Selbst verwalten oder Hausverwaltung beauftragen?

Viele Eigentümer verwalten selbst – weil das Haus vom Vater übernommen wurde, der es auch schon so gemacht hat, weil die Gemeinschaft klein ist oder weil man die Vergütung sparen möchte. Das kann gut funktionieren. Es kann aber auch still und leise teuer werden, ohne dass es jemand bemerkt, bis eine Frist verstrichen oder ein Schaden eingetreten ist. Dieser Beitrag hilft bei einer nüchternen Entscheidung.

Darf man eine Immobilie selbst verwalten?

Beim Mietshaus ist die Antwort einfach: Ja. Der Eigentümer ist Vermieter und darf alle Aufgaben selbst erledigen. Eine Pflicht, eine Verwaltung zu beauftragen, gibt es nicht.

In der Wohnungseigentümergemeinschaft ist es etwas differenzierter. Eine Gemeinschaft kann ohne Verwalter auskommen; dann vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinschaftlich (§ 9b Abs. 1 WEG), was jede Unterschrift und jeden Auftrag umständlich macht. Häufiger wird deshalb ein Eigentümer aus dem Haus zum Verwalter bestellt. Die Bestellung eines Verwalters kann nicht dauerhaft ausgeschlossen werden, und jeder Eigentümer kann sie als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung verlangen. Seit dem 1. Dezember 2023 besteht zudem grundsätzlich ein Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter – mit einer gesetzlichen Ausnahme für kleine Gemeinschaften, die ein Eigentümer verwaltet.

Wie viel Arbeit macht die Selbstverwaltung wirklich?

Der Aufwand wird regelmäßig unterschätzt, weil er sich über das Jahr verteilt und weil ruhige Jahre den Blick trüben. Die folgende Übersicht zeigt, was auch in einem unauffälligen Jahr anfällt:

In der WEG kommen Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung mit Vermögensbericht, die Einladung und Leitung der Eigentümerversammlung, die Niederschrift und die Beschluss-Sammlung hinzu. Wer das für die Nachbarn übernimmt, tut es meist unentgeltlich und abends – und steht trotzdem in der Verantwortung.

Wo liegen die Risiken der Selbstverwaltung?

Fristen und Formfehler

Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB); danach sind Nachforderungen in der Regel verloren. Wird bei zentraler Heizung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darf der Mieter seinen Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 HeizkostenV). Eine Mieterhöhung, die formale Anforderungen verfehlt, ist unwirksam und muss neu erklärt werden. Solche Fehler sind selten spektakulär, summieren sich aber über die Jahre.

Haftung für das Gebäude

Der Eigentümer haftet dafür, dass von seinem Grundstück keine Gefahren ausgehen. Glätte auf dem Gehweg, ein loses Geländer, ein morscher Ast – die Verkehrssicherungspflicht lässt sich auf Dienstleister oder Mieter übertragen, doch es bleibt die Pflicht, die Erfüllung zu kontrollieren. Wer selbst verwaltet, muss diese Kontrolle organisieren und im Zweifel nachweisen können.

Persönliche Haftung in der WEG

Ein Eigentümer, der als Verwalter bestellt ist, hat grundsätzlich dieselben Pflichten wie ein professioneller Verwalter. Unterlaufen ihm Fehler – eine Versicherung wird nicht verlängert, ein Beschluss nicht umgesetzt, ein Schaden zu spät gemeldet –, kann er der Gemeinschaft gegenüber haften. Eine Vermögensschadenhaftpflicht haben private Verwalter oft nicht. Das sollte die Gemeinschaft offen besprechen, bevor jemand das Amt übernimmt.

Nähe und Befangenheit

Wer im Haus wohnt und zugleich verwaltet, sitzt zwischen den Stühlen. Den Nachbarn wegen eines Hausgeldrückstands zu mahnen oder der langjährigen Mieterin eine Mieterhöhung zu schicken, fällt schwer. Häufig unterbleibt dann, was sachlich geboten wäre.

Wann funktioniert Selbstverwaltung gut – und wann nicht?

Es gibt keine feste Grenze, aber klare Anhaltspunkte. Je mehr der folgenden Aussagen auf Sie zutreffen, desto eher trägt die Selbstverwaltung:

• Das Objekt ist überschaubar und technisch einfach – ohne Aufzug, Tiefgarage oder aufwendige Anlagentechnik.
• Ich wohne im Haus oder in der Nähe und bin für Handwerker und Mieter erreichbar.
• Ich habe regelmäßig Zeit, nicht nur gelegentlich.
• Ich kenne die Grundzüge des Miet- beziehungsweise Wohnungseigentumsrechts und halte mich auf dem Laufenden.
• Die Abrechnungen der letzten Jahre sind fristgerecht und ohne Beanstandung erstellt worden.
• Mieter oder Miteigentümer zahlen zuverlässig, es gibt keine schwelenden Konflikte.
• Es steht keine größere Sanierung an.
• Es ist geregelt, wer mich bei Urlaub, Krankheit oder im Alter vertritt.

Kritisch wird es typischerweise bei einem Generationswechsel, bei Wegzug, wenn eine größere Maßnahme wie Dach oder Heizung ansteht oder wenn sich die Stimmung im Haus verschlechtert. Auch eine wachsende Zahl an Vorschriften – von der Heizkostenabrechnung über die Aufteilung der CO₂-Kosten bis zur Trinkwasseruntersuchung – bringt viele Selbstverwalter an den Punkt, an dem der Aufwand nicht mehr nebenbei zu leisten ist.

Was kostet die Entscheidung – in beide Richtungen?

Dem Honorar einer Verwaltung steht die eigene Arbeitszeit gegenüber, außerdem das Risiko vermeidbarer Verluste: verfristete Nachforderungen, nicht angepasste Mieten, zu spät erkannte Schäden, Leerstand nach einem schlecht organisierten Mieterwechsel. Diese Posten erscheinen auf keiner Rechnung, sind aber real. Umgekehrt lohnt sich eine Verwaltung nicht automatisch: Bei einem Zweifamilienhaus mit einer vermieteten Wohnung und einem Eigentümer vor Ort ist Selbstverwaltung oft die vernünftigere Lösung. Wie Verwaltungen kalkulieren, erläutert der Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung?.

Zu bedenken ist auch: Die Vergütung der Verwaltung lässt sich bei Wohnraum nicht auf die Mieter umlegen, Vermieter können sie aber in der Regel steuerlich als Werbungskosten ansetzen.

Wie gelingt der Übergang zu einer Verwaltung?

Wer bisher selbst verwaltet hat, braucht keinen Stichtag mit Paukenschlag. Sinnvoll ist ein Wechsel zum Beginn eines Abrechnungsjahres, damit eine Hand das gesamte Jahr abrechnet. Vorher werden Mietverträge, Abrechnungen der Vorjahre, Kautionsnachweise, Verträge mit Versorgern und Dienstleistern sowie die vorhandenen Objektunterlagen zusammengestellt. Lücken sind normal und kein Hindernis – sie sollten nur bekannt sein.

Die Hausverwaltung Doll übernimmt bisher selbst verwaltete Mietshäuser, einzelne Eigentumswohnungen und Eigentümergemeinschaften in Salzgitter und der Region. Im kostenlosen Erstgespräch sehen wir uns an, was vorhanden ist, und sagen offen, ob eine Verwaltung für Ihr Objekt sinnvoll ist. Mehr zum Leistungsumfang finden Sie unter Mietverwaltung.