Indexmiete und Staffelmiete im Vergleich

Wer einen neuen Mietvertrag aufsetzt, entscheidet nicht nur über die Anfangsmiete, sondern auch darüber, wie sie sich entwickeln soll. Neben dem gesetzlichen Normalfall – der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete – lässt das Gesetz zwei vertragliche Modelle zu. Beide nehmen dem Vermieter das Begründen mit Mietspiegel ab, binden ihn aber an Regeln, die sich später nicht mehr einseitig ändern lassen.

Wie funktioniert die Staffelmiete?

Bei der Staffelmiete nach § 557a BGB wird die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe vereinbart. Die Vereinbarung bedarf der Schriftform. Jede Staffel muss die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag als Geldbetrag ausweisen – eine Angabe in Prozent genügt nicht und macht die Vereinbarung unwirksam. Zwischen zwei Staffeln muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.

Die Erhöhung tritt zum vereinbarten Datum automatisch ein; ein gesondertes Schreiben ist rechtlich nicht nötig, als Erinnerung aber sinnvoll. Während der Laufzeit der Staffelvereinbarung sind Erhöhungen auf die Vergleichsmiete und Modernisierungsmieterhöhungen ausgeschlossen. Wer in dieser Zeit investiert, kann die Kosten also nicht umlegen.

Häufig wird die Staffelmiete mit einem Kündigungsverzicht verbunden. Das Kündigungsrecht des Mieters kann dabei für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden.

Wie lange eine Staffelung läuft und wie hoch die einzelnen Schritte sind, gibt das Gesetz nicht vor. Je länger der Zeitraum, desto unsicherer ist allerdings die Annahme, auf der die Beträge beruhen. Wo regionale Vorschriften die Miethöhe bei Neuvermietung begrenzen, sind sie nach dem Gesetz auf jede einzelne Staffel anzuwenden.

Wie funktioniert die Indexmiete?

Bei der Indexmiete nach § 557b BGB vereinbaren die Parteien schriftlich, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird – den Verbraucherpreisindex. Andere Bezugsgrößen sind im Wohnraummietrecht nicht zulässig.

Die Miete ändert sich nicht von selbst. Der Vermieter muss die Anpassung in Textform erklären und dabei die eingetretene Änderung des Index sowie die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag als Geldbetrag angeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu zahlen. Auch hier gilt: Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein.

Ein Rechenbeispiel zur Veranschaulichung: Stand der Index bei Vertragsbeginn bei 110,0 Punkten und liegt er jetzt bei 115,5 Punkten, ist er um 5 Prozent gestiegen. Eine Nettokaltmiete von 700 Euro kann dann auf 735 Euro angepasst werden. Die Betriebskostenvorauszahlungen nehmen an der Indexierung nicht teil; sie werden weiterhin über die jährliche Abrechnung angepasst.

Eine Kappungsgrenze kennt die Indexmiete nach geltendem Recht nicht – die Miete folgt dem Index, gleich wie stark er steigt; ein laufendes Gesetzgebungsverfahren sieht vor, starke Indexanstiege künftig nur noch begrenzt weiterzugeben. Umgekehrt wirkt die Klausel in beide Richtungen: Sinkt der Index, kann der Mieter eine entsprechende Herabsetzung verlangen. Erhöhungen auf die Vergleichsmiete sind ausgeschlossen; Modernisierungsmieterhöhungen sind nur in eng begrenzten Fällen möglich, im Kern bei Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, etwa weil sie gesetzlich vorgeschrieben sind.

Die Modelle im direkten Vergleich

Welches Modell passt zu welchem Objekt?

Die Staffelmiete eignet sich, wenn beide Seiten Planbarkeit wollen und absehbar ist, dass in den kommenden Jahren keine größeren Modernisierungen anstehen. Ihr Risiko liegt in der Festlegung: Steigen die Preise stärker als bei Vertragsschluss angenommen, bleibt die Miete hinter der Entwicklung zurück. Sind die Staffeln zu ehrgeizig, wächst die Miete über das Marktniveau hinaus, und die Wahrscheinlichkeit eines Mieterwechsels steigt.

Die Indexmiete sichert den realen Wert der Miete und ist deshalb vor allem bei langfristigen Mietverhältnissen in gut erhaltenen oder neuen Gebäuden verbreitet. In Phasen niedriger Inflation bewegt sie sich kaum, in Phasen hoher Inflation deutlich. Vermieter sollten bedenken, dass sie nicht jede rechnerisch mögliche Anpassung ausschöpfen müssen – eine verpasste Anpassung lässt sich später nachholen, wirkt aber nur für die Zukunft.

Für ältere Gebäude, in denen eine energetische Sanierung oder ein Heizungstausch absehbar ist, kann der gesetzliche Normalfall die bessere Wahl sein. Nur dort stehen sowohl die Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete als auch die Modernisierungsumlage ohne Einschränkung zur Verfügung.

Welche Fehler machen die Vereinbarung unwirksam?

• Staffeln sind in Prozent statt in Euro angegeben
• Zwischen zwei Staffeln liegt weniger als ein Jahr
• Die Indexklausel verweist auf einen anderen Index als den Verbraucherpreisindex für Deutschland
• Die Indexklausel soll nur Erhöhungen, aber keine Senkungen zulassen
• Die Anpassungserklärung nennt weder die Indexstände noch den neuen Betrag
• Die Vereinbarung wird nachträglich nur mündlich oder per E-Mail getroffen und wahrt die Schriftform nicht

Ist die Vereinbarung unwirksam, gilt die Ausgangsmiete fort, und der Vermieter ist auf das Verfahren nach § 558 BGB verwiesen. Bereits gezahlte Erhöhungsbeträge können unter Umständen zurückgefordert werden. Bei Neuvermietungen können außerdem regionale Vorschriften zur zulässigen Miethöhe eine Rolle spielen; sie sind für den jeweiligen Standort gesondert zu prüfen.

Vertragsgestaltung und laufende Anpassung

Welches Modell in einem Vertrag steht, wirkt über viele Jahre. Im Mietvertragsmanagement halten wir fest, welche Regelung für welche Wohnung gilt, überwachen Staffeltermine und Indexstände und bereiten Anpassungserklärungen vor. Für Kapitalanleger mit mehreren Einheiten entsteht so ein einheitlicher Überblick über die Mietentwicklung im Bestand.