge prüfen – Zahlungen vom Konto des Verstorbenen können zurückgebucht werden
- Bei Eintritt oder Fortsetzung: Vertragspartner in den Unterlagen ändern, im Übrigen bleibt der Vertrag unverändert
Den Ablauf von Abnahme und Neuvermietung beschreiben die Beiträge zur Wohnungsübergabe und zum Mieterwechsel. Stirbt nicht der Mieter, sondern der Vermieter, treten dessen Erben in die Vermieterstellung ein; was das für die Verwaltung bedeutet, behandelt der Beitrag zur Immobilie in der Erbengemeinschaft.
Begleitung durch die Verwaltung
Ein Todesfall im Mietverhältnis verlangt Fingerspitzengefühl gegenüber den Angehörigen und zugleich Fristenkontrolle. In der Mietverwaltung übernehmen wir die Korrespondenz, die Anfragen beim Nachlassgericht, die Vorbereitung der Erklärungen und die Organisation von Abnahme und Mieterwechsel. Rechtliche Schritte wie Anträge und Klagen stimmen wir mit Ihnen und dem von Ihnen beauftragten Rechtsanwalt ab.
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