Hausgeldrückstand: Wie die WEG vorgeht und was auf dem Spiel steht

Eine Eigentümergemeinschaft hat kein eigenes Polster außer dem, was ihre Mitglieder einzahlen. Versicherung, Müllabfuhr, Heizöl oder Gas, Hausmeister – alle Rechnungen werden aus den monatlichen Vorschüssen bezahlt. Fällt ein Zahler aus, fehlt das Geld sofort. Deshalb ist der Umgang mit Rückständen keine Frage der Höflichkeit, sondern der Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft. Was Hausgeld ist und wie es berechnet wird, lesen Sie im Beitrag Hausgeld; hier geht es um den Fall, dass es ausbleibt.

Ab wann liegt ein Hausgeldrückstand vor?

Die Vorschüsse werden zu dem Termin fällig, den der Beschluss der Eigentümer oder die Gemeinschaftsordnung bestimmt – üblich ist der Monatsanfang. Ist der Termin nach dem Kalender bestimmt, gerät der Eigentümer mit dessen Ablauf in Verzug, ohne dass es einer Mahnung bedarf (§ 286 BGB). Ab diesem Zeitpunkt kann die Gemeinschaft Verzugszinsen verlangen.

Rückstände entstehen nicht nur beim laufenden Hausgeld. Dieselben Regeln gelten für beschlossene Nachschüsse aus der Jahresabrechnung und für eine Sonderumlage. Einwände gegen die Verwaltung oder gegen einzelne Beschlüsse berechtigen grundsätzlich nicht dazu, Zahlungen zurückzuhalten.

Wie geht die Verwaltung bei Rückständen vor?

Die Verwaltung überwacht die Zahlungseingänge und reagiert auf Ausfälle. Das Anmahnen offener Beträge gehört zu ihren laufenden Aufgaben. Nach außen vertritt sie die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich (§ 9b Abs. 1 WEG) und kann deshalb auch einen Rechtsanwalt beauftragen und Klage erheben. Ob sie das im Innenverhältnis ohne gesonderten Beschluss darf, hängt von der Größe der Gemeinschaft, dem Verwaltervertrag und den gefassten Beschlüssen ab. Viele Gemeinschaften regeln das Vorgehen deshalb vorab durch einen Grundsatzbeschluss.

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   Zahlungserinnerung

   Kurz nach dem Fälligkeitstermin fragt die Verwaltung nach. Oft steckt ein geändertes Konto, ein widerrufenes Lastschriftmandat oder ein Versehen dahinter.

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   Mahnung mit Fristsetzung

   Bleibt die Zahlung aus, folgt eine schriftliche Mahnung mit konkretem Betrag, Zahlungsfrist und dem Hinweis auf die gerichtliche Geltendmachung.

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   Gerichtliches Mahnverfahren oder Klage

   Die Gemeinschaft beantragt einen Mahnbescheid oder erhebt Zahlungsklage. Ziel ist ein vollstreckbarer Titel.

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   Zwangsvollstreckung

   Aus dem Titel kann die Gemeinschaft vollstrecken – in Konten, Arbeitseinkommen, Mieteinnahmen oder in das Wohnungseigentum selbst.

Zwischen diesen Stufen sollte nicht viel Zeit vergehen. Jeder weitere Monat erhöht den Rückstand um einen vollen Vorschuss. Ein Eigentümer, der in vorübergehenden Schwierigkeiten steckt, ist mit einem frühen Gespräch und einer klaren Ratenvereinbarung besser bedient als mit monatelangem Schweigen auf beiden Seiten. Über Stundung oder Ratenzahlung entscheidet allerdings die Gemeinschaft, nicht die Verwaltung nach eigenem Ermessen.

Welches Gericht ist zuständig und was kostet das Verfahren?

Für Streitigkeiten über Hausgeld ist das Amtsgericht ausschließlich zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt – unabhängig von der Höhe der Forderung. Klägerin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch die Verwaltung. Die Kosten für Gericht und Anwalt streckt die Gemeinschaft zunächst vor. Gewinnt sie, muss der säumige Eigentümer sie erstatten. Ob dieser Erstattungsanspruch am Ende auch realisiert werden kann, hängt von seiner Zahlungsfähigkeit ab.

Hausgeldforderungen verjähren nach der regelmäßigen Frist von drei Jahren. Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem die Forderung fällig geworden ist. Eine Verwaltung, die Rückstände über Jahre nur notiert, riskiert also, dass ältere Beträge nicht mehr durchsetzbar sind.

Welche Mittel hat die Gemeinschaft in der Vollstreckung?

In der Zwangsversteigerung sind Hausgeldansprüche in einem gesetzlich begrenzten Umfang bevorrechtigt: Sie werden insoweit vor den Grundpfandrechten der Banken bedient. Das Vorrecht ist zeitlich und der Höhe nach beschränkt. Es ist deshalb umso wertvoller, je früher die Gemeinschaft handelt, und es verliert an Wirkung, wenn sich Rückstände über viele Jahre aufstauen.

Als äußerstes Mittel sieht § 17 WEG die Entziehung des Wohnungseigentums vor, wenn ein Eigentümer seine Pflichten so schwer verletzt, dass den übrigen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann. In der Praxis führt bei reinen Zahlungsrückständen der Weg über Titel und Vollstreckung meist schneller zum Ziel.

Was bedeutet ein Rückstand für die übrigen Eigentümer?

Die Gemeinschaft muss ihre Rechnungen weiter bezahlen. Reicht die Liquidität nicht, bleibt nur eine Sonderumlage oder der Griff in Reserven, die für andere Zwecke gedacht waren. Fällt die Forderung endgültig aus, etwa in der Insolvenz des Eigentümers, tragen die übrigen Eigentümer den Fehlbetrag anteilig. Auch nach außen gibt es ein Risiko: Gläubigern der Gemeinschaft haftet jeder Eigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 9a Abs. 4 WEG).

• Im Vermögensbericht nachsehen, ob und in welcher Höhe Hausgeldforderungen offen sind.
• In der Versammlung nachfragen, welche Schritte gegen säumige Eigentümer bereits eingeleitet wurden.
• Einen Grundsatzbeschluss fassen, der festlegt, ab welchem Rückstand gemahnt und geklagt wird.
• Fälligkeit und Zahlungsweise eindeutig beschließen, etwa die Teilnahme am Lastschriftverfahren.
• Den Verwaltungsbeirat regelmäßig über den Stand der Forderungen informieren lassen.

Haftet der Käufer für Rückstände des Verkäufers?

Grundsätzlich nicht. Jeder Eigentümer schuldet die Beträge, die während seiner Eigentumszeit fällig werden. Der Käufer haftet deshalb nicht für alte Vorschüsse des Verkäufers, wohl aber für alles, was nach seiner Eintragung im Grundbuch fällig wird – auch wenn der Beschluss darüber älter ist. Die Gemeinschaftsordnung kann eine weitergehende Haftung des Erwerbers vorsehen. Wer eine Wohnung kauft, sollte sich deshalb vom Verkäufer bestätigen lassen, dass keine Rückstände bestehen, und die im Beitrag Eigentumswohnung kaufen: Unterlagen genannten Dokumente lesen.

Konsequentes Forderungsmanagement ist kein Misstrauen gegenüber Nachbarn, sondern Schutz aller, die pünktlich zahlen. In unserer WEG-Verwaltung gehört die laufende Kontrolle der Zahlungseingänge zum festen Ablauf.