Das Wichtigste in Kürze
Wer ein Wohngebäude oder eine Wohnung verkauft oder neu vermietet, braucht nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (bis Juli 2026: Gebäudeenergiegesetz) einen gültigen Energieausweis. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden; die wichtigsten Kennwerte gehören bereits in die Immobilienanzeige. Der Ausweis gilt zehn Jahre. Es gibt ihn als Bedarfs- und als Verbrauchsausweis – nicht immer besteht Wahlfreiheit.
Der Energieausweis ist das Dokument, das bei jeder Neuvermietung und jedem Verkauf vorliegen muss – und das in vielen Objektakten abgelaufen ist, ohne dass es jemand bemerkt hat. Auffallen tut das meist erst, wenn eine Wohnung inseriert werden soll und die Kennwerte fehlen. Wer die Regeln kennt, hat den Ausweis rechtzeitig zur Hand und vermeidet ein Bußgeld.
Wann ist ein Energieausweis Pflicht?
Die Regeln stehen im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz (GEG) hieß; die Vorschriften zum Energieausweis finden sich weiterhin in den §§ 79 ff. Danach braucht einen Energieausweis, wer ein Gebäude, eine Wohnung oder eine sonstige selbstständige Nutzungseinheit verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast. Außerdem ist ein Ausweis auszustellen, wenn ein Gebäude neu errichtet oder im Bestand so umfassend geändert wird, dass eine energetische Gesamtberechnung erfolgt.
Keine Pflicht besteht, solange nichts dergleichen geschieht: Wer sein Haus selbst bewohnt oder seit Jahren unverändert vermietet, braucht keinen Ausweis. Bestandsmieter haben keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihnen einen Energieausweis vorlegt. Ausgenommen sind ferner Baudenkmäler sowie kleine Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche.
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In der Anzeige
Wird die Immobilie in kommerziellen Medien inseriert und liegt ein Ausweis vor, müssen die Pflichtangaben in der Anzeige stehen: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger der Heizung, Baujahr und Energieeffizienzklasse.
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Bei der Besichtigung
Spätestens jetzt muss der Ausweis oder eine Kopie vorgelegt werden – durch Aushang oder Auslegen während des Termins. Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich vorzulegen, spätestens wenn der Interessent ihn verlangt.
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Nach Vertragsschluss
Dem Käufer oder neuen Mieter ist der Ausweis oder eine Kopie unverzüglich zu übergeben. Die Übergabe sollte im Kaufvertrag beziehungsweise im Übergabeprotokoll vermerkt werden.
Die Pflichten treffen den Verkäufer oder Vermieter – und ebenso den Immobilienmakler, der für ihn tätig wird. Bei der Neuvermietung gehört der Ausweis deshalb auf die Liste der Unterlagen, die vor dem ersten Inserat vorliegen müssen; den gesamten Ablauf beschreibt der Beitrag zum Mieterwechsel.
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis – wo liegt der Unterschied?
| Merkmal | Bedarfsausweis | Verbrauchsausweis |
|---|---|---|
| Grundlage | Rechnerische Analyse von Gebäudehülle und Anlagentechnik | Tatsächlicher Energieverbrauch der letzten drei Abrechnungsjahre |
| Abhängig vom Nutzerverhalten? | Nein | Ja – Heizgewohnheiten und Leerstand beeinflussen das Ergebnis |
| Aufwand | Höher, da Bauteile und Technik aufgenommen werden müssen | Geringer, da Verbrauchsdaten ausgewertet werden |
| Aussagekraft | Gut vergleichbar zwischen Gebäuden; zeigt Schwachstellen | Bildet die reale Nutzung ab; bei wenigen Wohnungen stark schwankend |
| Vorgeschrieben für | Neubauten; ältere kleine Wohngebäude ohne ausreichenden Wärmeschutz | Nicht vorgeschrieben; zulässig, wo keine Bedarfsausweispflicht besteht |
Wahlfreiheit besteht nicht immer. Ein Bedarfsausweis ist zwingend für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht mindestens das Anforderungsniveau der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 erreichen – sei es schon bei der Errichtung oder durch spätere Modernisierung. Für größere Mehrfamilienhäuser und für neuere oder entsprechend sanierte Gebäude genügt der Verbrauchsausweis.
Für ein Mehrfamilienhaus mit zentraler Heizung lassen sich die Verbrauchsdaten aus den Heizkostenabrechnungen entnehmen. Der Aussteller benötigt zusammenhängende Daten über mindestens 36 Monate; längere Leerstände werden rechnerisch berücksichtigt. Bei Wohnungen mit Etagenheizungen ist die Datenbeschaffung aufwendiger, weil die Verbräuche bei den einzelnen Mietern liegen.
Was steht im Energieausweis?
- Der Endenergiekennwert in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr, dargestellt auf einer Farbskala
- Die Energieeffizienzklasse von A+ bis H
- Der Primärenergiekennwert und Angaben zu den Treibhausgasemissionen
- Baujahr des Gebäudes und der Heizungsanlage, wesentliche Energieträger
- Empfehlungen des Ausstellers für wirtschaftlich sinnvolle Modernisierungen
- Registriernummer, Ausstellungsdatum und Angaben zum Aussteller
Der Ausweis hat informatorischen Charakter. Er soll Interessenten einen Vergleich ermöglichen, begründet aber für sich keine zugesicherte Eigenschaft und keine Garantie für bestimmte Heizkosten. Die Modernisierungsempfehlungen sind unverbindlich – als Ausgangspunkt für die Instandhaltungsplanung und für Überlegungen zum Heizungstausch sind sie dennoch brauchbar.
Wie lange gilt der Ausweis und wer stellt ihn aus?
Ein Energieausweis ist zehn Jahre ab dem Ausstellungsdatum gültig. Danach muss er erst erneuert werden, wenn wieder ein Verkauf oder eine Neuvermietung ansteht. Vorzeitig verliert er seine Gültigkeit, wenn nach umfangreichen Änderungen am Gebäude ein neuer Ausweis ausgestellt werden muss. Nach einer größeren energetischen Sanierung ist ein neuer Ausweis auch ohne Pflicht sinnvoll, weil er die Verbesserung dokumentiert.
Ausstellen dürfen den Ausweis nur Personen mit einer gesetzlich festgelegten Qualifikation, etwa Architekten, Ingenieure, Energieberater und entsprechend fortgebildete Handwerksmeister. Der Aussteller muss das Gebäude entweder vor Ort begehen oder sich anhand geeigneter Bildaufnahmen ein Bild machen. Stellt der Eigentümer die Daten bereit, ist er für deren Richtigkeit verantwortlich. Angebote, die einen Ausweis ohne jede Prüfung der Angaben versprechen, sind mit Vorsicht zu betrachten.
- Liegt für jedes Gebäude ein Ausweis vor und bis wann ist er gültig?
- Ist die richtige Ausweisart gewählt – besteht Bedarfsausweispflicht?
- Stimmen Wohnfläche, Baujahr und Heizungsdaten mit dem aktuellen Zustand überein?
- Sind die Pflichtangaben in allen Anzeigen enthalten?
- Wird die Vorlage bei der Besichtigung und die Übergabe nach Vertragsschluss dokumentiert?
- Sind die Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre für die nächste Ausstellung griffbereit?
Was gilt in der WEG und was droht bei Verstößen?
Der Energieausweis wird für das gesamte Gebäude ausgestellt, nicht für die einzelne Wohnung. In der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Beschaffung deshalb Sache der Gemeinschaft; die Kosten werden nach dem geltenden Schlüssel verteilt. Will ein Eigentümer seine Wohnung verkaufen oder vermieten und liegt kein gültiger Ausweis vor, kann er verlangen, dass die Gemeinschaft einen erstellen lässt. In der Praxis hält die Verwaltung die Gültigkeit im Blick und veranlasst die Erneuerung rechtzeitig, damit kein Eigentümer bei einer Neuvermietung warten muss.
Auf die Mieter lassen sich die Kosten des Ausweises nicht umlegen – sie sind keine Betriebskosten. Verstöße gegen die Vorlage- und Übergabepflichten sowie fehlende Pflichtangaben in Anzeigen sind Ordnungswidrigkeiten; das Gesetz sieht dafür Bußgelder von bis zu 10.000 Euro vor.
Mit der Neufassung des Gesetzes im Jahr 2026 und der Umsetzung europäischer Vorgaben werden Inhalt und Form des Energieausweises schrittweise erweitert; für Wohngebäude bleibt es nach derzeitigem Stand bei der Skala von A+ bis H und bei der Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Bereits ausgestellte Ausweise behalten nach bisheriger Praxis ihre Gültigkeit bis zum Ablauf. Vor einer Neuausstellung lohnt ein Blick auf den aktuellen Rechtsstand.
Ausweis rechtzeitig zur Hand
Für die von uns verwalteten Objekte führen wir das Ablaufdatum des Energieausweises zusammen mit den übrigen Fristen des Gebäudes. Steht eine Erneuerung an, stellen wir dem Aussteller die Verbrauchsdaten und Gebäudeunterlagen zusammen. Bei jeder Neuvermietung in der Mietverwaltung achten wir darauf, dass die Pflichtangaben im Inserat stehen und Vorlage sowie Übergabe dokumentiert sind.
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