Grundsteuer auf Mieter umlegen: Voraussetzungen und Abrechnung

Die Grundsteuer ist für Vermieter ein durchlaufender Posten – vorausgesetzt, der Mietvertrag und die Abrechnung stimmen. Seit die Reform zum Jahresbeginn 2025 wirksam geworden ist, haben viele Eigentümer neue Bescheide mit veränderten Beträgen erhalten und fragen sich, was davon bei den Mietern ankommt. Die Antwort folgt den bekannten Regeln des Betriebskostenrechts.

Darf die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden?

Ja. Die Betriebskostenverordnung nennt an erster Stelle „die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks“ und zählt dazu ausdrücklich die Grundsteuer (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Steuerschuldner gegenüber der Gemeinde bleibt der Eigentümer; die Umlage betrifft nur das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter.

Voraussetzung ist eine Vereinbarung im Mietvertrag. Nach § 556 Abs. 1 BGB trägt der Mieter Betriebskosten nur, wenn das vertraglich vereinbart ist. Üblich und ausreichend ist eine Klausel, nach der der Mieter die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung trägt; die Grundsteuer muss dann nicht eigens genannt sein. Enthält der Vertrag dagegen eine abschließende Aufzählung einzelner Kostenarten ohne die Grundsteuer oder eine Pauschalmiete ohne Nebenkostenabrede, bleibt sie beim Vermieter. Welche Kosten insgesamt in Betracht kommen, zeigt der Beitrag zu den umlagefähigen Nebenkosten.

Nach welchem Schlüssel wird die Grundsteuer verteilt?

Bei der Eigentumswohnung ist die Sache am einfachsten: Für jede Wohnung ergeht ein eigener Bescheid, und dieser Betrag kann unmittelbar in die Abrechnung des Mieters übernommen werden. Weil die Grundsteuer nicht über die Gemeinschaft läuft, taucht sie in der Jahresabrechnung der WEG nicht auf – sie wird in der Praxis deshalb gern vergessen. Mehr dazu im Beitrag Nebenkosten bei der vermieteten Eigentumswohnung.

Bei gemischt genutzten Häusern stellt sich die Frage, ob der auf Gewerbeflächen entfallende Anteil vorab abzuziehen ist. Die Rechtsprechung verlangt einen solchen Vorwegabzug nicht in jedem Fall. Wer ein Wohn- und Geschäftshaus abrechnet, sollte die Verteilung im Zweifel einmal fachlich prüfen lassen und dann konsequent beibehalten.

Wie gehört die Grundsteuer in die Betriebskostenabrechnung?

Angesetzt wird die Grundsteuer, die für den Abrechnungszeitraum festgesetzt ist. Beleg ist der Grundsteuerbescheid der Gemeinde; der Mieter kann ihn im Rahmen der Belegeinsicht einsehen. Die Steuer wird üblicherweise in vierteljährlichen Raten fällig, in der Abrechnung erscheint der Jahresbetrag als eine Position mit Gesamtbetrag, Schlüssel und Anteil des Mieters.

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   Vereinbarung prüfen

   Sieht der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vor? Ist ein Umlageschlüssel genannt?

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   Jahresbetrag feststellen

   Maßgeblich ist der Bescheid für das Abrechnungsjahr. Umfasst ein Bescheid mehrere Objekte oder Flurstücke, wird nur der Anteil des vermieteten Objekts angesetzt.

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   Verteilen

   Gesamtbetrag durch die Gesamtfläche, multipliziert mit der Fläche der Wohnung – oder nach dem vereinbarten Schlüssel. Bei Mieterwechsel im Jahr wird zeitanteilig gerechnet.

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   Vorauszahlungen anpassen

   Hat sich die Grundsteuer deutlich verändert, kann nach der Abrechnung die Vorauszahlung für die Zukunft angemessen angepasst werden – nach oben wie nach unten.

Wie die Abrechnung insgesamt aufgebaut sein muss und welche Fristen gelten, beschreibt der Ratgeber zur Betriebskostenabrechnung.

Was hat die Grundsteuerreform geändert?

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer auf neuer Grundlage erhoben. Die alten Einheitswerte sind entfallen; die Länder wenden unterschiedliche Modelle an. Niedersachsen hat sich für ein Flächen-Lage-Modell entschieden: Maßgeblich sind im Kern die Flächen von Grundstück und Gebäude, ergänzt um einen Faktor für die Lage innerhalb der Gemeinde. Auf dieser Grundlage setzt die Gemeinde mit ihrem Hebesatz die Steuer fest.

Für einzelne Grundstücke kann die Steuer dadurch gestiegen oder gesunken sein. An der Umlagefähigkeit hat die Reform nichts geändert: Eine höhere Grundsteuer wird im Rahmen der Abrechnung an die Mieter weitergegeben, eine niedrigere ebenso. Vermieter müssen dafür weder den Mietvertrag ändern noch eine gesonderte Erklärung abgeben – die Veränderung zeigt sich in der nächsten Abrechnung. Sinnvoll ist es, bei einer spürbaren Abweichung ein erläuterndes Wort beizufügen, damit Rückfragen ausbleiben.

Was gilt bei nachträglichen Bescheiden und Leerstand?

Rückwirkende Änderungen

Gelegentlich wird die Grundsteuer rückwirkend für bereits abgerechnete Jahre neu festgesetzt. Eine Nachforderung gegenüber dem Mieter ist dann auch nach Ablauf der Zwölf-Monats-Frist nicht von vornherein ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Er muss allerdings zügig handeln, sobald er den neuen Bescheid kennt – die Rechtsprechung geht von einem Zeitraum von etwa drei Monaten aus. Wer mit einer Änderung rechnet, kann in der Abrechnung einen ausdrücklichen Vorbehalt aufnehmen. Wird die Steuer rückwirkend gesenkt, steht dem Mieter eine entsprechende Erstattung zu.

Leerstand

Steht eine Wohnung leer, trägt der Vermieter den darauf entfallenden Anteil der Grundsteuer selbst; er darf ihn nicht auf die übrigen Mieter verteilen. Bei erheblichem, vom Eigentümer nicht zu vertretendem Ertragsausfall sieht das Grundsteuerrecht unter engen Voraussetzungen einen teilweisen Erlass vor, der bei der Gemeinde innerhalb einer gesetzlichen Antragsfrist beantragt werden muss. Ob das im Einzelfall in Betracht kommt, klärt der Steuerberater. Wie sich Leerstand von vornherein begrenzen lässt, behandelt der Beitrag Leerstand vermeiden.

Kurz geprüft: Stimmt Ihre Grundsteuer-Umlage?

• Der Mietvertrag enthält eine wirksame Vereinbarung über die Umlage der Betriebskosten.
• Angesetzt ist der Betrag aus dem aktuellen Bescheid für das Abrechnungsjahr.
• Der Umlageschlüssel entspricht dem Mietvertrag oder – ohne Vereinbarung – der Wohnfläche.
• Bei der Eigentumswohnung ist die Grundsteuer zusätzlich zur WEG-Abrechnung berücksichtigt.
• Anteile leerstehender Wohnungen sind nicht auf die übrigen Mieter verteilt.
• Bei Mieterwechsel ist zeitanteilig gerechnet.
• Der Bescheid liegt für eine Belegeinsicht bereit.

In der Mietverwaltung der Hausverwaltung Doll gehört die Grundsteuer zu den Positionen, die wir bei der Übernahme eines Objekts anhand von Bescheid und Mietverträgen prüfen. Eine erste Einordnung Ihrer Abrechnung ermöglicht der Nebenkosten-Check; für alles Weitere steht das kostenlose Erstgespräch offen.