Fernwärme im Mehrfamilienhaus: Vertrag, Abrechnung, Vor- und Nachteile

Steht der Austausch der Heizung an, taucht in vielen Städten die Frage auf, ob das Haus an ein Wärmenetz angeschlossen werden kann. Fernwärme verspricht wenig Technik im Keller und wenig Aufwand im Betrieb. Dafür tauscht der Eigentümer die Freiheit bei der Brennstoff- und Anbieterwahl gegen einen langfristigen Vertrag mit einem einzigen Lieferanten. Wie die Entscheidung über das Heizsystem insgesamt vorbereitet wird, beschreibt der Beitrag zum Heizungstausch in der WEG; hier geht es um die Besonderheiten der Fernwärme.

Wie funktioniert Fernwärme im Mehrfamilienhaus?

Die Wärme entsteht zentral – in Heizkraftwerken, durch Abwärme aus der Industrie, in Großwärmepumpen oder aus anderen Quellen – und gelangt als heißes Wasser über gedämmte Leitungen zum Gebäude. Im Keller übergibt eine Hausübergabestation die Wärme über einen Wärmetauscher an den Heizkreis des Hauses und an die Warmwasserbereitung. Ein Wärmemengenzähler misst, wie viel das Gebäude abnimmt.

Alles hinter der Übergabestation bleibt wie gehabt: Rohrnetz, Heizkörper, Thermostatventile, Warmwasserspeicher und Zirkulation gehören zum Gebäude und sind vom Eigentümer zu unterhalten. Wem die Übergabestation gehört und wer sie wartet, regelt der Liefervertrag unterschiedlich. Die Pflichten rund um die Warmwasserhygiene, etwa die Legionellenprüfung, bestehen unabhängig von der Art der Wärmeerzeugung.

Was regelt der Fernwärmevertrag?

Vertragspartner des Versorgers ist der Gebäudeeigentümer oder die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht der einzelne Bewohner. Den rechtlichen Rahmen bildet die Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme (AVBFernwärmeV), ergänzt durch die Versorgungsbedingungen und Preisblätter des jeweiligen Unternehmens.

Der häufigste Hebel im Bestand ist die Anschlussleistung. Viele Verträge stammen aus einer Zeit vor der Dämmung von Dach und Fassade oder vor dem Austausch der Fenster; der Wärmebedarf ist seither gesunken, die vertragliche Leistung nicht. Die Verordnung räumt Kunden unter bestimmten Voraussetzungen das Recht ein, die Leistung anpassen zu lassen. Nach einer energetischen Sanierung sollte das stets geprüft werden. Da die Verordnung überarbeitet wird, empfiehlt sich ein Blick auf die jeweils aktuelle Fassung.

Wie wird Fernwärme mit den Mietern abgerechnet?

Für die Verteilung im Haus gilt die Heizkostenverordnung genauso wie bei einer eigenen Zentralheizung. Die Kosten der Wärmelieferung – das gesamte Entgelt an den Versorger mit Grund-, Arbeits- und Messpreis – werden zusammen mit den Kosten des Betriebs der Hausanlage zu einem verbrauchsabhängigen und einem flächenbezogenen Teil auf die Nutzer umgelegt. Voraussetzung ist die Erfassung des Verbrauchs je Wohnung über Heizkostenverteiler oder Wärmezähler.

Ein Unterschied zur eigenen Heizung ist für Vermieter bedeutsam: Im Wärmepreis des Versorgers sind dessen Investitions-, Instandhaltungs- und Gewinnanteile enthalten, und er ist dennoch insgesamt umlagefähig. Beim eigenen Kessel trägt der Vermieter Anschaffung und Reparaturen selbst. Einzelheiten zur Verteilung stehen im Beitrag zur Heizkostenabrechnung. Auch bei Fernwärme sind die CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter aufzuteilen; die dafür nötigen Angaben weist der Versorger in seiner Rechnung aus – siehe CO₂-Kostenaufteilung.

Was ist bei der Umstellung im laufenden Mietverhältnis zu beachten?

Wer von einer eigenen Heizung auf Fernwärme umstellt, verlagert Kosten, die er bisher selbst getragen hat, in den Wärmepreis und damit auf die Mieter. § 556c BGB und die Wärmelieferverordnung setzen dafür Bedingungen. Die Mieter müssen die Kosten der Wärmelieferung nur dann als Betriebskosten tragen, wenn die Wärme mit verbesserter Effizienz geliefert wird und die Kosten der Wärmelieferung die bisherigen Betriebskosten für die Eigenversorgung nicht übersteigen. Dafür ist ein Kostenvergleich anzustellen, und die Umstellung ist den Mietern rechtzeitig vorher in Textform anzukündigen.

Wird die Kostenneutralität verfehlt, bleibt der Vermieter auf einem Teil der Kosten sitzen. Der Vergleich sollte deshalb vor der Unterschrift unter den Liefervertrag vorliegen und nicht erst bei der ersten Abrechnung. Bei Neuvermietungen nach der Umstellung stellt sich die Frage nicht in dieser Form, wenn der Mietvertrag die Wärmelieferung von Anfang an vorsieht.

Welche Vor- und Nachteile hat Fernwärme?

• Vorteil: Kein Kessel, kein Brennstofflager, kein Schornstein – geringer Platzbedarf und weniger Wartung im Haus.
• Vorteil: Die Verantwortung für die Erzeugung und deren Umstellung auf erneuerbare Quellen liegt beim Netzbetreiber, nicht beim Gebäudeeigentümer.
• Vorteil: Hohe Versorgungssicherheit und planbare technische Risiken.
• Nachteil: Kein Wettbewerb – im Netzgebiet gibt es nur einen Lieferanten, ein Wechsel ist nicht möglich.
• Nachteil: Lange Vertragsbindung und Preisanpassungen nach einer Formel, die der Kunde nicht beeinflusst.
• Nachteil: Der Grundpreis fällt auch bei geringem Verbrauch an; Sparen wirkt sich nur auf den Arbeitspreis aus.
• Nachteil: Verfügbarkeit nur dort, wo ein Netz liegt oder geplant ist.

Ob ein Anschluss überhaupt möglich ist und was die Stadt für das Quartier vorsieht, ergibt sich aus der kommunalen Wärmeplanung und der Auskunft des örtlichen Versorgers. Manche Kommunen ordnen für bestimmte Gebiete durch Satzung einen Anschluss- und Benutzungszwang an; dann besteht keine Wahl. Im Zusammenhang mit den Anforderungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) an neue Heizungen kann der Anschluss an ein Wärmenetz eine der Erfüllungsmöglichkeiten sein – die Einzelheiten klärt der Fachplaner oder Energieberater.

Wie entscheidet die WEG über den Anschluss?

Die Heizungsanlage ist Gemeinschaftseigentum. Der Wechsel des Wärmeerzeugers und der Abschluss eines langjährigen Liefervertrags brauchen einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Zur Vorbereitung gehören ein Vergleich mit den Alternativen über die erwartete Nutzungsdauer, das konkrete Angebot des Versorgers mit Preisblatt und Preisänderungsklausel, die einmaligen Anschlusskosten und der Rückbau der alten Anlage.

• Liegt das Gebäude in einem bestehenden oder geplanten Wärmenetzgebiet?
• Ist die angebotene Anschlussleistung auf den tatsächlichen Bedarf berechnet?
• Sind Grundpreis, Arbeitspreis und Einmalkosten vollständig beziffert?
• Ist die Preisänderungsklausel nachvollziehbar und an veröffentlichte Indizes gebunden?
• Wem gehört die Übergabestation, wer wartet und erneuert sie?
• Welche Laufzeit und welche Kündigungsfristen gelten?
• Liegt für vermietete Wohnungen der Kostenvergleich nach der Wärmelieferverordnung vor?

Verträge kennen, Abrechnung beherrschen

Bei der Übernahme eines fernwärmeversorgten Objekts sehen wir uns den Liefervertrag an: Anschlussleistung, Preisblatt, Laufzeit. Passt die Leistung erkennbar nicht mehr zum Gebäude, regen wir eine Überprüfung an. In der laufenden Betreuung prüfen wir die Rechnungen des Versorgers und sorgen dafür, dass die Daten rechtzeitig für die Betriebskostenabrechnung oder die Jahresabrechnung der Gemeinschaft vorliegen.