Heizungstausch im Mehrfamilienhaus und in der WEG: Planung, Beschluss, Finanzierung

Die Heizung ist die teuerste technische Anlage eines Wohngebäudes und die, deren Ausfall niemand lange aushält. Trotzdem wird über ihren Ersatz oft erst entschieden, wenn der Kessel streikt. Im Einfamilienhaus mag das noch gehen. Im Mehrfamilienhaus – und erst recht in einer Eigentümergemeinschaft, die für jede größere Ausgabe einen Beschluss braucht – führt es zu Provisorien, überteuerten Eilaufträgen und zu Entscheidungen, die das Haus für zwanzig Jahre festlegen, ohne dass Alternativen geprüft wurden.

Wann sollte der Heizungstausch geplant werden?

Der richtige Zeitpunkt ist, solange die alte Anlage noch läuft. Anzeichen gibt es genug: ein Kessel, der die übliche Nutzungsdauer von etwa 15 bis 25 Jahren erreicht hat, häufigere Störungen, Hinweise des Heizungsbauers auf fehlende Ersatzteile, auffällige Werte bei der Messung durch den Schornsteinfeger, steigender Verbrauch ohne erkennbaren Grund. Ein Betriebsverbot allein wegen des Alters, wie es das frühere Gebäudeenergiegesetz für bestimmte sehr alte Heizkessel vorsah, enthält das seit Ende Juli 2026 geltende Gebäudemodernisierungsgesetz nach derzeitigem Stand nicht mehr – ein Grund, den Ersatz aufzuschieben, ist das nicht.

Für den gesamten Prozess – von der Bestandsaufnahme über Planung und Beschluss bis zur Inbetriebnahme – sollten Eigentümer eher in Jahren als in Monaten rechnen. In der WEG kommen Einladungsfristen, Abstimmungsbedarf und unter Umständen eine zweite Versammlung hinzu, und Fachbetriebe sowie Geräte haben eigene Lieferzeiten. Die Heizung gehört deshalb mit einem realistischen Zeitfenster in die Instandhaltungsplanung.

Welche rechtlichen Vorgaben sind zu beachten?

Den Rahmen setzt seit Ende Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das aus dem bisherigen Gebäudeenergiegesetz hervorgegangen ist. Die frühere Vorgabe, neue Heizungen zu einem festen Mindestanteil mit erneuerbaren Energien zu betreiben, und ihre Verknüpfung mit der kommunalen Wärmeplanung sind damit entfallen. Eigentümer können beim Ersatz der Heizung zwischen mehreren Systemen wählen; wer eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss sie künftig mit einem stufenweise steigenden Anteil erneuerbarer Brennstoffe betreiben. Das Heizungsrecht ist in wenigen Jahren mehrfach geändert worden. Welche Anforderungen, Stufen und Ausnahmen gelten, kann sich deshalb erneut ändern – auch zwischen dem Beginn der Planung und dem Einbau.

Unabhängig von den Einzelheiten lohnt sich früh ein Blick auf die Wärmeplanung der eigenen Kommune. Sie gibt Auskunft darüber, ob für das Gebiet ein Wärmenetz vorgesehen ist oder ob Eigentümer voraussichtlich auf eine eigene Lösung angewiesen bleiben. Auskunft erteilen die Stadt oder Gemeinde und der örtliche Versorger. Die besonderen Verfahrensschritte, die das frühere Recht für Gemeinschaften mit Etagenheizungen vorsah, sind mit der Neufassung nach derzeitigem Stand entfallen. Ob Etagenheizungen erhalten, einzeln ersetzt oder durch eine zentrale Anlage abgelöst werden, entscheidet die Gemeinschaft nach den allgemeinen Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes.

Wie läuft die Planung ab?

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   Bestand erfassen

   Alter und Zustand von Kessel, Warmwasserbereitung, Verteilung, Heizkörpern und Schornstein; Verbrauchsdaten der letzten Jahre; Zustand der Gebäudehülle. Vieles davon findet sich in Wartungsprotokollen, Heizkostenabrechnungen und im Energieausweis.

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   Rahmenbedingungen klären

   Kommunale Wärmeplanung, Anschlussmöglichkeiten an Fernwärme oder Gas, Platz für Technik und Speicher, Aufstellmöglichkeiten im Außenbereich, Schallschutz gegenüber Nachbarn, Leistungsfähigkeit des Stromanschlusses.

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   Fachplanung beauftragen

   Ein Energieberater oder Planungsbüro berechnet die Heizlast und vergleicht die in Frage kommenden Systeme nach Investition, Betriebskosten, Förderfähigkeit und Eingriffstiefe. In der WEG braucht schon dieser Auftrag in der Regel einen Beschluss.

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   Varianten bewerten

   Die Eigentümer erhalten eine verständliche Gegenüberstellung – nicht nur der Anschaffungskosten, sondern der Gesamtkosten über die Nutzungsdauer und der Folgen für Mieter und Abrechnung.

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   Angebote einholen und beschließen

   Auf Grundlage der gewählten Variante werden vergleichbare Angebote eingeholt. Der Beschluss umfasst Maßnahme, Auftragnehmer oder Auswahlverfahren, Kostenrahmen und Finanzierung.

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   Umsetzen und abnehmen

   Einbau möglichst außerhalb der Heizperiode, Information der Bewohner, hydraulischer Abgleich, Einweisung, Abnahme mit Protokoll und Übergabe der Unterlagen für Wartung und Förderung.

Welche Beschlüsse braucht die WEG?

Die zentrale Heizungsanlage ist Gemeinschaftseigentum. Über ihren Ersatz entscheidet die Eigentümerversammlung. Wird die defekte oder verbrauchte Anlage durch eine zeitgemäße Anlage ersetzt, handelt es sich um eine Maßnahme der Erhaltung, über die mit einfacher Mehrheit beschlossen wird (§ 19 WEG). Die Kosten tragen alle Eigentümer nach dem gesetzlichen oder vereinbarten Schlüssel.

Geht die Maßnahme deutlich über den Ersatz hinaus – etwa beim Wechsel von Etagenheizungen auf eine Zentralheizung oder bei zusätzlichen Anlagen –, kann eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG vorliegen. Auch sie wird mit einfacher Mehrheit beschlossen. Unterschiede bestehen bei der Kostenverteilung, die § 21 WEG regelt: Ob alle Eigentümer zahlen oder nur die zustimmenden, hängt unter anderem von der erreichten Mehrheit und davon ab, ob sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren. Die Einzelheiten erläutert der Beitrag zu baulichen Veränderungen in der WEG.

• Beschluss über Fachplanung und Variantenvergleich mit Kostenobergrenze
• Grundsatzbeschluss über das Heizsystem auf Basis der Planung
• Mehrere vergleichbare Angebote oder ein beschlossenes Auswahlverfahren
• Kostenrahmen einschließlich Nebenarbeiten, Planung und Reserve
• Finanzierung: Entnahme aus der Rücklage, Sonderumlage, gegebenenfalls Darlehen
• Ermächtigung der Verwaltung zu Auftragsvergabe und Förderantrag
• Regelung zu Sondereigentum, etwa bei Heizkörpern oder wegfallenden Etagenheizungen

Sorgfältige Vorbereitung zahlt sich hier besonders aus. Ein Beschluss, der ohne Vergleichsangebote, ohne klaren Kostenrahmen oder ohne geregelte Finanzierung gefasst wird, ist anfechtbar – und eine Anfechtung kann ein Vorhaben um ein Jahr oder mehr verzögern. Für Verwaltungsbeiräte ist die Begleitung dieser Vorbereitung eine der wirkungsvollsten Aufgaben überhaupt.

Wie wird der Heizungstausch finanziert?

• Erhaltungsrücklage: der naheliegende Weg, wenn rechtzeitig angespart wurde – die Rücklage sollte danach nicht bei null stehen
• Sonderumlage: deckt den Fehlbetrag; Höhe und Fälligkeit sollten so gewählt sein, dass alle Eigentümer sie leisten können
• Darlehen der Gemeinschaft: möglich, verlangt aber einen genau vorbereiteten Beschluss und ist mit Haftungsrisiken für die Eigentümer verbunden
• Öffentliche Förderung: Zuschüsse und zinsgünstige Kredite des Bundes, teils ergänzt durch Landes- oder kommunale Programme; Bedingungen und Höhe ändern sich häufig
• Contracting: Ein Dienstleister errichtet und betreibt die Anlage und liefert Wärme; das senkt die Anfangsinvestition, bindet aber langfristig und hat Folgen für die Heizkostenabrechnung

Bei der Förderung gilt eine Regel unabhängig vom jeweiligen Programm: Der Antrag muss gestellt sein, bevor mit dem Vorhaben begonnen wird. Je nach Programm ist vorher ein Vertrag mit dem Fachbetrieb zu schließen, der unter dem Vorbehalt der Förderzusage steht. Wer ohne diesen Vorbehalt beauftragt und erst dann nach Fördermitteln fragt, geht häufig leer aus. Die Reihenfolge gehört deshalb in den Beschluss. Ob die Rücklage für das Vorhaben reicht, lässt sich nur anhand des Kostenrahmens aus der Fachplanung beurteilen; wie eine Sonderumlage beschlossen und verteilt wird, beschreibt ein eigener Beitrag.

Was bedeutet der Tausch für Vermieter und Mieter?

Für Vermieter stellt sich die Frage, ob und in welchem Umfang die Investition über die Miete refinanziert werden kann. Das Mietrecht erlaubt nach einer Modernisierung unter bestimmten Voraussetzungen eine Mieterhöhung; für den Heizungstausch besteht dabei eine Sonderregel, die an die Inanspruchnahme öffentlicher Förderung anknüpft und eine eigene, niedrigere Kappungsgrenze vorsieht (§ 559e BGB). Reine Instandsetzungsanteile sind von der Umlage abzuziehen. Für neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen enthält das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz seit 2026 außerdem eine Sonderregel, nach der bestimmte Brennstoffkosten künftig zwischen Vermieter und Mieter geteilt werden. Die Grundzüge erläutert der Beitrag zur Modernisierungsumlage.

Mieter sind rechtzeitig und in der gesetzlich vorgesehenen Form über die Maßnahme zu informieren. Praktisch ebenso wichtig ist die Kommunikation im Haus: Wann wird gearbeitet, wie lange gibt es kein warmes Wasser, was ändert sich an der Bedienung und an der Abrechnung? Ein Systemwechsel verändert außerdem die Betriebskosten – andere Energieträger, andere Wartung, gegebenenfalls andere Messtechnik.

Vorbereitung, auf die sich die Gemeinschaft verlassen kann

Wir begleiten einen Heizungstausch als Verwaltung, nicht als Planer: Wir tragen die Bestandsdaten zusammen, holen Angebote für Energieberatung und Fachplanung ein, bereiten die Beschlüsse mit Kostenrahmen und Finanzierungsvorschlag vor und koordinieren nach der Entscheidung Fachbetriebe, Termine und die Information der Bewohner. In der WEG-Verwaltung achten wir darauf, dass die Eigentümer über Varianten entscheiden können, bevor der alte Kessel die Entscheidung trifft.