Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG: Was Eigentümer wissen sollten

Wer fremde Häuser verwaltet, verfügt über erhebliche Summen und trifft Entscheidungen mit rechtlichen und technischen Folgen. Trotzdem konnte in Deutschland lange jeder Wohnungseigentumsverwalter werden, der ein Gewerbe anmeldete. Mit der WEG-Reform hat der Gesetzgeber einen Sachkundenachweis eingeführt – allerdings nicht als Berufszulassung, sondern als Anspruch der Eigentümer. Das führt bis heute zu Missverständnissen.

Was ist ein zertifizierter Verwalter?

Nach § 26a WEG darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Die Einzelheiten regelt die Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung. Die Prüfung besteht aus einem schriftlichen und einem mündlichen Teil.

• Rechtliche Grundlagen: Wohnungseigentumsrecht, Mietrecht, Grundbuchrecht, Vertrags- und Berufsrecht
• Kaufmännische Grundlagen: Rechnungswesen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Rücklagen
• Technische Grundlagen: Baukonstruktion, Haustechnik, Erhaltung, Verkehrssicherung, energetische Sanierung
• Grundlagen der Immobilienwirtschaft

Das Zertifikat ist an die Person gebunden, die die Prüfung abgelegt hat. Eine regelmäßige Wiederholung der Prüfung sieht das Gesetz nicht vor. Unabhängig davon gilt für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter seit Längerem eine Weiterbildungspflicht nach der Gewerbeordnung im Umfang von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren.

Wer ist einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt?

Nicht jeder muss die Prüfung ablegen. Bestimmte Berufsqualifikationen stehen dem Zertifikat gleich. Wer eine davon besitzt, darf sich ebenfalls als zertifizierter Verwalter bezeichnen.

Und bei Verwaltungsunternehmen?

Die meisten Verwaltungen sind Gesellschaften. Eine juristische Person oder Personengesellschaft darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wenn die bei ihr Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, die Prüfung bestanden haben oder einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind. Es genügt also nicht, dass allein die Geschäftsführung den Nachweis besitzt, während die Objektbetreuung ohne Qualifikation arbeitet.

Seit wann besteht der Anspruch – und was bedeutet er?

Die Bestellung eines zertifizierten Verwalters gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Jeder Wohnungseigentümer kann sie seit dem 1. Dezember 2023 verlangen. Der Stichtag wurde vom Gesetzgeber um ein Jahr nach hinten geschoben, weil die Prüfungskapazitäten zunächst nicht ausreichten. Für Verwalter, die am 1. Dezember 2020 bereits für eine Gemeinschaft bestellt waren, galt gegenüber dieser Gemeinschaft zusätzlich eine Übergangsfrist bis zum 1. Juni 2024.

Wichtig ist, was der Anspruch nicht bedeutet: Es gibt kein gesetzliches Verbot, ohne Zertifikat als WEG-Verwalter tätig zu sein. Bestellt eine Gemeinschaft einen nicht zertifizierten Verwalter, ist der Beschluss nach überwiegender Auffassung nicht nichtig, widerspricht aber ordnungsmäßiger Verwaltung und kann angefochten werden. Wird er nicht innerhalb eines Monats angefochten, bleibt die Bestellung wirksam. Die Fristen erläutert der Beitrag WEG-Beschluss anfechten.

Welche Ausnahmen gelten für kleine Gemeinschaften?

Das Gesetz nimmt kleine Anlagen aus, die sich selbst verwalten. Der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter besteht nicht, wenn drei Voraussetzungen zusammen erfüllt sind:

• Die Anlage hat weniger als neun Sondereigentumsrechte.
• Ein Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft wurde zum Verwalter bestellt.
• Weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

Damit bleibt die Eigenverwaltung im Sechsfamilienhaus möglich, in dem ein Miteigentümer die Abrechnung macht. Verlangt allerdings ein Drittel der Eigentümer oder mehr einen zertifizierten Verwalter, greift die Ausnahme nicht mehr. Bestellt eine kleine Gemeinschaft eine externe gewerbliche Verwaltung, gilt die Ausnahme von vornherein nicht. Mehr zu den Besonderheiten kleiner Anlagen steht auf unserer Seite für kleine Eigentümergemeinschaften.

Was sagt das Zertifikat über die Qualität einer Verwaltung?

Das Zertifikat belegt Grundlagenwissen. Es stellt sicher, dass jemand die Begriffe und Regeln kennt, mit denen er täglich arbeitet. Das ist ein Fortschritt gegenüber dem früheren Zustand – aber es ist ein Mindeststandard, kein Gütesiegel für die laufende Arbeit. Ob Abrechnungen pünktlich kommen, Beschlüsse umgesetzt werden und Anrufe beantwortet werden, steht auf keinem Zeugnis.

Daneben gibt es Pflichten, die für alle gewerblichen Wohnimmobilienverwalter gelten, unabhängig vom Zertifikat: die Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung, für die unter anderem Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse und eine Berufshaftpflichtversicherung nachzuweisen sind. Bei der Auswahl einer Verwaltung sollten Sie sich deshalb mehrere Dinge zeigen lassen.

• Nachweis der Zertifizierung oder der gleichgestellten Qualifikation – und zwar der Personen, die Ihr Objekt tatsächlich betreuen
• Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO
• Bestätigung der Berufshaftpflichtversicherung
• Vollständiger Vertragsentwurf mit Leistungs- und Preisverzeichnis; worauf Sie dabei achten, steht im Beitrag zum Verwaltervertrag
• Muster einer Jahresabrechnung, damit Sie Aufbau und Verständlichkeit beurteilen können

Was tun, wenn die eigene Verwaltung nicht zertifiziert ist?

1. 1

   Nachfragen

   Bitten Sie die Verwaltung in Textform um Auskunft, ob sie zertifiziert oder gleichgestellt ist, und um einen Nachweis. Viele langjährige Verwalter erfüllen die Voraussetzungen über ihre Ausbildung.

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   Thema in die Versammlung bringen

   Fehlt der Nachweis, kann das Thema auf die Tagesordnung gesetzt werden. Die Gemeinschaft kann der Verwaltung eine Frist setzen, die Qualifikation nachzuholen.

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   Bei der nächsten Bestellung berücksichtigen

   Spätestens bei der Wiederbestellung sollte die Zertifizierung Teil der Entscheidungsgrundlage sein. Ein Bestellungsbeschluss ohne diese Voraussetzung ist angreifbar.

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   Alternativen prüfen

   Bleibt die Verwaltung den Nachweis schuldig, kann die Gemeinschaft den Verwalter jederzeit abberufen und eine neue Verwaltung bestellen.

Fragen Sie jede Verwaltung, mit der Sie sprechen, offen nach Qualifikation, Erlaubnis und Versicherung – auch uns. Ein Erstgespräch ist dafür der richtige Ort; Sie erreichen uns über die Kontaktseite. Woran Sie darüber hinaus eine sorgfältige Verwaltung erkennen, beschreibt der Beitrag Woran erkennt man eine gute Hausverwaltung?