Das Wichtigste in Kürze
Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie neben dem Grundbuch die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft lesen: Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, die Protokolle der letzten Jahre, die Beschluss-Sammlung, Jahresabrechnungen, Wirtschaftsplan, Vermögensbericht mit Rücklagenstand und den Verwaltervertrag. Sie zeigen, welche Regeln gelten, welche Kosten anstehen und wie die Gemeinschaft wirtschaftet. Beschlüsse binden auch den Käufer.
Bei der Besichtigung sieht man die Wohnung: Schnitt, Licht, Zustand von Bad und Böden. Was man nicht sieht, ist die Gemeinschaft, in die man sich einkauft. Mit der Eigentumswohnung erwirbt man einen Anteil am ganzen Haus – am Dach, an der Heizung, an den Beschlüssen der letzten Jahrzehnte und an der Kasse, die gut gefüllt oder leer sein kann. Diese Seite des Kaufs steht nicht im Exposé. Sie steht in den Unterlagen der Gemeinschaft.
Warum sind die WEG-Unterlagen für Käufer so wichtig?
Weil der Käufer in die Stellung des Verkäufers eintritt. Die Gemeinschaftsordnung gilt für ihn ebenso wie alle wirksam gefassten Beschlüsse, ohne dass diese im Grundbuch stehen müssen (§ 10 Abs. 3 WEG). Ob Hunde erlaubt sind, wer die Fenster bezahlt, ob die Wohnung als Büro oder Ferienwohnung genutzt werden darf, wie hoch das Hausgeld ist und ob in zwei Jahren die Fassade saniert wird – all das ist bereits entschieden oder angelegt, bevor der Kaufvertrag unterschrieben ist.
Hinzu kommt die Zahlungspflicht: Gegenüber der Gemeinschaft schuldet Beiträge, wer bei Fälligkeit Eigentümer ist. Eine Sonderumlage, die noch der Verkäufer mitbeschlossen hat und die erst nach der Umschreibung fällig wird, trifft den Käufer.
Welche Unterlagen sollten Sie anfordern?
| Unterlage | Was sie zeigt | Darauf achten |
|---|---|---|
| Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan | Abgrenzung der Wohnung, Miteigentumsanteil, Sondernutzungsrechte, Stimmrecht, Kostenverteilung, Nutzungsregeln | Stimmt der Plan mit der tatsächlichen Wohnung überein? Gehören Keller und Stellplatz wirklich dazu? |
| Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei bis fünf Jahre | Themen, Streitpunkte, beschlossene und abgelehnte Maßnahmen | Wiederkehrende Mängel, vertagte Sanierungen, Ton der Diskussion |
| Beschluss-Sammlung | Alle Beschlüsse und Gerichtsentscheidungen seit Juli 2007 im Wortlaut | Sonderumlagen, geänderte Kostenschlüssel, Vermerke über Anfechtungen |
| Jahresabrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre | Tatsächliche Kosten des Hauses und der Wohnung | Regelmäßige hohe Nachzahlungen, auffällige Kostensprünge |
| Aktueller Wirtschaftsplan | Höhe des Hausgelds und seine Zusammensetzung | Anteil der nicht auf Mieter umlegbaren Kosten, Höhe der Rücklagenzuführung |
| Vermögensbericht | Stand der Erhaltungsrücklage, offene Forderungen und Verbindlichkeiten | Passt die Rücklage zu Alter und Zustand? Gibt es Hausgeldrückstände? |
| Verwaltervertrag | Laufzeit, Leistungen, Vergütung der Verwaltung | Wer verwaltet, wie lange noch, welche Sonderleistungen kosten extra? |
| Energieausweis und Nachweis der Gebäudeversicherung | Energetischer Zustand, Versicherungsschutz | Alter der Heizung, versicherte Gefahren |
Dazu kommt der Grundbuchauszug, den der Notar ohnehin einsieht. Er gibt Auskunft über Eigentümer, Belastungen und eingetragene Rechte. Wie Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung aufgebaut sind, erklärt der Beitrag zur Teilungserklärung.
Woher bekommen Sie die Unterlagen?
Vom Verkäufer. Er hat als Eigentümer Zugang zu allen Dokumenten und ein Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Kaufinteressenten haben gegenüber der Verwaltung kein eigenes Auskunftsrecht. Der Verkäufer kann Sie aber ermächtigen, die Beschluss-Sammlung einzusehen und bei der Verwaltung nachzufragen. Am einfachsten ist eine kurze Ermächtigung in Textform, die Sie der Verwaltung vorlegen.
Ein Verkäufer oder Makler, der Unterlagen nur zögerlich oder unvollständig herausgibt, ist ein Warnsignal. Die genannten Dokumente liegen in einer ordentlich verwalteten Gemeinschaft vor und lassen sich in wenigen Tagen zusammenstellen. Planen Sie die Lektüre vor dem Notartermin ein, nicht danach – der Entwurf des Kaufvertrags soll Verbrauchern in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen, und diese Zeit lässt sich nutzen.
Worauf sollten Sie beim Lesen besonders achten?
- 1
Die Wohnung selbst abgleichen
Vergleichen Sie Aufteilungsplan und Wirklichkeit. Ist ein ausgebauter Dachboden oder ein Hobbyraum als Wohnraum genehmigt und in der Teilungserklärung so ausgewiesen? Welche Kellerräume und Stellplätze gehören als Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht dazu?
- 2
Die Regeln der Gemeinschaft lesen
Prüfen Sie Nutzungsbeschränkungen, Stimmrecht, Kostenverteilung und Sonderregeln zu Fenstern, Balkonen und Türen. Steht im Grundbuch, dass der Verkauf der Zustimmung des Verwalters bedarf?
- 3
Die Finanzen einordnen
Setzen Sie Rücklagenstand und Zustand des Gebäudes ins Verhältnis. Eine niedrige Rücklage bei altem Dach und alter Heizung bedeutet absehbare Sonderumlagen. Orientierung gibt der Beitrag zur Erhaltungsrücklage.
- 4
Die Protokolle gegen den Strich lesen
Achten Sie auf Themen, die Jahr für Jahr wiederkehren und nie entschieden werden. Sie zeigen den Sanierungsstau und die Entscheidungsfähigkeit der Gemeinschaft besser als jede Zahl.
- 5
Offene Punkte klären
Fragen Sie nach beschlossenen, noch nicht abgerufenen Sonderumlagen, laufenden Rechtsstreitigkeiten und geplanten Maßnahmen, die noch nicht beschlossen sind.
Welche Warnsignale sollten Sie ernst nehmen?
- Es gibt keine aktuellen Abrechnungen oder sie wurden seit Jahren nicht beschlossen.
- Die Beschluss-Sammlung fehlt oder endet vor mehreren Jahren.
- Im Vermögensbericht stehen erhebliche Hausgeldrückstände anderer Eigentümer.
- Die Rücklage ist sehr niedrig, obwohl Dach, Heizung oder Leitungen aus der Bauzeit stammen.
- Größere Maßnahmen wurden in den letzten Jahren regelmäßig über Sonderumlagen finanziert.
- Die Protokolle zeigen häufige Anfechtungsklagen oder wechselnde Verwaltungen in kurzer Folge.
- Ein einzelner Eigentümer hält die Mehrheit der Stimmen.
- Die tatsächliche Nutzung von Räumen weicht von der Teilungserklärung ab.
Kein einzelner Punkt muss gegen den Kauf sprechen. Eine niedrige Rücklage in einem frisch sanierten Haus ist unbedenklich, ein Mehrheitseigentümer kann ein verlässlicher Partner sein. Entscheidend ist das Gesamtbild und dass sich Risiken im Kaufpreis oder im Vertrag wiederfinden.
Was gehört zu diesen Themen in den Kaufvertrag?
Was Käufer und Verkäufer untereinander vereinbaren, bindet die Gemeinschaft nicht, regelt aber den Ausgleich zwischen beiden. Üblich sind Regelungen dazu, ab welchem Stichtag der Käufer das Hausgeld trägt, wer bereits beschlossene Sonderumlagen übernimmt, wem Guthaben oder Nachzahlung aus der Abrechnung des laufenden Jahres zustehen und dass der Verkäufer den Käufer für die Zeit bis zur Umschreibung zur Stimmabgabe in der Versammlung bevollmächtigt. Der Verkäufer sollte außerdem versichern, dass keine Rückstände bestehen und ihm keine weiteren beschlossenen Maßnahmen bekannt sind. Die Gestaltung im Einzelnen ist Aufgabe des Notars.
Wer die Wohnung vermieten will, sollte zusätzlich rechnen, welcher Teil des Hausgelds nicht auf den Mieter umlegbar ist. Hinweise dazu finden Kapitalanleger auf unserer Zielgruppenseite und im Beitrag zum Hausgeld.
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