Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete: Form, Fristen, Kappungsgrenze

Viele private Vermieter lassen die Miete über Jahre unverändert – aus Rücksicht auf ein gutes Mietverhältnis oder weil das Verfahren kompliziert wirkt. Tatsächlich ist die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ein klar geregelter Vorgang. Wer Fristen, Form und Obergrenzen einhält, bekommt in aller Regel die Zustimmung. Wer einen der Punkte übersieht, fängt von vorn an.

Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Die Miete steht während des Mietverhältnisses nicht einseitig zur Disposition. § 558 BGB gibt dem Vermieter aber einen Anspruch darauf, dass der Mieter einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zustimmt. Es handelt sich also um eine Vertragsänderung, zu der der Mieter verpflichtet ist, wenn die Voraussetzungen vorliegen.

Zwei Zeitvorgaben sind zu beachten. Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung zugehen. Und die Miete muss in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Erhöhungen wegen Modernisierung und Anpassungen der Betriebskosten bleiben bei diesen Fristen außer Betracht.

Ausgeschlossen ist das Verfahren, solange eine Staffelmiete läuft oder eine Indexmiete vereinbart ist. Die Unterschiede dieser Modelle erläutert der Beitrag zu Indexmiete und Staffelmiete.

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Sie ist kein Marktpreis für Neuvermietungen, sondern ein Querschnitt aus neuen und angepassten Bestandsmieten.

Praktisch heißt das: Die Miete, die sich bei einer Neuvermietung der Nachbarwohnung erzielen ließe, ist kein Maßstab für die Erhöhung im laufenden Mietverhältnis. Maßgeblich ist, was das Begründungsmittel hergibt.

Wie muss das Erhöhungsverlangen begründet werden?

Das Verlangen ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen (§ 558a BGB). Das Gesetz nennt vier Begründungsmittel:

Gibt es für die Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel, der Angaben für die Wohnung enthält, muss der Vermieter diese Angaben im Erhöhungsverlangen mitteilen – auch dann, wenn er die Erhöhung auf ein anderes Mittel stützt. Ob und in welcher Form für Ihren Standort ein Mietspiegel vorliegt, ist deshalb der erste Prüfschritt. Das Verlangen muss außerdem von allen Vermietern ausgehen und sich an alle Mieter richten, die im Vertrag stehen.

Was begrenzt die Kappungsgrenze?

Selbst wenn die Vergleichsmiete deutlich über der bisherigen Miete liegt, darf die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent steigen (§ 558 Abs. 3 BGB). In Gebieten, in denen die Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist und die die Landesregierung durch Rechtsverordnung bestimmt hat, liegt die Grenze bei 15 Prozent.

Ob eine Gemeinde unter eine solche Verordnung fällt, ändert sich mit der Zeit, weil die Verordnungen befristet sind und neu gefasst werden. Für jede Erhöhung ist deshalb im Einzelfall zu prüfen, welche Kappungsgrenze am Standort der Wohnung aktuell gilt.

Gerechnet wird von der Miete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der Erhöhung galt. Lag sie damals bei 500 Euro, sind bei einer Kappungsgrenze von 20 Prozent höchstens 600 Euro möglich – auch wenn der Mietspiegel 640 Euro hergäbe. Es gelten also immer zwei Obergrenzen gleichzeitig: die Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze. Die niedrigere entscheidet.

Wie läuft das Verfahren ab?

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   Voraussetzungen prüfen

   Datum der letzten Erhöhung, Miete vor drei Jahren, vertragliche Ausschlüsse und das passende Begründungsmittel klären. Wohnfläche und Ausstattungsmerkmale sollten belegbar sein.

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   Erhöhungsverlangen versenden

   In Textform, an alle Mieter, mit bisheriger und neuer Miete, Begründung und der Bitte um Zustimmung. Der Zugang sollte nachweisbar sein.

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   Überlegungsfrist abwarten

   Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang zustimmen. Die Zustimmung kann ausdrücklich oder durch Zahlung der erhöhten Miete erfolgen.

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   Neue Miete ab dem dritten Monat

   Stimmt der Mieter zu, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens.

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   Bei Ablehnung: Klagefrist beachten

   Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Verstreicht diese Frist, muss ein neues Verlangen gestellt werden.

Der Mieter hat zudem ein Sonderkündigungsrecht: Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Verlangens außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Erhöhung tritt dann nicht ein.

Welche Fehler kosten Zeit?

• Das Verlangen geht vor Ablauf der Jahressperrfrist zu – es ist dann unwirksam und muss wiederholt werden
• Die Kappungsgrenze wird von der aktuellen statt von der Miete vor drei Jahren berechnet
• Die Einordnung in den Mietspiegel ist nicht nachvollziehbar oder nennt keine Merkmale
• Die Wohnfläche im Verlangen weicht von der tatsächlichen Fläche ab
• Einer von mehreren Mietern wird nicht angeschrieben
• Es wird eine Erhöhung „angeordnet“, statt die Zustimmung zu verlangen

Mietanpassung als Teil der Verwaltung

Zum Mietvertragsmanagement gehört, Anpassungsmöglichkeiten im Blick zu behalten: Wir prüfen, wann eine Erhöhung frühestens zulässig ist, welches Begründungsmittel am Standort trägt und welche Obergrenze gilt, und bereiten das Verlangen vor. Ob und in welchem Umfang erhöht wird, entscheiden Sie als Eigentümer. Wie die Zusammenarbeit für private Vermieter aussieht, besprechen wir im kostenlosen Erstgespräch.